典型案例：郭雙琴訴金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)公司延期交付商品房違約糾紛案

[裁判摘要]
　　房屋管理行政部門出具的商品房交付使用通知書是證明開發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。開發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書，但房屋購買人有充分證據(jù)證明開發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認定房屋已符合交付條件。開發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，人民法院不予支持。
　　原告：郭雙琴
　　被告：金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
　　原告郭雙琴因與被告金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金科房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，向蘇州市虎丘區(qū)人民法院提起訴訟。
　　原告郭雙琴訴稱：2012年3月26日，其與被告金科房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》約定，原告購買被告開發(fā)的某住宅小區(qū)503室房屋，房屋價格1720000元，于2012年12月31日前交房。2013年1月5日，原告按約至某小區(qū)503室準備收房，但經(jīng)第三方驗房，發(fā)現(xiàn)墻體開裂等27處問題，故原告于2013年1月19日、22日、25日多次要求被告修整，但均無果而終，原告無法完成收房。2013年3月7日，原告發(fā)現(xiàn)其購買的503室內(nèi)兩個衛(wèi)生間天花板被打12個洞，并有施工隊施工。為維護原告合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令：被告對原告購買的房屋進行修整，使其符合合同要求，以便收房；被告承擔(dān)逾期交房違約金暫計860元／天× 90天＝77400元，實際計算至實際收房之日止；被告承擔(dān)驗房費用500元；被告支付原告在外租房費用暫計3000元×3個月＝9000元，實際計算至實際收房之日止；被告將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原樣；本案訴訟費由被告承擔(dān)。因訴訟中，被告對第一項請求事項完成修復(fù)，故原告于2014年4月11日撤回該項請求，并明確其訴訟請求為：被告承擔(dān)逾期交房違約金暫計860元／天× 90天＝77400元，實際計算至實際收房之日止；被告承擔(dān)驗房費用500元；被告支付因逾期交房導(dǎo)致原告在外租房費用暫計3000元×3個月＝9000元，實際計算至實際收房之日止；被告將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原樣，即將天花板上的排水管道去除；本案訴訟費由被告承擔(dān)。
　　被告金科房地產(chǎn)公司辯稱：（1）原告購買的房屋已于2012年12月26日通過了蘇州高新區(qū)房產(chǎn)管理局的交付使用備案，被告也于同日向原告郵寄接房通知書，原告于當(dāng)月29日簽收，故原告購買的房屋符合交付使用標準，且被告已提前通知原告接房，現(xiàn)因原告拒絕收房導(dǎo)致交房延遲被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；（2）原告在驗房時提出的質(zhì)量瑕疵，不影響房屋的正常使用，依據(jù)合同約定或法律規(guī)定，不影響房屋的交付；（3）對于原告提出的問題，被告本著負責(zé)任的態(tài)度積極予以整改，但是原告仍拒絕收房，導(dǎo)致目前延遲收房，損失應(yīng)由其自行承擔(dān)；（4）對于原告的補充訴訟請求，從法理上講，不符合基本的物上請求權(quán)的要求，因為原告沒有收房，沒有要求恢復(fù)原狀的訴權(quán)基礎(chǔ)。綜上，請求法院駁回原告訴訟請求。
　　蘇州市虎丘區(qū)人民法院一審審理查明：
　　2012年3月26日，原告郭雙琴與被告金科房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定由原告購買被告開發(fā)的蘇州高新區(qū)楓津大街88號某住宅小區(qū)503室房屋，建筑面積135. 95平方米，房屋價格1720000元。
　　合同第八條“交付期限及交接”約定：（1）出賣方應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，依據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已取得《蘇州市商品房交付使用通知書》，并符合本合同約定的商品房交付買受方使用。（2）商品房達到交付使用條件后，出賣方應(yīng)當(dāng)書面通知買受方辦理驗收交接手續(xù)。買受方應(yīng)當(dāng)在出賣方交接通知書到達之日起3天內(nèi)，會同出賣方共同對該商品房進行勘驗。雙方進行勘驗時，出賣方應(yīng)當(dāng)出示本條第一款規(guī)定的證明文件。勘驗情況符合本合同約定的，雙方應(yīng)當(dāng)及時簽署房屋驗收單以示交接。買受方所購商品房為住宅的，出賣方還須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出示《建筑節(jié)能工程專項驗收報告》。出賣方不提供或不出示上述文件，買受方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣方承擔(dān)。（3）由于買受方原因，未能按期交付的，雙方同意按補充協(xié)議約定執(zhí)行。
　　合同第九條“出賣方逾期交房的違約責(zé)任”約定：出賣方如未按本合同約定將該商品房交付買受方使用，按逾期時間分別作如下處理：（1）逾期不超過60天……每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第四條約定房屋總價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60天，買受方有權(quán)解除合同……買受方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第四條約定房屋總價款萬分之五的違約金。
