若對聊天記錄真實性沒有異議，僅對聊天記錄完整性有異議但未能提供其自身手機所保留的微信聊天記錄予以比對或其他證據予以反駁，應當承擔對其不利的法律后果

若對聊天記錄真實性沒有異議，僅對聊天記錄完整性有異議但未能提供其自身手機所保留的微信聊天記錄予以比對或其他證據予以反駁，應當承擔對其不利的法律后果-------朱建國與孫蓓房屋租賃合同糾紛

廣東省廣州市天河區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2019）粵0106民初12853號

原告（反訴被告）：朱建國，男，1976年10月24日出生，漢族，住浙江省臨海市。

委托代理人：賈盼斐，系廣東安國律師事務所律師。

被告（反訴原告）：孫蓓，女，1956年8月25日出生，漢族，住廣州市越秀區(qū)。

委托代理人：孫昭宇，系北京德恒（廣州）律師事務所律師。

原告（反訴被告）朱建國訴被告（反訴原告）孫蓓房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）朱建國及其委托代理人賈盼斐，被告（反訴原告）孫蓓的委托代理人孫昭宇到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）朱建國訴稱：2018年6月1日，原告與被告簽訂房產租賃合同，被告將位于天河區(qū)××東路××號××號之房屋出租給原告，約定租賃期限為三年，從2018年6月1日至2021年5月31日止。原告向被告繳納押金15000元。2018年10月16日，原、被告經協(xié)商一致，約定將上述租賃合同解除。2018年11月初，原告辦理交接手續(xù)，交給第三方承租人入駐裝修。根據雙方之間簽訂的租賃合同約定，租賃合同終止之時，被告負有將房屋押金退還給承租人的義務。然而，經原告多次催要，被告均以各種理由拒絕退還。據此，原告特起訴至法院，請求判令：1、被告退還原告押金15000元；2、本案受理費由被告負擔。

被告（反訴原告）孫蓓辯稱：請求駁回原告的全部訴訟請求。2018年10月初的時間，雙方沒有就解除合同協(xié)商一致，原告沒有經被告的同意解除合同已經違約。就原告提出的證據所示，并沒有顯示出雙方解除合同的合意，原告提交的微信聊天記錄中存在多處不完整，聊天時間間隔大，并沒有反映出當時交談的真實內容，且原告沒有將被告所陳述的語音轉化文字，且提交的證據不符合證據原始性、完整性原則，且聊天記錄截選部分，被告當時要求原告將破壞改動商鋪的地方恢復原狀，并找到接手人才可以離場，否則原告需要承擔責任。原告承諾會妥善處理，事后我方發(fā)現原告沒有履行該義務，被告返場時涉訟商鋪面目全非，商鋪的門已經被拆除，無奈之下，被告找人修復涉訟商鋪的門。原告起訴時，原告申請的事實和實際情況不相符，原告違約在先，要求返還押金的理由依理無據。

被告（反訴原告）孫蓓反訴稱：2018年6月1日原告先承租了被告隔壁的房屋作為餐飲店，因場地面積不夠為此要求承租被告的房屋，雙方簽訂合同。合同簽訂之后原告未經被告同意，擅自將其承租的房屋拆毀改為廚房，并將二個相鄰物業(yè)的隔墻打通合二為一使用，對此原告一再賠禮道歉，表示恢復原狀，并立下保證。由于原告經營不善離場，離場時并未將所承租的房屋恢復原狀。因相鄰的二個房屋系二個業(yè)主的產業(yè)，不及時修復二個業(yè)主都無法使用。在多次要求原告對房屋進行修復要求未有結果的情況下，被告無奈出資修復了房屋，共使用資金14000元。這一損失依法依約必須由原告承擔，賠償給被告。原告有意拖欠租金并擅自解除合同，根據合同約定：承租期間任何人不得提前終止合同，每日一號前結清下一個月租金；逾期三日未交租則構成違約。原告的行為己構成違約，所以原告無權要求退回押金；原告己付的押金依法律及合同規(guī)定，當承租人違約時不得要求被告退回的賠償。原告擅自解除合同后造成房屋空置，事實上造成被告實際損失，原告應按每月6000元直至找到新的承租人之日的租金賠償給被告。由于原告的違約行為，被告另尋租客出租同時又支付了中介費3000元這筆損失是原告造成的，理應由原告承擔。據此，被告特提起反訴，請求判令：1、原告賠償損毀承租房屋修復及恢復原狀造成的損失14000元；2、原告支付擅自解除合同的違約金15000元；3、原告因違約行為造成被告房屋空置期間的損失6000元（涉訟商鋪空置一個月，按一個月租金計算）；4、原告承擔該房屋另租他人的中介費3000元；5、本案訴訟費用由原告承擔。

