典型案例：桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李振華商品房預(yù)約合同糾紛案

廣西壯族自治區(qū)桂林市中級人民法院
民事判決書

(2019)桂03民終3883號

　　上訴人（原審被告）：桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼：914503005690673657。
　　法定代表人：黃柳玲，該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：彭琪芳，廣西漓江律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人（原審原告）：李振華。
　　被上訴人（原審原告）：秦海英。
　　以上二被上訴人委托訴訟代理人：馬志凌，廣西象山律師事務(wù)所律師。
　　上訴人桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱安美居公司）因與被上訴人李振華、秦海英商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區(qū)桂林市七星區(qū)人民法院（2019)桂0305民初2823號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月2日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　安美居公司上訴請求：1.撤銷廣西壯族自治區(qū)桂林市七星區(qū)人民法院（2019)桂0305民初2823號民事判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一審判決沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一、涉案商品房認(rèn)購協(xié)議合法有效。1.涉案“桂林國學(xué)府"小區(qū)商品房系上訴人依法開發(fā)建設(shè)的商品房，于2019年3月20日已取得市房預(yù)售2019008號“商品房預(yù)售許可證"，具備了售房條件，雙方簽訂預(yù)購合同沒有法律障礙。2.簽訂預(yù)購合同的基礎(chǔ)是在被上訴人數(shù)次到商品房現(xiàn)場考察，對欲購商品房房屋狀況、交通條件、周邊環(huán)境等作了充分了解，并閱讀、理解了雙方將簽訂的《商品房買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)證書且無異議的情況下，雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，是雙方真實(shí)意思表示，依法有效，雙方應(yīng)自覺履行。二、被上訴人拒簽商品房買賣合同，并非雙方達(dá)成一致的不可歸責(zé)行為，而是被上訴人違約，一審判決認(rèn)定錯誤。1.所謂認(rèn)購協(xié)議書付款方式為商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款問題，被上訴人本來就是準(zhǔn)備公積金貸款，系認(rèn)購協(xié)議書的筆誤；雙方當(dāng)事人對此沒有爭議，均認(rèn)為是筆誤，亦沒有作為拒簽商品房買賣合同的理由。2.認(rèn)購協(xié)議約定，甲方已向乙方明示雙方將簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)證書等，乙方已閱悉并理解且無異議。被上訴人對此簽訂認(rèn)可，且判決書也認(rèn)定雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議時上訴人提供了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的范本；而被上訴人沒有任何證據(jù)證明其未知曉、閱讀上述文件。商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議即形成法律上的“要約"，乙方在認(rèn)購協(xié)議上的簽字即形成法律上的“承諾"。被上訴人在簽訂正式合同時提出的無理異議未能得到對方的認(rèn)可，并非雙方無法達(dá)成一致，而是被上訴人違約。三、雙方解除《商品房認(rèn)購協(xié)議書》性質(zhì)完全不同。被上訴人要求解除認(rèn)購協(xié)議書，屬于簽訂后毀約；上訴人解除《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，是依照雙方協(xié)議約定和法律規(guī)定行使合同解除權(quán)，兩者性質(zhì)不同，后果亦完全不同。協(xié)議書約定，乙方（被上訴人）應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議簽訂后7日內(nèi)交納相應(yīng)款項(xiàng)并簽署《商品房買賣合同》，逾期視為乙方放棄，本協(xié)議終止，定金不予退還。所以，本案被上訴人作為違約方解除合同，無權(quán)要求退還定金。
　　李振華、秦海英共同辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的上訴請求。
　　李振華、秦海英向一審法院起訴請求：1.依法判令被告返還定金5萬元給原告；2.依法判令被告向原告支付資金占用費(fèi)82.19元（按6%/年從2019年7月28日計算至定金全部返還之日止，現(xiàn)暫計至2019年8月5日）；3.本案訴訟費(fèi)、送達(dá)等相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年6月30日，二原告與被告簽訂了一份《商品房認(rèn)購協(xié)議書》（編號：xxx），約定：二原告認(rèn)購被告所開發(fā)的位于桂林市七星區(qū)，價格每平方米11712.63元，總房價為127萬元；簽署認(rèn)購協(xié)議書當(dāng)日，二原告向被告繳付定金5萬元，在簽訂《商品房買賣合同》時選擇商業(yè)銀行按揭方式付款；二原告簽署本協(xié)議后7日內(nèi)必須到指定地點(diǎn)按約定交納相應(yīng)款項(xiàng)并簽署《商品房買賣合同》，逾期視為二原告放棄該商品房的權(quán)利，本協(xié)議終止，定金不予退還；被告已向二原告明示雙方將簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議，相關(guān)證書及重要提示。二原告聲明已閱悉并理解上述明示的合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)證書及重要提示，且無異議；對所定購的房屋狀況、交通條件、周邊環(huán)境已有充分了解等內(nèi)容。當(dāng)日，二原告向被告繳納了5萬元定金。2019年7月19日，雙方就將學(xué)區(qū)房寫入合同、違約責(zé)任約定、及辦理房屋登記資料的時間發(fā)生爭議，未能簽訂商品房買賣合同。二原告于2019年7月25日向被告發(fā)出《律師函》（象（2019）律函第78號），要求被告雙倍返還定金、支付資金占用費(fèi)等。2017年7月27日，被告向二原告回復(fù)《告知函》，認(rèn)為二原告提出的修改辦證期限及學(xué)區(qū)房的承諾理由不成立，被告無法接受。二原告于2019年8月8日前到被告公司支付購房首付款并簽訂《商品房買賣合同》，二原告已付定金5萬元作為首付款。如逾期，《商品房認(rèn)購協(xié)議書》解除，已付定金不退，被告自行將該房屋另售給第三方。至此，雙方就爭議未能協(xié)商一致，原告遂訴至該院，提出前述訴訟請求。
