典型案例：王彥彬與河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案

河南省登封市人民法院
民事判決書

(2019)豫0185民初7296號

　　原告：王彥彬。
　　委托訴訟代理人：李子仲，河南首航律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐帥，河南首航律師事務(wù)所律師（實習(xí)）。
　　被告：河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼：9141018577944638X9。
　　法定代表人：張要東，該公司總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張曉婉，河南國計律師事務(wù)所律師。
　　原告王彥彬與被告河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱鑫地房地產(chǎn)）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2019年12月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李子仲、徐帥兵，被告鑫地房地產(chǎn)的委托訴訟代理人張曉婉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告王彥彬向本院提出訴訟請求：1、依法判令解除原、被告簽訂的新都萬象城團購協(xié)議書；2、依法判令被告雙倍返還原告團購定金24萬元并支付相應(yīng)利息（按照中國人民銀行同期同類貸款利率，自2017年3月12日起算）；3、依法判令被告返還原告辦理團購卡的5000元；4、依法判令本案的訴訟費及相關(guān)費用由被告承擔(dān)。
　　被告鑫地房地產(chǎn)辯稱，1、關(guān)于第一項訴訟請求中的定金，合同中約定的并非定金條款，該約定也不符合定金的法律規(guī)定，應(yīng)視為購房款；2、合同未及時履行是因為登封市人民政府的政策性原因?qū)е拢⒎潜桓孢`約，應(yīng)屬于不可抗力。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2017年3月12日，原告王彥彬填寫《新都·萬象城團購申請表》一份，并給被告鑫地房地產(chǎn)交款5000元辦理團購卡，同日，原、被告簽訂《新都·萬象城房屋團購協(xié)議書》，協(xié)議約定：乙方王彥彬向甲方鑫地房地產(chǎn)以團購價格購買房屋，房源位置：15號樓東2單元13層西C戶；房屋面積為110.81㎡；優(yōu)惠后團購單價為4038元/㎡，總房款為447000元；團購定金20000元（須于簽署本協(xié)議書時付清，定金不退），團購定金余款100000元，于2017年3月28日付清，超過此日期，甲方有權(quán)將該房屋另行銷售，乙方另選房源，退房的定金充當(dāng)違約金，補款信譽將直接影響后期的貸款辦理。原告王彥彬于簽訂協(xié)議當(dāng)天（2017年3月12日）支付20000元，于2017年3月25日支付100000元，鑫地房地產(chǎn)為此出具收據(jù)兩份。后因原告所購買商品房至今仍未開工建設(shè)，原告要求被告退還定金未果，向本院提起訴訟。
　　另查明，至王彥彬起訴時，鑫地房地產(chǎn)就案涉房屋仍未取得房屋預(yù)售許可和銷售許可證，亦未開工建設(shè)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實，原、被告雙方簽訂《團購協(xié)議書》時，因被告鑫地房地產(chǎn)并未辦妥涉案建設(shè)項目的審批手續(xù)，項目尚未開工建設(shè)，不具備商品房的預(yù)售條件。從協(xié)議的具體內(nèi)容來看，僅就原告所購商品房的房源位置、面積、單價及總價款進(jìn)行了約定，而對于商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、水電氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益及責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭議的辦法、違約責(zé)任等主要內(nèi)容，則存在諸多缺乏和不確定內(nèi)容。因存在法律及事實上的障礙，該《團購協(xié)議書》不具備作為商品房買賣合同實際履行的條件，且該《團購協(xié)議書》五-7條約定“簽署正式房屋買賣合同后本協(xié)議書即作廢"，結(jié)合團購說明：新都·萬象城團購是開盤前（未取得銷售預(yù)售證）的房屋認(rèn)定（籌）。因此，《團購協(xié)議書》是原、被告雙方為將來簽訂正式商品房買賣合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預(yù)約合同。自2017年3月12日簽訂協(xié)議后，被告至今仍未辦妥該開發(fā)項目的審批手續(xù)，沒有進(jìn)行開工建設(shè)，其行為已構(gòu)成根本違約，故原告要求解除雙方所簽訂的《團購協(xié)議書》的訴訟請求，理由成立，本院予以支持。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。本案中，根據(jù)總房價447000元計算，定金最高限額為89400元，對該部分定金被告應(yīng)予雙倍返還（178800元）。因定金罰則具有一定的懲罰性，原告對該部分定金除已主張雙倍返還外又另行主張利息損失，過分加重了被告的負(fù)擔(dān)，于法無據(jù)，故對該項訴求，本院不予支持。對超過定金法定限額的30600元（120000元-89400元），被告應(yīng)予返還，并支付占用期間的利息（因自2019年8月20日起，中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)取消，故，在此日之前，相應(yīng)利息按照中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率計算，此日之后，相應(yīng)利息按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。原告支付5000元從被告處取得團購資格的合同系附屬于《團購協(xié)議書》的從合同，鑒于《團購協(xié)議書》因被告的根本違約行為而解除，則5000元團購卡費亦應(yīng)由被告予以返還。被告鑫地房地產(chǎn)辯稱合同未及時履行系因登封市人民政府的政策性原因?qū)е拢蚱湮刺峁┳C據(jù)，故對該辯解理由，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第一百二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告王彥彬與被告河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017年3月12日簽訂的《新都·萬象城團購協(xié)議書》；
　　二、被告河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王彥彬雙倍返還定金178800元及返還團購卡費5000元，共計183800元；
　　三、被告河南鑫地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告王彥彬返還30600元及利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2017年3月25日計算至2019年8月20日；按貸款市場報價利率，自2019年8月21日計算款項清償完畢之日止）；
　　四、駁回原告王彥彬的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費4976元，減半收取計2488元，由原告王彥彬負(fù)擔(dān)265元，被告鑫地房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)2223元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀十五份，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

審判員　石君毅
二〇一九年十二月三十日
書記員　梁慧峰