違約程度顯著輕微，并不影響合同目的的實現，不享有解除合同的權利

違約程度顯著輕微，并不影響合同目的的實現，不享有解除合同的權利----張玲與李川房屋租賃合同糾紛

北京市大興區人民法院

民 事 判 決 書

（2020）京0115民初1313號

原告：張玲，女，1972年10月5日出生，漢族，北京隆興號方莊酒廠有限公司員工，住北京市大興區。

委托訴訟代理人：楊梅，北京楊梅律師事務所律師。

委托訴訟代理人：方音音，北京楊梅律師事務所實習律師。

被告：李川，男，1986年10月11日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

原告張玲與被告李川房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年1月7日立案后，依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告張玲的委托訴訟代理人楊梅、方音音和被告李川到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

張玲向本院提出訴訟請求：1.判令確認張玲和李川之間的房屋租賃合同于2019年11月26日解除；2.判令李川將位于北京大興區康和園60-8號房屋騰退返還給張玲；3.判令李川支付張玲2019年11月27日起至實際騰退完畢之日止的房屋占有使用費，按照每月11250元計算；4.判令李川支付張玲違約金11250元；5.判令訴訟費由李川承擔。事實與理由：張玲、李川與北京市興商房地產經紀中心于2016年9月18日簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定張玲將位于北京市大興區康和園60-8的房屋出租給李川用于辦公。租賃期限為十年，自2016年11月1日至2026年11月1日止，租金標準為67500元/半年，各期租金支付日期為2016年11月1日、2017年3月15日、2017年9月15日、2018年3月15日、2018年9月15日……另合同約定，如李川不按照約定支付租金達七日、擅自改變房屋用途、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構、擅自將房屋轉租給第三人等，張玲有權單方解除合同，李川存在上述情形之一的，應按照月租金的100%向張玲支付違約金。張玲按照合同約定，于2016年11月1日將房屋交付給李川使用，李川在租用房屋期間，未能按照合同約定的時間，將房屋租金及時支付給張玲，另李川私自將該房屋對外出租，擅自將房屋用作餐飲之用，并擅自拆改變動了房屋主體結構，其行為符合雙方約定，張玲有權單方解除合同，并收回房屋。請求法院判如所請。

李川辯稱，不同意解除雙方房屋租賃合同，也不同意騰退。因為我雖然有遲延交付租金的情況，但是實際上每一期房屋租金都交了，而且繳納的每一期房屋租金，李玲也都接收了，雙方對于交租金的事情是沒有爭議的。我的違約行為非常輕微，張玲不應以此要求解除合同并支付違約金。張玲本身也存在輕微違約的情況，之前我找張玲提供燃氣卡，張玲也沒有提供。同時，據我了解，張玲是想要收回房屋自用，才會起訴，遲延交付租金及擾民只是張玲找的理由。此前張玲通過其他朋友找過我想要提前收回房屋，我沒有同意，因為張玲不愿意支付我的裝修費用。

本院經審理認定事實如下：2016年9月18日，張玲（甲方）、李川（乙方）與北京市興商房地產經紀中心（丙方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定甲方將坐落于北京市大興區清源街道辦事處康和園60-8房屋（建筑面積218.89平方米）（以下簡稱：涉案房屋）租賃給乙方使用；第二條（一）租賃用途為辦公；第三條（一）房屋租賃期限自2016年11月1日至2026年11月1日，共十年；甲方應于2016年11月1日將房屋按約定條件支付給乙方，經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及水、電、燃氣卡后視為交付完成；第四條（一）租金標準為67500元/半年，租金總計1350000元；支付方式為銀行匯款，押一付六；各期租金支付日期為2016.1.1、2017.3.15、2017.9.15、2018.3.15、2018.9.15；（二）押金為10000元，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數返還給乙方；第九條（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋：1、不按照約定支付租金達七日的，2、欠繳各項費用達五百元的，3、擅自改變房屋用途的，4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的，5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償的，6、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，7、擅自將房屋轉租給第三人的；第十條（一）乙方有第九條第四款約定的情形之一的，應按月租金的100%向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復原狀或賠償相應損失；（四）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達成解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按一整月的房租標準支付違約金；第十二條房租每三年遞增5000元整（一年的房租總價遞增5000元整），如甲方提前違約合同，乙方所有裝修費用由甲方承擔。合同簽訂后，張玲按照約定將涉案房屋交付李川使用。李川分別于2017年5月5日、2017年11月2日、2018年5月4日、2018年9月24日、2019年3月15日、2019年9月26日、2020年3月23日交付房屋租金，雙方均認可李川已經交納2016年11月1日至2020年9月15日房屋租金。

庭審中，雙方就李川是否存在欠繳各項費用達伍佰元、擅自改變房屋用途、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構、利用房屋從事違法活動損害工作利益或者妨礙他人正常工作生活、擅自將房屋轉租給第三人產生爭議，張玲主張李川存在上述情形，并提交鄰居出具的證明一份，李川不認可該證據真實性及證明目的，否認存在上述情況。經詢問，張玲稱無其他證據證明其主張。

本院認為，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。關于張玲是否享有解除權問題，本案中雙方2016年9月18日簽訂的《北京市房屋租賃合同》第九條第四項約定了張玲享有解除權的情形，但其提供的證據無法證明李川欠繳各項費用達伍佰元、擅自改變房屋用途、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構、利用房屋從事違法活動損害工作利益或者妨礙他人正常工作生活或者擅自將房屋轉租給第三人，故其無法依據上述情形享有解除權。對于李川遲延繳納租金超過七天的行為，確系違約行為，但張玲均接收且未提交證據證明曾提出異議，故李川上述違約程度顯著輕微，并不影響合同目的的實現，張玲不享有解除合同的權利，故對張玲要求確認其與李川于2016年9月18日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2019年11月26日解除的訴訟請求，本院不予支持。張玲基于解除合同而要求李川騰退涉案房屋及支付涉案房屋占有使用費的訴訟請求，本院不予支持。關于違約金的問題，依據雙方合同約定，李川存在逾期繳納租金達七日的，應按月租金100%支付違約金，因李川確存在逾期交付租金的行為，故對于張玲要求李川支付違約金11250元的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條之規定，判決如下：

一、李川于本判決生效后十日內給付張玲違約金11250元；

二、駁回張玲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3000元，由張玲負擔2750元(已交納),由李川負擔250元（于本判決生效之日起七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第二中級人民法院。

審 判 員　李瑋唯

二〇二〇年三月二十六日

法官助理　華　琳

書 記 員　宋愛芹