租賃合同期限屆滿后，承租人應(yīng)將被占有物業(yè)交還給出租人，未交還的，構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金

租賃合同期限屆滿后，承租人應(yīng)將被占有物業(yè)交還給出租人，未交還的，構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金------廣州市海珠資產(chǎn)經(jīng)營有限公司與廣州市僑泓新廈物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛

廣東省廣州市海珠區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2019）粵0105民初7472號

原告：廣州市海珠資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，住所地廣州市海珠區(qū)寶崗大道139號四樓3A01.

法定代表人：張春燕，職務(wù)董事長。

委托代理人：李春良、余喬慧，均系廣東世港律師事務(wù)所律師。

被告：廣州市僑泓新廈物業(yè)管理有限公司，住所地廣州市白云區(qū)慶槎路61號自編208房。

法定代表人：黃彪，職務(wù)經(jīng)理。

委托代理人：賀俊、李芯，均系北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師。

第三人：何俊杰，男，1998年2月13日出生，漢族，住所地江西省豐城市。

委托代理人：何紹軍，系第三人父親。

第三人：文寶軒，男，1984年1月17日出生，漢族，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)。

委托代理人：鄧惠娟，系第三人配偶。

第三人：鐘谷攀，男，1996年9月17日出生，漢族，住所地廣東省海豐縣。

第三人：丁蘭安，女，1963年10月3日出生，漢族，住所地湖北省監(jiān)利縣。

委托代理人：鄧汝松，廣東海智律師事務(wù)所律師。

原告廣州市海珠資產(chǎn)經(jīng)營有限公司訴被告廣州市僑泓新廈物業(yè)管理有限公司、第三人何俊杰、文寶軒、鐘谷攀、丁蘭安房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人余喬慧，被告的委托代理人賀俊、李芯，第三人何俊杰的委托代理人何紹軍，第三人文寶軒的委托代理人鄧惠娟，第三人鐘谷攀，第三人丁蘭安及其委托代理人鄧汝松到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2015年，原被告雙方簽訂了《廣州市房屋租賃合同》、《房屋租賃合同附件》，約定：原告將坐落在海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1的物業(yè)出租給被告作廠房、宿舍使用，出租建筑面積6000平方米；租賃期限共三年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止，其中第三年的租金為每月132300元；租金按月結(jié)算，由被告在每月的第5日前繳付給原告；原告逾期提供房屋或被告逾期交付租金的，每逾期一日，須按月租金額的3%向?qū)Ψ街Ц哆`約金；租賃期屆滿，被告應(yīng)將原承租房屋交回原告。前述協(xié)議還約定，涉案物業(yè)一切修繕責(zé)任由被告自行負(fù)責(zé)；被告承租該場地，不得擅自改變使用性質(zhì)和經(jīng)營其他項目；被告自負(fù)盈虧，一切債權(quán)債務(wù)均自行負(fù)責(zé)；被告承租之日起，須自行安裝完善廠房、宿舍應(yīng)具備的消防設(shè)備、設(shè)施。此外，被告向原告出具了《消防安全承諾書》，承諾按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施、器材；不堵塞疏散通道、安全出口、消防通道；配合原告對場所對消防安全檢查，及時整改隱患并告知整改措施。被告在承租期間，己足額向原告繳付了租金，并將物業(yè)轉(zhuǎn)租給包括本案第三人在內(nèi)的次承租人。其中，被告于2017年3月30日與第三人何俊杰簽訂兩份《用房協(xié)議（合同）》，每月租金共計23000元，租賃期限自2017年4月20日至2020年4月l9日；被告與第三人文寶軒簽訂《用房協(xié)議（合同）》，每月租金7500元，租賃期限自2017年5月23日至2020年5月22日；被告于2016年6月25日與第三人鐘谷攀簽訂《用房協(xié)議（合同）》，每月租金10409元，租賃期限自2016年6月25日至2019年9月24日。然而，因被告約定的轉(zhuǎn)租期限己超過其作為承租人的剩余租賃期限，致使在原被告間的租賃期限屆滿后，第三人仍拒不騰空交還涉案物業(yè)。在租賃期屆滿前，原告己向被告、涉案物業(yè)內(nèi)的次承租人發(fā)出通知，明確表示將不再續(xù)租涉案物業(yè)、收回場地。但時至今日，被告仍未能將涉案物業(yè)整體交回原告，其行為己構(gòu)成違約。何俊杰、文寶軒、鐘谷攀、丁蘭安等次承租人，至今仍使用涉案場地，拒不搬離，原告亦有權(quán)要求其支付逾期騰房占有使用費。綜上，為維護(hù)自身合法權(quán)益，現(xiàn)起訴要求判令：1、被告向原告騰空交還位于海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1中尚未交還的第三人所占用的物業(yè)，并向原告支付涉案物業(yè)占有使用費（按每月49909元的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年8月1日起計付至物業(yè)交還之日止）；2、被告向原告支付逾期交還涉案物業(yè)的違約金（以當(dāng)月占有使用費為計算本金，按每月3‰計算，從當(dāng)月的6日起計付至物業(yè)交還之日止）；3、第三人何俊杰協(xié)助被告騰空交還其占用的涉案物業(yè)內(nèi)的場地，并就其占用場地與被告共同向原告支付占有使用費（自2018年8月1日至騰空交還之日止，按每月23000元計算）；4、第三人文寶軒協(xié)助被告騰空交還其占用的涉案物業(yè)內(nèi)的場地，并就其占用場地與被告共同向原告支付占有使用費（自2018年8月1日至騰空交還之日止，按每月7500元計算）；5、第三人鐘谷攀協(xié)助被告騰空交還其占用的涉案物業(yè)內(nèi)的場地，并就其占用場地與被告共同向原告支付占有使用費（自2018年8月1日至騰空交還之日止，按每月10409元計算）；6、第三人丁蘭安協(xié)助被告騰空交還其占用的涉案物業(yè)內(nèi)的場地，并就其占用場地與被告共同向原告支付占有使用費（自2018年8月1日至騰空交還之日止，按租金標(biāo)準(zhǔn)計算）；7、被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。

