簽訂租賃協議時程序存在瑕疵不必然導致合同無效

簽訂租賃協議時程序存在瑕疵不必然導致合同無效-----------廣州市服裝研究所有限公司與廣州創爾生物技術股份有限公司、廣州創爾美生物科技有限公司房屋租賃合同糾紛

廣東省廣州市黃埔區人民法院

民 事 判 決 書

（2020）粵0112民初574號

原告：廣州市服裝研究所有限公司，住所地廣州高新技術產業開發區科研路16號自編（2）棟。

法定代表人：關勇，該公司執行董事、總經理。

委托訴訟代理人：邱楓，廣東天穗律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉斯迪，廣東天穗律師事務所實習人員。

被告：廣州創爾生物技術股份有限公司，住所地廣州高新技術產業開發區香山路17號A棟4層1號。

法定代表人：佟剛，該公司董事長。

委托訴訟代理人：葉森，北京市康達（廣州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳秀鳳，該公司員工。

被告：廣州創爾美生物科技有限公司，住所地廣州高新技術產業開發區科學城香山路17號優寶工業園A棟4層1號廠房401、434、437、429。

法定代表人：陳風曳，該公司經理。

委托訴訟代理人：葉森、伍林峰，北京市康達（廣州）律師事務所律師。

原告廣州市服裝研究所有限公司（以下簡稱“服研所公司”）與被告廣州創爾生物技術股份有限公司（以下簡稱“創爾公司”）、廣州創爾美生物科技有限公司（以下簡稱“創爾美公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告服研所公司的委托訴訟代理人邱楓，被告創爾公司、創爾美公司的共同委托訴訟代理人葉森到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告服研所公司向本院提出訴訟請求：1.判令《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》無效；2.判令《房屋租賃補充協議》無效；3.判令由被告創爾公司、創爾美公司承擔本案訴訟費。事實和理由：廣州紡織服裝研究院有限公司(以下簡稱“服研院公司”）與被告創爾公司于2012年3月14日簽訂了《租賃合同》（合同簽訂時被告創爾公司企業名稱為廣州創爾生物技術有限公司，現已更名），約定由服研院公司將科研路16號D2棟三層共2775.23平方米的室內場地及1200平方米的室外平臺出租給被告創爾公司使用，租賃期限為2012年3月15日至2027年5月31日。2012年9月10日，服研院公司與被告創爾公司在前述《租賃合同》的基礎上，簽訂了20120910號《租賃合同》作為補充協議，約定由服研院公司將科研路16號D2棟一層共64平方米的室內場地出租給被告創爾公司使用，租賃期限為2012年10月1日至2027年5月31日。2012年10月29日，服研院公司與被告創爾公司簽訂了《補充協議（2）》，約定由服研院公司將科研路16號D2棟一層24.3平方米的室內場地出租給被告創爾公司使用，租賃期限為2012年10月1日至2027年5月31日。2016年4月30日，服研院公司、原告服研所公司、被告創爾公司簽訂了《房屋租賃變更協議》，將上述《租賃合同》及補充協議的出租人變更為原告服研所公司。2016年5月31日，原告服研所公司、被告創爾公司、創爾美公司簽訂了《房屋租賃補充協議》，三方一致同意前述《租賃合同》中科研路16號D2棟三層中的497.15平方米物業由被告創爾美公司承租。而根據國有資產管理的行政法規，我市國有企業物業出租應當采取公開招租的方式進行，到期后應重新公開招租，大宗物業出租項目應在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日，且物業單次出租的期限超過6年以上的，企業還應嚴格做好風險評估，切實履行內部決策程序，事前征詢市國資監管機構的意見，并及時將企業審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關資料報市國資監管機構。服研院公司向被告創爾公司、創爾美公司出租涉案物業，不僅需要在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日，還需將出租方案、決議、法律意見書等相關資料報市國資監管機構，而服研院公司在出租涉案物業時，未依照前述規定將相關文件報市國資監管機構征詢意見，亦未公開招租。《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”，根據該規定，涉案的《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》、《房屋租賃補充協議》應屬無效。因此，原告服研所公司特向法院起訴，請求判如所請。

