（2020）粵0103民初307號

廣東省廣州市荔灣區人民法院

民 事 判 決 書

（2020）粵0103民初307號

原告：廣州市日麗置業有限公司，住所地：廣州市荔灣區花地大道中238號廣州大笨象國際茶業城B區自編A01。

法定代表人：何偉耀，總經理。

委托訴訟代理人：張浩，廣東金山石律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳立平，廣東金山石律師事務所律師。

被告：張穗強，男，1979年6月22日出生，漢族，住廣州市荔灣區。

原告廣州市日麗置業有限公司與被告張穗強房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年1月2日立案后，由審判員楊仁義適用簡易程序進行公開開庭審理。原告廣州市日麗置業有限公司委托訴訟代理人張浩，被告張穗強到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告廣州市日麗置業有限公司向本院起訴請求：1.判令被告立即向原告支付欠款人民幣65萬元及違約金人民幣30萬元，并承擔原告追償欠款律師代理費人民幣5萬元；2.案件受理費由被告負擔。事實與理由：被告租賃原告經營的廣州市大笨象國際茶葉城商鋪，并長時間拖欠租金、水電費。截止至2019年2月，被告拖欠的商鋪租金、垃圾費、水電費合計人民幣653825.3元。為此，原告在2019年4月訴諸貴院，案號為（2019）粵0103民初3718號。在此情況下，原被告雙方在2019年5月7日簽署《欠條》，確認被告欠款65萬元，若被告在2019年8月15日前還款10萬元，并在2022年4月30日前再還款20萬元，則雙方清結全部債權債務；如被告未能履行承諾，原告有權追討65萬元欠款并收取30萬元違約金；由此產生的追討費用包括誤工費、律師費均由被告承擔。《欠條》簽署后，原告向荔灣區法院撤回起訴。及至2019年9月，經原告多方催討，被告以諸多理由推諉，仍然沒有按照《欠條》履行承諾。

被告張穗強答辯：1.我方于2013年11月25日租賃原告的場地并接收，該場地是我方從楊秀枝手上接過來，用于經營餐飲。2.由于經營困難開始拖欠租金，雙方協商于2019年5月7日簽訂了欠條，我方對欠付金額65萬元及30萬元違約金不清楚；對租金所欠65萬元不確認，對違約金30萬如何計算也不確認。3.因為怕連累楊秀枝，在出租人要求我方支付拖欠租金時，我方與對方協商簽署了該欠條。4.我方不同意原告的訴訟請求，我方不同意原告所訴的要求我方支付的100萬元。我方僅愿意向對方支付雙方曾經協調的由我方支付30萬元。5.這30萬元我方肯定會支付，但希望對方給我方時間還款，緩解我方的還款壓力。

經審理查明，2011年11月22日，廣州國基置業有限公司（甲方、出租方）與楊秀枝、被告簽署《商鋪租賃合同》，約定：甲方將廣州市荔灣區花地大道中238號綜合樓一樓（以下簡稱涉案商鋪）出租給乙方；租賃物業建筑面積為1700平方米，該面積已包含公共使用面積。租賃物業租期為捌年，自2011年12月1日至2019年11月30日止；免租期為叁個月，自2011年12月1日至2012年2月29日。乙方每月應當繳納的租金為39100元；乙方每月應當繳納的管理費免收；租金及管理費第三年開始在上一年的基礎上每年按8%遞增；自本合同生效之日起，乙方應向甲方每月繳納2000元的生活垃圾處理費；乙方須于每月五日前向甲方繳納當月租金、管理費、水電費（含公攤及損耗）、生活垃圾處理費，租金、管理費、水電費（含公攤及損耗）、生活垃圾處理費為甲方實收；水電費按國家相關規定政策法規收取，按實際使用計算。乙方在簽訂本合同時同意支付78200元給甲方作為履行本合同的租賃保證金，如乙方不履行本合同及相關從屬合同，甲方有權沒收該租賃保證金；該租賃保證金于本合同租賃期滿后，在乙方沒有違約的前提下由甲方無息退還給乙方。乙方未按合同約定時間和金額繳納租金、物業管理費及其他應付費用的，除補交拖欠款項外，還須以每逾期一天按拖欠款項總額的百分之三向甲方支付滯納金，同時乙方有權采取任何措施（包括但不限于停電、停水措施）暫時停止其營業直至繳清所有欠款，由此造成乙方的任何損失均由乙方自行承擔，等等。在該合同中，有手寫內容：因為乙方的原因于2019年3月1日提前解除此合同，并移交場地給廣州市日麗置業有限公司，乙方同意此租賃合同所有保證金不退還。該手寫內容處，楊秀枝及被告分別簽字“同意”。

《商鋪租賃合同》簽訂后，合同雙方當事人依約履行。此后，被告在涉案商鋪成立了廣州市悅鴿漁旺餐飲有限公司經營餐飲。

2016年4月27日，廣州國基置業有限公司（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）和原告（丙方、新出租方）簽署《補充協議》，約定涉案商鋪的出租方變更為原告，原涉案商鋪租賃合同、經營管理合同、防火和治安安全責任書原內容不變等。