被告辯稱：被告不同意原告的所有訴訟請求。1、被告與原告簽訂的《廣州市房屋租賃合同》在2018年7月31日合同到期后，被告己于2018年8月1日將位于海珠區(qū)赤崗工業(yè)區(qū)8A4、5H1（合同面積為6000平方米）租賃場地己清空部分（面積：5683平方米）租賃場地己移交給原告。2、未清空部分租賃場地被告與原告執(zhí)行2019年4月23日雙方簽訂的協(xié)議。

第三人何俊杰述稱：我與被告的合同還沒到期，即使到期我也有優(yōu)先承租權(quán)，可以要求被告繼續(xù)履行合同，而且我已經(jīng)向原告提出申請繼續(xù)承租。

第三人文寶軒述稱：我與被告的合同沒到期，我已經(jīng)另案起訴了被告和國資委，判決結(jié)果是我與被告的租賃合同無效。這個物業(yè)屬于消防通道，國資委的人員也在現(xiàn)場簽字了，導(dǎo)致我辦不了相關(guān)手續(xù)。

第三人鐘谷攀述稱：答辯意見與第三人文寶軒一致。

第三人丁蘭安述稱：第一、我使用的物業(yè)不是強(qiáng)占，我已經(jīng)給了2萬元的使用費，已經(jīng)轉(zhuǎn)給上一手了，上一手失蹤后我就向被告交了18000元的押金，所以我不是強(qiáng)占使用，而且轉(zhuǎn)讓過來的。第二、我每月都有交水電費，2019年10月29日還交了租金9200元，我一直按時交租和水電費，沒有拖欠，我是合法使用，原告的訴請法院應(yīng)予以駁回。第三、原被告之間將涉案物業(yè)租給他人，我有優(yōu)先承租權(quán)，如果另租他人應(yīng)賠償我的損失20萬元，所以應(yīng)駁回原告訴請并賠償我損失。

經(jīng)審理查明：原告（出租人，甲方）與被告（承租人，乙方）簽訂《廣州市房屋租賃合同》，約定甲方將海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1出租給乙方作廠房、宿舍使用，出租建筑面積6000平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；租賃期限自2015年8月1日至2018年7月31日止；租金情況：2017年8月1日至2018年7月31日月租金為132300元；租金按月結(jié)算，乙方每月的第5日前按現(xiàn)金付款方式繳付租金給甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方須按月租金額的3%向甲方支付違約金；租賃期屆滿，應(yīng)將原承租房屋交回甲方；等。

