棚戶區(qū)改造流程及如何獲取合理補(bǔ)償

棚戶區(qū)改造流程及如何獲取合理補(bǔ)償

棚戶區(qū)改造在房屋征收中是比較常見的，同時(shí)也是牽動(dòng)億萬(wàn)老百姓安居的重大工程，而每一次的政策變動(dòng)和相關(guān)部門的重大調(diào)整，都能對(duì)棚改中的廣大被拆遷戶產(chǎn)生重大影響。那么，什么是棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造的流程又是怎樣的呢？如果棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償太少，被拆遷人應(yīng)如何合理爭(zhēng)取提高補(bǔ)償呢？

棚戶區(qū)一般就是指環(huán)境比較臟、比較亂、居住密度比較大、交通不便利、使用年限久、使用功能不完善等區(qū)域。棚戶區(qū)改造是政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)“暖心工程”，“民心工程”。國(guó)家也希望通過(guò)棚戶區(qū)改造的方式來(lái)有效的提高和改善困難群眾的住房條件和生活質(zhì)量，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么在2020年棚戶區(qū)改造時(shí)，應(yīng)該要注意哪些問(wèn)題呢？

棚戶區(qū)改造的范圍

棚戶區(qū)改造主要是對(duì)危舊房屋進(jìn)行的工程建設(shè)，主要有四種類型：一、城市棚戶區(qū)改造；二、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造；三、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造；四、國(guó)有墾區(qū)危房改造。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理界定棚戶區(qū)具體改造范圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

棚戶區(qū)改造的流程

棚戶區(qū)改造可能涉及到集體土地和國(guó)有土地兩種性質(zhì)的土地，對(duì)于不同性質(zhì)土地上的棚戶區(qū)改造，適用的征收流程也不一樣。

1、國(guó)有土地上棚戶區(qū)改造

國(guó)有土地上房屋的征收流程主要參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，主要包括以下程序：

（1）征收部門對(duì)于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會(huì)進(jìn)行論證；

（2）征收部門對(duì)于征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；

（3）對(duì)征收補(bǔ)償方案組織論證，并向公眾征求意見；

（4）進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制作評(píng)估報(bào)告；

（5）落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用，在討論房屋征收決定時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲(chǔ)存、專款專用。

2、集體土地上棚戶區(qū)改造

（1）發(fā)布預(yù)征地公告。由市、縣級(jí)國(guó)土資源部門發(fā)布，公告內(nèi)容包括擬征地用途、位置、面積、補(bǔ)償方式、安置途徑等；

（2）征地調(diào)查。市、縣級(jí)國(guó)土資源部門對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人三方共同確認(rèn)調(diào)查結(jié)果；

（3）發(fā)布征地公告。由市、縣級(jí)國(guó)土資源部門公告批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋?/span>

（4）擬訂征地補(bǔ)償安置方案。由市、縣級(jí)國(guó)土資源部門擬訂征地補(bǔ)償安置方案并予以公告，方案內(nèi)容包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)等事項(xiàng)；

（5）確定征地補(bǔ)償安置方案并實(shí)施該方案。

棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償方式

一般對(duì)于國(guó)有土地上的棚戶區(qū)改造，房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。補(bǔ)償可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。補(bǔ)償方式通常分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種：貨幣補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、外遷補(bǔ)助費(fèi)、其他補(bǔ)助費(fèi)等；產(chǎn)權(quán)置換一般是拆一還一，在同等區(qū)位中，能做到1:1進(jìn)行房屋置換就算是合理補(bǔ)償。這兩種拆遷補(bǔ)償方式，被拆遷人可以自由選擇。集體土地上房屋的棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償，通常也是分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。如果棚改區(qū)域是農(nóng)村集體土地，但該片區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)，則也可以參考國(guó)有土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以參照國(guó)有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)置換的標(biāo)準(zhǔn)。

如果在棚戶區(qū)改造過(guò)程中發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償不夠合理，被拆遷人應(yīng)如何合理爭(zhēng)取提高補(bǔ)償呢？

一、要保留好房屋土地相關(guān)證件原件，不要隨意交付房屋的權(quán)屬證明原件等材料。

二、不要一味拖延等待，延誤最佳維權(quán)時(shí)機(jī)，相反，我們被拆遷人應(yīng)抓住每一次談判協(xié)商的機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。

三、不要草率簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

四、積極學(xué)習(xí)與拆遷相關(guān)的法律知識(shí)，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系專業(yè)拆遷律師咨詢建議，結(jié)合自家實(shí)際情況積極維權(quán)，爭(zhēng)取公平合理的補(bǔ)償。

萬(wàn)典律師提醒您：在棚戶區(qū)改造過(guò)程中被征收人在與政府及開發(fā)商的博弈中往往處于弱勢(shì)地位， 但無(wú)論是棚戶區(qū)改造還是其他項(xiàng)目的征收都涉及到自身利益，因此，對(duì)于自己的房屋被列入了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目存有異議，或者對(duì)補(bǔ)償不滿意的被征收人，一定不要著急盲目的簽字，以免利益受損，應(yīng)盡快聯(lián)系專業(yè)律師，啟動(dòng)法律程序維護(hù)自己的合法權(quán)益，積極爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償。