2019年5月7日，被告向原告出具《欠條》，載明：本人張穗強欠廣州市日麗置業有限公司租金等費用共人民幣65萬元，經雙方友好協商，還款金額為人民幣30萬元。現本人承諾于2019年8月15日前歸還10萬元給廣州市日麗置業有限公司，剩余欠款20萬元于2022年4月30日前全部歸還廣州市日麗置業有限公司，期間每月至少還款6000元，如本人張穗強按時向廣州市日麗置業有限公司還清所有欠款，本人張穗強和廣州市日麗置業有限公司將結束所有債務關系，但本人張穗強未能履行上述承諾，廣州市日麗置業有限公司有權向本人張穗強追討65萬元并且本人張穗強必須向廣州市日麗置業有限公司支付30萬元違約金。由此造成的所有損失和法律責任（含追討的誤工費及律師費等費用）由本人張穗強全部承擔。被告在該欠條上蓋章并寫明收款賬戶。

另查明，原告以被告拖欠涉案商鋪租金、水電費、垃圾費等為由，于2019年4月29日以（2019）粵0103民初3718號案向本院提起訴訟，請求判令被告支付涉案商鋪2018年2月至2019年3月的租金、水電費、垃圾費及滯納金。2019年5月24日，原告以雙方達成協議申請撤回（2019）粵0103民初3718號案起訴。

庭審中，關于涉案商鋪租賃關系當事人問題，原被告均確認租賃合同出租方為原告，承租方為被告。關于涉案商鋪交接問題，原告陳述《商鋪租賃合同》的中雙方手寫內容已經明確2019年3月1日收回場地。而被告稱其在商鋪經營到2018年8月份把場地交給原告，原告將場地封起來。原告對被告陳述不予確認。至于違約金問題，原告陳述雙方所簽的《欠條》明確約定違約金為30萬元，此金額與租賃合同的約定有關聯，按照租賃合同的約定，如被告拖欠租金，需要按日支付3%滯納金，被告自2017年12月至2019年2月延遲支付租金，按照延遲租金計算滯納金已欠款400多萬元；而且根據欠條約定如果被告按時付款，原告減少35萬元的本金計算；故考慮前述兩類情況，當時在簽《欠條》時也相應要求被告承擔30萬元違約金。

為證明因向被告追討欠租而產生的律師代理費50000元，原告提交了其與廣東金山石律師事務所所簽的《委托合同》及增值稅發票。被告表示其無法確認證據的真實性，但知道原告委托廣東金山石律師事務所張浩律師。

庭后，為印證《欠條》所涉內容，原告向本院提交了被告2017年12月至2019年2月拖欠租金、水電費、垃圾費及滯納金（按天3%）的結算表和大笨象收費通知單。前述證據顯示被告拖欠2017年12月至2019年2月涉案商鋪租金、水電費、垃圾費653825.3元，滯納金4133694.88元。被告未對前述證據發表質證意見。

本院認為，原告與被告、楊秀枝所簽署的《商鋪租賃合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律規定，合法有效；原被告均確認合同實際出租人和承租人分別為原告和被告，故原被告應受《商鋪租賃合同》約束。《欠條》是當事人在涉案商鋪租賃合同終止后雙方對合同關系的清算，雖然以被告單方意思表示呈現，但實質是雙方協商后的合意，屬于當事人重新確立的、有別于雙方租賃合同的法律關系。原告本案是基于《欠條》而提出主張。

《欠條》是原被告雙方協商后的真實意思表示，且所涉內容均是雙方在涉案房屋租賃關系基礎上形成的。按照現有證據審查，該《欠條》并不存在違反法律、行政法規強制性規定，屬于有效約定，對原被告雙方具有約束力。雖然被告辯稱其對租金所欠65萬元及違約金30萬元均不確認，但該意見并不能成為其拒絕履行《欠條》約定付款義務的正當理由，對被告該意見本院不予采信。事實上，結合本案證據及當事人陳述，雙方在《欠條》中已經對被告在《商鋪租賃合同》中的違約金進行了調低處理。在被告未依約于2019年8月15日前向原告支付10萬元的情況下，原告要求被告支付租賃合同租金等欠款65萬元和違約金30萬元，依據正當，本院予以支持。至于律師費問題，《欠條》對此有明確約定，而且原告亦提交了相關證據證實其所主張5萬元律師費為其向被告追討相關款項所形成，故本院對原告律師費的主張亦予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：

一、自本判決發生法律效力之日起十日內，被告張穗強向原告廣州市日麗置業有限公司支付欠款及違約金共計95萬元；

二、自本判決發生法律效力之日起十日內，被告張穗強向原告廣州市日麗置業有限公司支付律師代理費5萬元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費6900元，由被告張穗強負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內，按照不服本案一審判決部分的上訴請求數額，向廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　楊仁義

二〇二〇年三月二十五日

書記員　　魏冬菊