原告（反訴被告）朱建國針對被告（反訴原告）孫蓓的反訴答辯稱：1、原告按照被告的要求恢復承租房屋原狀，且完成后經被告認可并完成交接，對于被告主張的14000元損失與事實不符；2、雙方系協(xié)商一致解除房屋租賃合同，原告并未違反承租合同約定，且被告同意退還15000元押金，故被告第2項請求沒有依據；3、雙方于11月初完成交接，被告于11月7日即與第三人簽訂房屋租賃合同，被告要求原告承擔房屋空置費與事實不符；4、被告為出租房屋自愿委托中介，令雙方協(xié)商一致解除合同，該中介費用是否發(fā)生以及與本案無關。

經審理查明：2013年5月，朱建國向孫蓓承租了天河區(qū)××東路××號××號之B商鋪（以下簡稱涉訟商鋪），租賃期限五年，租期至2018年5月31日屆滿。朱建國承租涉訟商鋪同時，亦承租了涉訟商鋪隔壁龍口東路3XX-3XX號首層5號商鋪（以下簡稱5號商鋪），并將兩個商鋪中間的隔墻拆除、將5號商鋪的招牌移動到涉訟商鋪門前，將與5號商鋪之間轉角外墻外移約50公分寬、將5號商鋪內樓梯占用涉訟商鋪門前的公用位置、5號商鋪背面門口綠化地面占用公用位置。2018年5月14日，朱建國出具《道歉書》及《承諾書》給孫蓓，將其對涉訟商鋪以及５號商鋪之間的改動予以明確，并承諾如不繼續(xù)承租涉訟商鋪將予以恢復原狀。

上述合同期限屆滿前，朱建國向孫蓓支付了保證金15000元，雙方并于2018年6月1日簽訂《房產租賃合同》，約定：甲方（出租方，即孫蓓）同意將涉訟商鋪，建筑（或使用）面積約25平方米，出租給乙方（承租方，即朱建國）作商業(yè)用途使用；租期為三年，從2018年6月1日至2021年5月31日，月租金額為6000元；租金按月結算，雙方約定在每個月的01號前結清下月租金，乙方必須按照約定向甲方繳納租金，如無故拖欠租金，甲方有權向乙方每天按實欠租金1%加收滯納金；乙方交付租金方式為銀行轉賬方式，也可用甲方指定的微信或支付寶賬號支付；乙方已向甲方交付押金15000元；租賃期滿，乙方付清租金及結清其它相關費用并按期遷出，甲方即將押金無息退還乙方；若乙方違約造成甲方經濟損失的，甲方有權從押金中扣除相關費用；乙方有下列情況行為之一的，甲方有權終止合同、收回房屋：……3、拖欠租金超過三天的……；承租人逾期交付租金的，除應及時如數補交外，如逾期2天交納，每日按租金額2%交納滯納金，承租人無正當理由未付租金，出租人以書面形式催告承租人，限當月支付租金和違約金，經催告，承租人仍逾期不支付租金且沒有正當理由的，承租人可以解除合約，收回商鋪，不返還押金；出租人在承租人未違反簽署第八條款項的情況下，不可單方面在合同期內解除合約，否則須賠償承租人的實際損失等條款。該合同簽訂后，朱建國向孫蓓支付至2018年10月份的租金，其中2018年8月租金6000元于2018年8月10日支付、9月租金6000元于2018年9月10日支付、10月租金6000元于2018年10月8日支付。

