租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期

租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期----廣州市房屋安全管理所與劉俏玲、莫偉榮房屋租賃合同糾紛

廣東省廣州市荔灣區人民法院

民 事 判 決 書

（2019）粵0103民初8419號

原告：廣州市房屋安全管理所，住所地：廣州市越秀區中山四路246號信德商務大廈四樓。

法定代表人：蔣祖生，職務：所長。

委托代理人：陳微，廣東君厚律師事務所律師。

被告：劉俏玲，女，1958年1月17日出生，漢族，住所地廣州市荔灣區。

被告：莫偉榮，男，1952年2月3日出生，漢族，住所地廣州市荔灣區。

被告莫偉榮的委托代理人：毛肇華，廣東中大圣律師事務所律師。

原告廣州市房屋安全管理所訴被告劉俏玲、莫偉榮房屋租賃合同糾紛一案，本案于2019年9月25日立案受理后，依法適用普通程序，組成合議庭公開開庭審理。原告廣州市房屋安全管理所委托訴訟代理人陳微，被告莫偉榮及委托代理人毛肇華到庭參加訴訟。被告劉俏玲經本院合法傳喚沒有到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告廣州市房屋安全管理所訴訟請求：一、判令解除原告與被告劉俏玲關于廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房的房屋租賃關系。二、判令被告劉俏玲、莫偉榮及同住人員立即騰空搬出廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房，并將該房屋交還給原告。三、判令被告劉俏玲、莫偉榮向原告支付房屋占用費參照市場租金按1243.8元/月計算，從2019年10月1日起計算至被告實際交還房屋給原告之日止。四、判令被告承擔本案的全部訴訟費用。

事實與理由：原告是負責公房管理的事業單位，前身為廣州市機關用房管理所。位于廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房（下稱“涉案房屋）是原廣州市房地產管理局移交原告管理的直管公房。

2000年9月18日，原告與被告劉俏玲訂立《廣州市房地產租賃合同》，約定原告將案涉房屋出租給被告作住宅用途使用，租賃期限自2000年7月1日起至2005年6月30日止。上述合同期滿后，雙方沒有續簽合同，被告劉俏玲繼續使用案涉房屋，并每月向原告交租金（月租金為187.7元)。后由于被告劉俏玲移居國外，實際上該房屋一直由被告莫偉榮居住。經查，被告莫偉榮名下另有產權房屋一套，地址位于荔灣區光復北路722號XXX,住房面積為72.03平方米。

原告認為，被告劉俏玲向原告承租案涉房屋后一直使用案涉房屋，并一直向原告交租，雖然未續簽房屋租賃合同，但是仍然形成事實租賃關系，且為不定期租賃關系，原告有權隨時解除租賃關系。且根據《廣東省公有房產管理辦法》第十一條“住宅分配的對象，主要是無房戶、危房戶、擁擠戶以及按政策應優先照顧的住戶”的規定，劉俏玲已旅居國外，應交還涉案房屋。原告請求解除與被告劉俏玲之間的租賃關系。

被告莫偉榮占住了該房屋，未與原告簽訂房屋租賃合同，根據《廣東省公有房產管理辦法》第十三條“單位或個人承租公房，應經房管部門或產權單位同意，辦理租賃手續，訂立租約，發給租用證明后，才得遷入住、用”的規定，被告莫偉榮未經過原告同意并辦理租賃手續，訂立租約，違反了公房管理的規定，原告隨時有權要求被告交還并騰空房屋。且被告莫偉榮已有自有產權房屋，亦不符合公房出租對象的條件，應立即騰空房屋交還原告。根據《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》（國發〔1998〕34號）第四條“四、積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化……對多占住房應退未退的，實行市場租金…”的規定，若被告莫偉榮不及時騰空房屋，交還給原告的，應自2019年10月1日起按市場租金標準1243.8元/月向原告支付房屋占用費。根據《廣州市住房和城鄉建設局關于調整廣州市公房住宅租金標準的通知》（穗建規字〔2019〕1號）第三條規定，市場租金標準按房屋租賃管理部門最新公布房屋租金參考價計收。根據廣州市房地產租賃管理所2019年3月5日公布的2018年廣州市房屋租金參考價，涉案房屋的市場租金參考價為每月人民幣1243.8元。被告應當自2019年10月1日起（為方便計算，原告主張自起訴次月起計)按照公房租金的標準支付房屋占用費，合情合理。