　　一審法院認(rèn)為，二原告與被告簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，故合法有效。涉案的認(rèn)購協(xié)議屬于定金合同，是用于擔(dān)保雙方將來達(dá)成協(xié)商一致的交易。在《商品房認(rèn)購協(xié)議書》中，雙方約定的付款方式為商業(yè)銀行貸款，訂立商品房買賣合同時轉(zhuǎn)為公積金貸款且雙方未能達(dá)成一致。此外，雙方對具體的違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款未能在簽訂正式的商品房買賣合同時協(xié)商達(dá)成一致。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，……；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"本案中，二原告簽訂認(rèn)購協(xié)議書后按約支付了購房定金，同時與被告就即將簽訂的商品房買賣合同積極進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立。雙方當(dāng)事人磋商不成，并非哪一方當(dāng)事人對認(rèn)購協(xié)議無故反悔，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，故屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在定金合同所指的違約情形內(nèi)。因此，對二原告要求被告返還5萬元定金的訴訟請求，該院予以支持。原、被告雙方在商品房買賣合同締約過程中均無過錯，故原告主張被告支付資金占用費(fèi)的訴訟請求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，該院不予支持。原、被告簽訂認(rèn)購協(xié)議書時，被告僅提供商品房買賣合同及補(bǔ)充合同的范本，不足以認(rèn)定二原告對將簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充合同無異議。故被告主張二原告對所購商品房情況已作了充分了解，并閱讀、理解了雙方將簽訂的《商品房買賣合同》、補(bǔ)償協(xié)議、相關(guān)證書且無異議，二原告未在約定期期限內(nèi)與其簽訂商品房買賣合同屬違約行為，其無需返還定金的意見，與查明事實(shí)及法律規(guī)定不符，該院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第四條之規(guī)定，判決：一、被告桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還原告李振華、秦海英購房定金50000元；二、駁回原告李振華、秦海英的其他訴訟請求。本案適用簡易程序，減半后收取案件受理費(fèi)526元（原告已預(yù)付該院），由原告李振華、秦海英負(fù)擔(dān)50元，被告桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)476元。
　　本案二審期間，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
　　經(jīng)二審審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點(diǎn)為：被上訴人繳納的5萬元定金是否應(yīng)予退還。上訴人與被上訴人于2019年6月30日簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，雙方之間形成商品房預(yù)約合同關(guān)系，被上訴人支付給上訴人的定金5萬元屬立約定金。后因被上訴人要求修改上訴人公司提供的買賣合同部分條款，而上訴人拒絕修改，雙方未能在約定期限內(nèi)簽訂買賣合同。現(xiàn)上訴人主張適用定金罰則，被上訴人無權(quán)要求其返還定金；本院認(rèn)為是否適用的關(guān)鍵在于被上訴人是否是未簽訂商品房買賣合同的過錯方。上訴人主張認(rèn)購書的第四條明確載明“甲方已向乙方明示雙方將簽訂的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)證書及重要提示。乙方聲明已閱悉并理解上述明示的合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、相關(guān)證書及重要提示，且無異議"。被上訴人則認(rèn)為該條款為格式條款，其在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時并未看過《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，直到2019年7月19日準(zhǔn)備草簽合同時才得知正式合同內(nèi)容。本院認(rèn)為，縱觀本案現(xiàn)有證據(jù)及當(dāng)事人陳述，認(rèn)定“被上訴人于2019年7月19日準(zhǔn)備草簽合同時才得知正式合同內(nèi)容"之事實(shí)符合證據(jù)的高度蓋然性規(guī)則，具體理由如下：其一、上訴人并未提供證據(jù)證實(shí)其在與被上訴人簽訂認(rèn)購協(xié)議時出示的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議就是2019年7月19日準(zhǔn)備正式簽訂合同時的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，且從上訴人提供的售樓部展臺照片可知，上訴人展示的僅僅是商品房買賣合同范本，而報送辦理房屋登記資料的時間720天是補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容。其二、從上訴人售樓人員與被上訴人在2019年7月19日的錄音內(nèi)容看，上訴人在2019年7月19日前告知被上訴人報送辦理房屋登記資料的時間是交房后的90天內(nèi)，被上訴人在2019年7月19日看到正式合同后當(dāng)即對學(xué)區(qū)房寫入合同、違約責(zé)任不對等、辦理房屋登記資料的時間過長提出了異議。由此可見，商品房買賣合同未能訂立并非被上訴人過錯，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立。一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定判令上訴人退還被上訴人購房定金并無不當(dāng)，本院予以維持。
　　綜上所述，上訴人安美居公司上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審案件受理費(fèi)1052元，由上訴人桂林市安美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審　判　長　呂秀文
審　判　員　蔣子秀
審　判　員　秦桂珍
二〇二〇年一月二日
法官助理　鄭　欣
書　記　員　秦　婧