被告創爾公司、創爾美公司共同辯稱：一、涉案合同沒有違反法律法規的強制性規定，應為合法有效合同。1.《廣州市人民政府辦公廳關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見》穗府辦〔2011〕46號（以下簡稱“指導意見”）屬于地方規范性文件，不屬于法律和行政法規，不能作為確認合同無效的依據。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”合同法第五十二條第五款規定的是“違反法律、行政法規的強制性規定”才導致合同無效，而《指導意見》屬于地方規范性文件，不具備法律、行政法規效力等級，不能作為確認合同無效的依據。2.《指導意見》中“需要在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日，需將出租方案、決議、法律意見書等相關資料報市國資監管機構”的規定是原出租方服研院公司（現更名為“廣州輕工研究院股份有限公司”）的內部行政管理規定，屬于“管理性強制性規定”，而非“效力性強制性規定”，不影響對外簽訂合同的效力。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》指出：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的‘違反法律、行政法規的強制性規定’，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。”《指導意見》不屬于法律和行政法規，相關內容也不屬于“效力性強制性規定”，故涉案合同的簽訂沒有違反法律法規的強制性規定。二、涉案合同是當事人在自愿平等基礎上簽訂，系當事人真實意思表示，沒有損害社會公共利益。1.涉案合同是當事人在自愿平等基礎上簽訂，簽訂合同過程中，服研院公司未告知需“在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日”及“將出租方案、決議、法律意見書上報市國資監管機構”。被告創爾公司、創爾美公司并非國有企業，不知以上規定。而且《指導意見》規定的是“將出租方案、決議、法律意見書上報市國資監管機構”，并未規定需將租賃合同上報，更未規定租賃合同需要市國資監管機構批準才能生效。2.涉案合同約定的房屋租金是市場價格，房屋租金和保證金被告創爾公司、創爾美公司均已繳納，沒有損害社會公共利益。三、即使按照規定，原告服研所公司應當“在市級及以上的媒體或產權交易機構信息平臺公告20個以上工作日”及“將出租方案、決議、法律意見書上報市國資監管機構”，那么該義務也屬于原告服研所公司應盡的義務，不能歸咎于被告創爾公司、創爾美公司，原告服研所公司不能因自身未履行義務而主張合同無效。四、認定合同無效將有違誠實信用原則，不利于交易安全的保護，不利于維護社會穩定。原告服研所公司承接合同時未告知未履行內部程序，未要求確認合同無效或解除合同。現原告服研所公司出于單方利益的考慮請求確認合同無效的行為有違誠實信用原則，不利于交易安全的保護，不應得到鼓勵與支持。綜上所述，原告服研所公司的訴求缺乏事實和法律依據，依法應當不予支持。

本院經審理認定事實如下：廣州紡織服裝研究院有限公司（現已更名為廣州輕工研究院股份有限公司）與服研所公司均為廣州市國資管理委員會下屬企業。服研所公司于2016年3月2日通過劃撥方式取得廣州開發區科研路16號自編（2）棟房產的產權，該房規劃用途為工業。

2012年3月14日，廣州紡織服裝研究院有限公司（出租方、甲方）與創爾公司（承租方、乙方，原企業名稱為廣州創爾生物技術有限公司）簽訂《租賃合同》，約定甲方出租科研路16號D2棟三層共2775.23平方米的室內場地及1200平方米的室外平臺給乙方作辦公、生產使用；租賃期限為2012年3月15日至2027年5月31日；租賃起租日為2012年6月1日，2012年3月15日至2012年5月31日為裝修免租期，第一年及第二年租金及管理費室內場地為26元/平方米·月，室外場地為5000元/月，共77155.98元/月，第三年起每年月租金及管理費在上年的基礎上遞增3%，乙方需將以上費用在每月5日前支付給甲方。該合同還約定了其他事宜。雙方于2014年6月13日就該合同在廣州市國土資源和房屋管理局蘿崗區分局進行了登記備案。

2012年9月10日，廣州紡織服裝研究院有限公司（甲方）與創爾公司（乙方）簽訂編號為20120910的《租賃合同》，約定甲方出租科研路16號D2棟一層共64平方米的室內場地給乙方作生產使用；租賃期限為2012年10月1日至2027年5月31日；2012年10月1日至2014年5月31日租金及管理費為40元/平方米·月，共2560元/月，2014年6月1日起每年月租金及管理費在上年的基礎上遞增3%，乙方需將以上費用在每月5日前支付給甲方。該合同還約定其他相關事宜按雙方在2012年3月14日簽訂的《租賃合同》執行。

2012年10月29日，廣州紡織服裝研究院有限公司（甲方）與創爾公司（乙方）簽訂《補充協議（2）》，約定甲方再出租科研路16號D2棟一層24.3平方米的室內場地給乙方作生產使用；租賃期限為2012年10月1日至2027年5月31日；租金及管理費為40元/平方米·月，2014年6月1日起每年月租金及管理費在上年的基礎上遞增3%。該合同還約定其他事宜按原租賃合同及補充協議（1）執行。