被告劉俏玲沒有到庭答辯和舉證。

被告莫偉榮辯稱：被告劉俏玲戶籍登記情況還在戶籍上，被告劉俏玲是到澳大利亞工作，沒有否定在國內的身份，她在國內有權承租住房。被告莫偉榮有哥哥在香港打工，應該追加為共同被告。被告劉俏玲作為中國公民到外地工作的華僑，身份還是中國公民，應該享有中國公民承租房屋的權利，即使是解除合同或加租金，也必須經過她本人協商，現在其本人沒有出現，靠公告送達本案起訴狀是不能解決問題的。本案房屋有歷史的特殊性，其本來屬于被告莫偉榮的父親由政府分配的租賃房屋，被告莫偉榮父親在解放后屬于國家的公職人員，而且在解放之時為祖國的街坊做了貢獻，政府分配他涉案的房屋，是我們黨和國家對其全家的關懷，因此，現在剝奪被告莫偉榮及其哥哥、父親的租賃權，是不符合黨的政策。本案的原告列舉的被告劉俏玲是華僑，按照政策，其在國內租賃房屋是合法的，需要得到法律的保護，應該保留其租賃權利。被告莫偉榮無權代理被告劉俏玲簽訂租賃合同，所以應當等被告劉俏玲回國，與被告劉俏玲協商承租事宜，被告劉俏玲沒有回來之前應該維持長期租賃關系。本案房屋屬于莫達文享受房改政策，莫達文承租涉案房屋沒有享受房改的政策，其去世后，被告莫偉榮有權替代父親享受租賃房屋政策。如果說原告要解除與被告劉俏玲的租賃關系，那么被告莫偉榮有權作為莫達文的同住人，有權利續租本案的房屋，原告應充分考慮這點。被告莫偉榮雖然有單位分配的福利房，但房子太高，沒有電梯，也不能安裝電梯，其年事已高，每天爬樓梯很困難，為了生活方便，希望還能繼續續租涉案房屋。若允許被告莫偉榮承租房屋，房租價格可以適當調高，但不能提出高價的租金，不符合政策和租賃標準，因涉案房屋解放前已經建成，相對比較陳舊，所以每月1200元的租金確實過高，應該綜合考慮租金標準。被告莫偉榮年事已高，應考慮其實際情況，收取合適的租金，讓被告莫偉榮繼續在涉案房屋里居住，也應考慮被告莫偉榮哥哥及被告劉俏玲回國后有安樂的地方居住。請求法院駁回原告訴訟請求。

經審理查明：廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房是廣州市國土資源和房屋管理局委托原告代管的房屋。

2000年9月18日，廣州市機關用房管理所（甲方）與被告劉俏玲（乙方）簽訂《廣州市房地產租賃合同》，合同約定：乙方承租廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房作住宅使用（該房屋面積49.75平方米），租賃期限從2000年7月1日起至2005年6月30日止，月租金160.90元。租賃期屆滿，甲乙雙方未續訂合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方遷出和補交占用期的房屋占用費外，并有權按占用期內租金總額的100%收取違約金。在合同附件二登記乙方家屬為劉俏玲與莫海麟。合同簽訂后，原告依約將上述房屋交給被告劉俏玲使用。合同期滿后，原告與被告劉俏玲沒有續簽訟爭房屋租賃合同，被告劉俏玲繼續使用訟爭房屋。

2005年4月22日經廣州市機構編制委員會批復原廣州市機關用房管理所更名為廣州市房屋安全管理所（即原告），其中該所主要任務：負責市直管房屋管理…。

2019年9月10日原告經調查發現被告莫偉榮擁有自有產權房屋。同日，原告向被告劉俏玲戶發出《通知》，《通知》內容為：你租住荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房簽訂的租賃合同已于2005年6月30日到期。根據合同約定，如需繼續承租該房屋，你應提前3個月與我所協商，并重新簽訂租賃合同，但你至今未提出續租要求。為規范直管房管理，請你自收到該通知之日起5日內到我所辦理續租手續，如逾期仍未辦理，我所將視為你自動放棄承租權，我所將解除與你有關前述承租房屋的租賃關系，并依法收回該房屋。被告莫偉榮于同日簽收上述《通知》，但被告劉俏玲沒有按原告發出的《通知》與原告辦理續租手續。原告遂向本院提起訴訟。

2019年12月12日由于被告劉俏玲下落不明，本院以公告形式送達起訴狀副本給被告劉俏玲。

在庭審中，原告確認被告劉俏玲承租的房屋租金支付至2019年12月止，最后一個月租金為187.70元。被告莫偉榮確認其自有產權房屋，現居住在荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房其中一部分，另一部分由被告劉俏玲居住。

