合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失-----張康與柳世明房屋租賃合同糾紛

北京市大興區人民法院

民 事 判 決 書

（2020）京0115民初7465號

原告：張康，男，1993年4月2日出生，漢族，深圳點貓科技有限公司教師，住河北省廊坊市廣陽區。

被告:柳世明，男，1973年9月19日出生，漢族，北京市第四中學教師，住北京市海淀區。

原告張康與被告柳世明房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年3月20日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張康、被告柳世明出庭參加訴訟。本案現已審理終結。

張康向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告返還原告租金21168元、房屋租賃押金21168元，合計42336元；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由：原、被告于2019年2月26日簽訂了合同編號為7-301的《房屋租賃合同》，約定被告將位于北京市大興區永興路7號院7號樓301號的房屋出租給原告用于商業經營。同時，合同第十二條違約責任第三款約定“乙方需提前退租的，應提前30日書面通知甲方，并按月租金的200%支付違約金，甲方還應退還乙方押金及未履行的租金”。后因原告經營不善，于2019年12月23日向被告提出退租，被告表示同意并要求原告辦理變更工商登記事宜。為此，原告依約于2019年12月27日騰退了該租賃房屋，并在一周內完成了工商登記的變更手續。但被告卻拒絕退還除違約金之外應予退還原告的房屋租賃押金21168元及未履行的租金21168元。為維護自身合法權益，原告特依法提起訴訟，請求法院判令支持原告的全部訴訟請求。

柳世明辯稱，張康沒有按照合同約定提前30日書面通知我不租我的房子，影響我的收益，至今房子沒有租出去，房屋的水卡、電卡沒有給我。張康租房子的時候，我給了他一個月的免租期，按照行業慣例，張康至少要租夠一年。張康使用房屋期間，房屋的結構被變更了，我還交了物業費5萬多元，取暖費8000元左右，所以我不同意退還張康租金。

本院經審理認定事實如下，對雙方無爭議的事實，本院予以確認。2019年2月26日，柳世明（出租人，甲方）與張康（承租人，乙方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，房屋坐落于北京市大興區永興路7號院7號樓301號房，租賃用途為商業，租賃期限自2019年2月28日起至2024年3月27日止（共計5年零30天），其中2019年2月28日起至2019年3月27日止為免租期，免租期只免除租金。其中第四條約定，第一年租金為254018元，押金為21168元，租賃費用付款方式為押一付六，租金需提前30個工作日轉到甲方指定的賬戶上；第七條第（二）項約定，租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應返還該房屋及其附屬物品、設備設施。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用；第十二條第（二）項約定，租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，應提前30日書面通知乙方，并按月租金的200%支付違約金，甲方還應退還乙方相應的租金及押金。乙方需提前退租的，應提前30日書面通知甲方，并按月租金的200%支付違約金，甲方還應退還乙方押金及未履行的租金。張康和柳世明均認可張康于2019年12月27日騰退房屋，張康把鑰匙放在小區物業處，水卡電卡仍在張康處。柳世明表示其于2020年1月5日曾到物業處拿鑰匙帶人看房，看房后又將鑰匙放回物業處。張康庭審中表示其之所以要求騰退房屋是因經營不善。

對于雙方爭議的事實，本院認定如下：張康提交了《北京市房屋租賃合同》、銀行轉賬記錄及雙方微信聊天記錄，證明雙方約定了違約金，2019年8月31日張康支付柳世明2019年9月28日至2020年3月28日期間租金，共計127009元（月租金21168元），其于2019年12月23日通過微信方式告知柳世明要提前退租，并于2019年12月27日騰退房屋，將房屋鑰匙交于物業處。柳世明認可張康房租交到2020年3月28日，并自2019年12月28日起張康沒有使用該房屋，并認可上述證據的真實性，并提交微信聊天記錄，證明張康并未提前30日書面通知其解除合同，違反合同約定。張康對上述微信聊天記錄真實性認可。

因雙方當事人對對方證據的真實性均無異議，故本院對上述證據真實性予以采信。雙方提交的微信聊天記錄顯示張康在2019年12月23日通過微信通知柳世明其于2019年12月28日前騰退房屋，柳世明表示同意張康騰退房屋，并要求張康先將公司騰出，并在張康騰退房屋時收房。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，張康與柳世明簽訂的《北京市房屋租賃合同》，是雙方真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效。張康于2019年12月23日通過微信方式告知柳世明要提前退租，并于2019年12月27日單方搬離租賃房屋，屬違約行為。由于雙方在合同履行過程中，張康已于2019年12月27日實際搬離承租房屋，雙方之間的合同已經無法繼續履行，因此，本院根據本案的實際情況確定雙方之間的租房合同自2019年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。張康要求退還押金的請求合理合法，本院予以支持。張康要求退還2019年12月28日至2020年3月28日期間租金扣除月租金200%的違約金后剩余一個月租金的請求，因導致合同解除的全部責任在于張康，且依據合同約定張康需提前30日書面通知柳世明，并按月租金的200%支付違約金，本案中張康未按照約定提前30日書面通知柳世明，該違約條款不能適用本案情況，結合雙方約定的租賃期間較長，但是實際張康只租賃了10個月（內含一個月免租期），且該房屋現在仍處于空置狀態，本院考慮本案案情及房屋空置情況，故對張康要求退還租金的請求，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條，判決如下：

一、柳世明于本判決生效后十日內退還張康房屋押金21168元；

二、駁回張康的其他訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費429元，由張康負擔229元（已交納），柳世明負擔200元（于本判決生效后七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達后十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。

審判員　劉　青

二〇二〇年三月二十七日

書記員　印承程