2018年6月25日，朱建國、孫蓓、案外人王瑞標（即5號商鋪的出租人）簽訂《三方協(xié)議書》，對前述朱建國對涉訟商鋪及5號商鋪的改動予以明確，并明確朱建國若不繼續(xù)承租該物業(yè)，則出資恢復原狀，否則孫蓓、王瑞標均有權不退還保證金。

2018年11月7日，孫蓓就涉訟商鋪與案外人楊康棟簽訂《房產租賃合同》，約定租賃期限為2018年11月20日至2021年11月19日，租金為每月6000元。根據孫蓓為此提交的由案外人廣州市富生房地產代理有限公司開具的《收款收據》原件顯示，孫蓓于2018年11月9日向該公司支付了出租涉訟商鋪的中介費3000元。

朱建國表示，雙方于2019年10月17日達成一致解除合同，其在2019年10月底已經將涉訟商鋪的鑰匙根據孫蓓的指示交到涉訟商鋪隔壁中介處，其按照孫蓓的要求恢復了涉訟商鋪的原狀，搬離了涉訟商鋪內的物品，并在2019年11月6日告知了孫蓓，且孫蓓在2019年11月7日已經將涉訟商鋪另行出租。根據朱建國提供的微信聊天記錄內容顯示：2019年10月17日19時10分，朱建國向孫蓓提出要求解除合同，表示按照上次協(xié)議約定一樣將墻體恢復原狀，孫蓓表示同意，雙方并就如何恢復原狀進行了討論；2019年10月21日22時18分，孫蓓向朱建國提出要求趕緊實施恢復原狀的工程，否則無法招租；2019年10月22日13時41分，朱建國答復因裝修師傅沒有時間，所以暫未開始處理；2019年10月28日10時53分，孫蓓向朱建國提出，要求門口砌的墻體也要拆恢復成門，而且是兩重的玻璃轉閘門；門口搞得不平整，要重新處理；從2019年10月28日的對話過程中，雙方于當天下午在涉訟商鋪碰面；2019年11月1日上午，孫蓓提出，門口拆下的余泥很多；招牌拆完之后里面的東西都露出來，要搞完整；朱建國答復現在叫工人在清，當天都會清理干凈；孫蓓隨后提出里面磚砌了之后沒有批蕩，朱建國表示別人承租后裝修時會批蕩的，但孫蓓要求還是必須批蕩；2019年11月2日，朱建國問孫蓓下午幾點過去涉訟商鋪，孫蓓表示大概下午一點多，從對話來看，當天雙方又一起到了現場；2019年11月5日，孫蓓提出朱建國也可以帶客戶過去，她一樣支付中介費，可以幫朱建國減少一點損失；2019年11月6日，朱建國向孫蓓提出，其已到現場看過，全部都搞好了，門口也用水泥搞平了；2019年11月8日，朱建國問孫蓓有否去現場看過，孫蓓表示在外地有點急事，過幾天才回；2019年11月16日，孫蓓向朱建國提出，問水電度數是不是正確的、是不是都是付清的，過兩天就會把賬給你（指朱建國）結了；朱建國表示已經全部付清了包括這兩個月的管理費已經付清；孫蓓表示其過兩天就把余額轉給朱建國，要求朱建國把押金收據拍一張給她看；2019年11月20日，孫蓓向朱建國提出，快點把那個（指押金收據）發(fā)給她，雙方經過溝通確定當時交納的押金金額為15000元。孫蓓對朱建國提供的聊天記錄真實性沒有異議，但認為該記錄不完整，存在刪減。本院告知孫蓓可提供其自身聊天記錄或其他證據予以反駁，但孫蓓均未能提供。