被告莫偉榮向本院提交戶口資料、戶口簿（抄件）、莫偉榮居民戶口登記冊、登記表、居民戶口登記冊（莫達文）、證明、公證書（沒有原件）、通知（1995年6月1日原告發出的通知）、被告劉俏玲身份證復印件、發票、出生證、被告莫偉榮身份證復印件、革命工作人員病故證明書、房屋租賃證等證據，擬證明被告莫偉榮一直居住在荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房。原告認為上述證據證明原告與被告劉俏玲有租賃關系，被告莫偉榮只是實際居住人。

本院認為：原告與被告劉俏玲簽訂的《廣州市房地產租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的禁止性規定，為有效合同。按約定，雙方當事人的租賃合同已于2005年6月30日屆滿。依《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規定:“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”，原告與被告劉俏玲從2005年6月30日起并沒有續簽合同，被告繼續使用案涉房屋并交租，原告收取租金且未提異議，雙方一直按原租賃合同的有關內容履行，因此雙方形成不定期租賃關系。原告于2019年9月10日發出《通知》，要求被告劉俏玲辦理涉案房屋續租手續，但被告劉俏玲沒有與原告辦理涉案房屋續租手續。原告以此為由，請求解除與被告劉俏玲雙方不定期租賃關系，有合同依據，本院予以支持。被告莫偉榮以被告劉俏玲在外打工，其也需要房屋居住，被告雖然有自有房屋，但被告年事已高，不適合居住，且被告有權代替父親享受租賃房屋政策為由進行抗辯。兩被告是否繼續符合租賃房屋條件，屬于公有房屋管理部門的職能范疇不屬于人民法院民事案件處理范圍。被告莫偉榮應向公有房屋管理部門提出，其抗辯本院不予接納。本院于2019年12月12日依法公告送達起訴狀副本給被告劉俏玲，本院確定原告解除租賃合同關系的訴求已于2020年2月9日實際到達被告劉俏玲。因此，確定雙方的租賃合同關系在2020年2月9日起解除。由于被告莫偉榮已有自有產權房屋。房屋租賃關系解除后，被告劉俏玲與被告莫偉榮及同住人員應當將房屋騰空交還給原告，但應給予兩被告合理的搬遷期限，本院酌定被告的搬遷期限為一個月。

關于房屋占用費的計算標準如何確定的問題。原告雖然要求房屋占用費按市場租金標準計算，但該請求不符合合同約定的成本租金計算，本院對此不予采納。依本案事實，被告劉俏玲已交租至2019年12月止。被告劉俏玲應按2019年12月所繳月租金標準支付2020年1月的租金187.70元給原告。自2020年2月起被告劉俏玲根據合同第6.2條約定以2019年12月所繳月租金總額187.70元的100%（即375.4元）向原告支付每月房屋占用費至交還房屋之日止。由于被告莫偉榮非租賃合同相對方，原告要求被告莫偉榮共同承擔房屋占用費沒有法律依據，本院不予采納。

被告劉俏玲經本院合法傳喚，無正當理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判決。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十六條、第二百三十二條、第二百三十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規定，判決如下：

一、原告廣州市房屋安全管理所與被告劉俏玲關于廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房的租賃合同關系在2020年2月9日解除。

二、自本判決發生法律效力之日起三十日內，被告劉俏玲、莫偉榮（含房屋的共同使用人）騰空搬出廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房并交還給原告廣州市房屋安全管理所。

三、自本判決發生法律效力之日起三十日內，被告劉俏玲支付2020年1月的租金187.70元給原告廣州市房屋安全管理所。

四、自本判決發生法律效力之日起三十日內，被告劉俏玲支付2020年2月起至被告劉俏玲、莫偉榮（含房屋的共同使用人）騰空搬出廣州市荔灣區逢源路蓮塘二巷2號XXX房之日止的房屋占用費（按每月375.4元計算）給原告廣州市房屋安全管理所。

五、駁回原告廣州市房屋安全管理所的其它訴訟請求。

被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費100元，由原告廣州市房屋安全管理所負擔30元，由被告劉俏玲負擔70元。

如不服本判決，可以自收到判決書之日起十五天內，向本院提起上訴，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內按照不服一審判決部分的上訴請求數額向廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　侯煒邦

人民陪審員　　李景成

人民陪審員　　高少珍

二〇二〇年三月二十六日

書　記　員　　謝綺雯