2019年4月23日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》，雙方確認(rèn)海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1的建筑紅線范圍內(nèi)的其他場地及固定附屬設(shè)施已于2018年8月1日交還給乙方；海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1的建筑紅線范圍內(nèi)，被第三人占用的場地及固定附屬設(shè)施包括：1、乙方轉(zhuǎn)租給何俊杰的場地[5H1小樓部分]；2、乙方轉(zhuǎn)租給文寶軒的場地[5H1小樓部分]；3、乙方轉(zhuǎn)租給鐘谷攀的場地；4、丁蘭安占用的場地；乙方承租范圍內(nèi)被占有物業(yè)面積共317平方米，乙方負(fù)有將所有被占用物業(yè)清場交付給甲方的義務(wù)，并承擔(dān)被占用物業(yè)給甲方的費用，包括但不限于：支付至完全交付場地之日止的場地占用費（按原租賃合同約定的2018年7月租金標(biāo)準(zhǔn)計算）、水電費、管理費、因使用及經(jīng)營租賃物業(yè)而產(chǎn)生的其他費用；等。

據(jù)原告提交的《同意使用土地通知書》、規(guī)劃報批材料復(fù)印件反映，有關(guān)部門同意海珠區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司使用海珠區(qū)赤崗廣州卷煙一廠西面紅線范圍內(nèi)的土地用于建設(shè)工業(yè)廠房一幢七層（自編8A4）、集體宿舍樓一幢八層（自編5H1）。

另查明，廣州市海珠區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司于1993年8月名稱變更為廣州市江南城建開發(fā)總公司，于1998年9月再變更為廣州市江南城建開發(fā)集團(tuán)有限公司。

2019年2月28日，廣州市江南城建開發(fā)集團(tuán)有限公司出具《海珠區(qū)赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1物業(yè)用地證明》，其中記載該司自2015年8月1日起委托廣州市海珠資產(chǎn)經(jīng)營有限公司出租經(jīng)營海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1物業(yè)，該物業(yè)于1992年經(jīng)海珠區(qū)規(guī)劃局《海規(guī)批復(fù)字[1992]第964號》同意取得物業(yè)用地及房屋規(guī)劃。

本院認(rèn)為：原告與被告簽訂的《廣州市房屋租賃合同》、《協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實意思表示，沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應(yīng)按合同及協(xié)議約定全面履行義務(wù)。

關(guān)于騰空涉案物業(yè)及占有使用費。因原被告簽訂的租賃合同期限已屆滿，雙方?jīng)]有再續(xù)簽新的租賃合同，根據(jù)原告與被告簽訂的《協(xié)議書》，被告承租范圍內(nèi)被占有物業(yè)面積共317平方米，被告負(fù)有將所有被占有物業(yè)清場交付給原告的義務(wù)，并承擔(dān)被占有物業(yè)給原告的費用，現(xiàn)第三人實際使用被占有物業(yè)，故原告主張被告及第三人交還被占有物業(yè)，并要求被告支付從2018年8月1日起至實際交還占有物業(yè)之日的使用費，并無不當(dāng)，本院予以支持。又根據(jù)上述《協(xié)議書》約定的場地占用費按原租賃合同約定的2018年7月租金標(biāo)準(zhǔn)計算，故被告應(yīng)每月支付的場地占用費為6990元（132300元÷6000平方米×317平方米）。

關(guān)于違約金。如前所述，原被告簽訂的租賃合同期限屆滿后，被告應(yīng)將被占有物業(yè)交還給原告，但被告至今未交還，已構(gòu)成違約，故原告要求被告支付違約金，并無不當(dāng)，但主張按每日3‰計算，超出法律范圍，根據(jù)原告的實際損失兼顧公平原則，本院酌情調(diào)整為每日萬分之五，每月的違約金以本金為限。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、在本判決生效之日起十日內(nèi)，被告廣州市僑泓新廈物業(yè)管理有限公司、第三人何俊杰、文寶軒、鐘谷攀、丁蘭安將廣州市海珠區(qū)赤崗西路赤崗工業(yè)區(qū)自編8A4、5H1被占有物業(yè)面積共317平方米騰空交還給原告。

二、被告在本判決生效之日起，向原告支付從2018年8月1日起至被告實際交還上述物業(yè)之日止的場地占用費（按每月6990元的標(biāo)準(zhǔn)）及違約金（以6990元為基數(shù)，按每日萬分之五計算，從2018年8月1日起計算至清償之日止，每月總額以本金為限）。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費15989元，由原告負(fù)擔(dān)15441.5元，被告負(fù)擔(dān)547.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五天內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當(dāng)事人上訴的,應(yīng)在遞交上訴狀次日起七天內(nèi)向廣州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。逾期不交的,按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　李智勇

人民陪審員　　胡廣萍

人民陪審員　　李霞飛

二〇二〇年三月二十五日

書　記　員　　陳慧云