孫蓓表示，其同意解除合同，但解除的條件是鋪位復原且找到新的租戶；涉訟商鋪租賃事宜是委托隔壁的中介幫忙處理，當時其并不在廣州沒有進行交接；因朱建國對涉訟商鋪進行破壞而未恢復原狀，其請工人修復而支出修復費用14000元。為此，孫蓓提供了以下證據：1、顯示為“黃慶*”（字跡潦草無法辨析）于2018年11月12日所開具的收據一張，內容為：收到孫小姐太陽廣場4號鋪B裝修工程款共13050元【1、打地面1800元；2、放水泥沙800元；3、**（字跡潦草無法辨析）2560元；4、拆地磚3890元；5、換大門2200元；6、門頭外墻修復1100元；7、清余泥700元】，共收13000元；2、顯示為“鄧森*”（字跡潦草無法辨析）所出具的收條一張，內容為“太陽廣場4號門口拆地磚收到業(yè)主孫小姐1000元，2018年11月6日”；經質證，朱建國對上述證據的真實性、合法性、關聯性均有異議，認為上述證據由孫蓓單方制作提供，無法核實其真實性；孫蓓在2020年11月7日已經和下一手租戶簽訂了租賃合同，但收據確是2020年11月12日出具的，上面的內容是裝修工程款。

本院認為：朱建國、孫蓓就涉訟商鋪形成了租賃合同關系。根據朱建國的起訴、孫蓓的反訴及各自的答辯，本案爭議焦點在于：1、雙方是否協(xié)商一致解除合同；2、朱建國有無履行恢復涉訟商鋪原狀的義務。

關于雙方是否協(xié)商一致解除合同。朱建國提供了微信聊天記錄書面整理資料及作為原始載體的手機，已經當庭播放并核對了相應的內容，孫蓓對該聊天雙方的身份沒有異議、對聊天記錄真實性沒有異議，僅對聊天記錄完整性有異議但未能提供其自身手機所保留的微信聊天記錄予以比對或其他證據予以反駁，應當承擔對其不利的法律后果，對于朱建國所提供的聊天記錄的真實性、合法性、關聯性以及其完整性，本院均予以確認。從聊天記錄可以反映，雙方于2020年10月17日就合同解除已經達成一致，孫蓓的要求僅是必須根據雙方之前的約定將商鋪恢復原狀，此后的溝通過程也是圍繞孫蓓要求做好恢復原狀提出具體細節(jié)方面的要求，孫蓓從未向朱建國提出其自行委托他人裝修、恢復原狀；根據孫蓓自己的舉證，其于2019年11月7日已另行與他人簽訂了租賃合同，但此后的2019年11月16日、20日主動提出要退押金朱建國，從未提出其另行找人裝修、恢復原狀。綜上，朱建國述稱其于2019年10月17日與孫蓓就合同解除達成一致合法有據，本院予以確認。

關于朱建國有無履行恢復原狀的問題。如前所述，根據微信聊天記錄內容顯示，朱建國在2019年10月28日前已雇請工人開始涉訟商鋪的恢復原狀工作，此后又根據孫蓓的要求繼續(xù)完善、清理現場；2019年11月7日涉訟商鋪孫蓓已另行出租給他人，此后直至2019年11月16日、20日孫蓓主動提出退還押金給朱建國，都未再要求朱建國繼續(xù)完善、清理涉訟商鋪，整個過程雙方溝通是順暢、和諧的，孫蓓從未提出其要求自行雇請他人恢復原狀。孫蓓提供的其另行委托他人恢復原狀亦僅有出具人簽名潦草不清的收據兩張，未有相應的合同或其他銀行轉賬、微信、支付寶等付款憑證，相應的收款人亦未到庭證實，朱建國對此證據亦不予確認，故對于其為此提供的證據本院不予采納，對于孫蓓所述其為此另行委托他人恢復原狀并支付14000元的主張，本院不予確認。

如前所述，朱建國、孫蓓就合同解除達成一致，朱建國亦將商鋪恢復原狀后交還給孫蓓，故朱建國現要求孫蓓返還押金15000元合法有據，本院予以支持。孫蓓反訴要求朱建國賠償修復、恢復原狀的損失14000元、沒收押金15000元、賠償房屋空置損失費6000元及中介費3000元均缺乏依據，本院均不予支持。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）孫蓓于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內返還押金15000元給原告（反訴被告）朱建國。

二、駁回被告（反訴原告）孫蓓的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案本訴受理費180元及反訴受理費375元，均由被告（反訴原告）孫蓓負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。

審　判　長　　李　植

人民陪審員　　許紅霞

人民陪審員　　尹麗艷

二〇二〇年三月二十五日

書　記　員　　邱莉晶