2016年4月30日，廣州紡織服裝研究院有限公司（甲方）、創爾公司（乙方）、服研所公司（丙方）簽訂《房屋租賃變更協議》，約定：根據2015年12月25日甲方股東會議決議，甲方將持有的廣州市科學城科研路16號自編（2）棟（建筑面積10957.6平方米）及其所附著土地無償劃轉至丙方，現已辦理好劃轉手續。經友好協商，甲、乙、丙三方就甲、乙雙方于2012年6月1日簽訂的位于廣州科學城科研路16號D2棟3層（室內面積2775.23平方米及室外平臺1200平方米）、2012年9月10日簽訂的位于廣州科學城科研路16號D2棟1層（面積64平方米）、2012年10月19日簽訂的位于廣州科學城科研路16號D2棟1層（面積24.3平方米）等3處物業的《租賃合同》、《安全防火協議》及相關的《補充協議》補充協議如下：一、自2016年5月起，甲、乙雙方所簽訂的原合同效力不變，所約定之權利義務由丙方繼承；二、甲、乙、丙三方同意自2016年5月起，乙方每月租金、管理費、水電費及其他費用由丙方收取。

2016年5月31日，服研所公司（甲方）、創爾公司（乙方）、創爾美公司（丙方）簽訂《房屋租賃補充協議》，約定：三方同意，自2016年6月1日起，《租賃合同》中位于廣州市科研路16號D2棟第三層2775.23平方米物業及1200平方米的室外平臺，其中第三層2775.23平方米中的2278.08平方米由乙方繼續承租并承擔租賃費用，497.15平方米物業由丙方承租并承擔租賃費用，另外第三層1200平方米室外平臺中的600平方米由乙方繼續承租并承擔租賃費用，600平方米平臺物業由丙方承租并承擔租賃費用；乙、丙雙方承諾，作為關聯公司共同遵守《租賃合同》中的約定，乙、丙雙方根據本協議約定的各自承租的面積比例行使《租賃合同》中原乙方權利和履行《租賃合同》中原乙方義務，如果一方退出，另一方必須承擔退出一方的全部權利與義務。

本案審理過程中，服研所公司認為廣州紡織服裝研究院有限公司在出租涉案房屋時，未將相關資料報市國資監管機構征詢意見，也未公開招租，違反穗府辦〔2011〕46號《廣州市人民政府辦公廳關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見》的相關規定，因此請求確認涉案合同無效。該指導意見于2011年11月4日起施行，有效期5年。庭后服研所公司提交書面說明，確認上述文件到期后廣州市人民政府于2017年6月29日發布了穗府辦函【2017】147號《廣州市人民政府辦公廳關于規范我市國有企業物業出租管理的指導意見》，后于2019年5月28日廣州市人民政府國有資產監督管理委員會發布了《關于規范我市國有企業物業租賃管理的指導意見》，該指導意見第七條第（六）款規定：“本指導意見自發布之日起施行，原穗府辦函【2017】147號文同時廢止”。

上述事實有企業信用信息公示報告、不動產權證書、《廣州創爾生物技術股份有限公司關于名稱變更的函》、《租賃合同》、《房屋租賃登記備案證明》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》、《房屋租賃變更協議》、《房屋租賃補充協議》及當事人陳述等證據證實。以上證據經過庭審質證，符合證據規則要求，本院予以采信。

本院認為，本案的爭議焦點在于涉案合同的效力問題。對此，本院分析如下：首先，根據廣州紡織服裝研究院有限公司、創爾公司、服研所公司三方簽訂的《房屋租賃變更協議》，服研所公司自愿承繼廣州紡織服裝研究院有限公司在其與創爾公司簽訂的《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》中的權利義務，此后服研所公司與創爾公司、創爾美公司簽訂《房屋租賃補充協議》，同意創爾公司在《租賃合同》中承租的部分面積物業轉由創爾美公司承租。上述合同均為各方當事人的真實意思表示，服研所公司理應依據誠實信用原則予以信守。其次，盡管廣州紡織服裝研究院有限公司作為國有企業在與創爾公司簽訂《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》時，存在未按政府指導意見將相關資料報上級國資監管機構征詢意見和公開招租的程序瑕疵，但該瑕疵不可歸責于創爾公司及創爾美公司，且該瑕疵并不必然導致合同的無效。最后，《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》、《房屋租賃補充協議》約定的房屋租賃價格尚在市場價格的正常范圍內，創爾公司、創爾美公司已承租涉案房屋多年，從保護市場經營的穩定性出發，亦不宜認定涉案房屋租賃合同無效。綜上，服研所公司訴稱的理由不符合合同無效的條件，其訴求確認《租賃合同》、20120910號《租賃合同》、《補充協議（2）》、《房屋租賃補充協議》無效，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：

駁回原告廣州市服裝研究所有限公司全部訴訟請求。

案件受理費50元，由原告廣州市服裝研究所有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。

審判員　　劉麗娜

二〇二〇年三月二十七日

書記員　　胡灝玲