　　合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計變更”約定：本合同簽訂以后，出賣方不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。出賣方需要變更的，應(yīng)當(dāng)征得實際受到影響的買受方書面同意，并報規(guī)劃部門、設(shè)計審查機構(gòu)批準。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計審查機構(gòu)同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受方所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準同意之日起10天內(nèi)，書面通知買受方：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、平面與空間尺寸、朝向、層次、建筑材料以及樓間距、采光；（2）該商品房所在樓宇配套設(shè)施設(shè)備；（3）該商品房所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑；（4）其他。買受方有權(quán)在通知到達之日起15天內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受方在通知到達之日起15天內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣方未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受方的，買受方有權(quán)退房。
　　合同第十二條“出賣方關(guān)于房屋質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責(zé)任”約定：……該商品房交付使用之日起1個月內(nèi)，經(jīng)該商品房所在地的區(qū)級或區(qū)級以上有資格的檢測機構(gòu)檢測，認定該商品房存在一般工程質(zhì)量問題，出賣方應(yīng)當(dāng)自檢測機構(gòu)認定質(zhì)量問題之日起30天內(nèi)予以修復(fù)，按實承擔(dān)買受方發(fā)生的檢測費用，根據(jù)買受方實際受到的損失給予合理補償并另行簽訂補償協(xié)議。
　　合同附件五：合同補充協(xié)議第四條“關(guān)于房屋交付的特別約定”如下：……（4）出賣人書面通知買受人接房后，買受人未按時到出賣人指定地點辦理接房手續(xù)，或者出賣人出示該商品房經(jīng)驗收合格證明文件（復(fù)印件）后，買受人拒絕簽署交接手續(xù)的，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由買受人承擔(dān)……（6）由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：視為出賣人已按照合同約定時間交付該房屋，出賣人無須承擔(dān)逾期交房責(zé)任；該房屋所產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)、財產(chǎn)風(fēng)險及相關(guān)費用（包括物業(yè)服務(wù)費）等從本合同約定的交房期限屆滿之日起開始由買受人承擔(dān)，且該房屋的保修期從本合同約定的交房期限屆滿之日起開始計算……
　　2012年12月26日，被告開發(fā)的涉案樓房及地下車庫通過交付使用備案并取得蘇州高新區(qū)房管局出具的《蘇州高新區(qū)商品房交付使用通知書》。
　　同日，被告向原告郵寄《接房通知書》，告知原告于2012年12月31日辦理接房手續(xù)，逾期將視為已按期交付房屋。其內(nèi)附的《業(yè)主接房流程圖》中提示先辦理接房手續(xù)，后物業(yè)公司工作人員陪同業(yè)主驗房，根據(jù)驗房結(jié)果：（1）對業(yè)主房屋內(nèi)的工程質(zhì)量問題進入整改程序，由客戶服務(wù)中心跟進并反饋直至處理完畢后業(yè)主復(fù)驗；（2）對無意見的業(yè)主資料歸檔，完成接房。上述通知書原告于2012年12月29日簽收。
　　2012年12月31日，原告未應(yīng)約去收房。2013年1月5日，原告邀請?zhí)K州宜居丁渤投資置業(yè)咨詢服務(wù)有限公司對訟爭房屋進行毛坯房檢驗，1月7日，蘇州宜居丁渤投資置業(yè)咨詢服務(wù)有限公司出具《檢測報告》，報告列明了檢測情況：如進戶門表面有碰傷、劃痕、客廳移門玻璃多處劃痕、墻面多處開裂、地面空鼓等現(xiàn)象。為此，原告支付檢測費用500元。
　　2013年3月7日，原告發(fā)現(xiàn)被告工程部在其衛(wèi)生間頂板打洞及排管施工，為此，雙方發(fā)生爭議，原告訴至法院。
　　另查明，涉案樓房原設(shè)計樓層排水為異層排水，在施工過程中被告未經(jīng)審批擅自將六層及以上排水變更為同層排水，故與相關(guān)業(yè)主發(fā)生爭議。
　　2013年1月31日，江蘇省建筑設(shè)計研究院有限公司蘇州分公司就涉案樓房結(jié)構(gòu)問題出具《設(shè)計變更通知》，內(nèi)容如下：涉案樓房因現(xiàn)場未按圖施工，現(xiàn)同意在衛(wèi)生間樓板上開洞。洞口直徑不得大于150mm。開洞時不得破壞結(jié)構(gòu)其余部分。
　　2013年1月31日，建設(shè)單位組織施工單位及監(jiān)理單位召開專題會議，會議商定如下處理意見：（1）根據(jù)目前現(xiàn)場現(xiàn)狀，由建設(shè)單位與設(shè)計單位溝通，采用異層排水的方法來處理以上問題，相關(guān)后續(xù)處理方案由設(shè)計單位出具設(shè)計變更，施工單位落實施工，監(jiān)理單位監(jiān)督落實，相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。（2）由建設(shè)單位安排專人與受影響的業(yè)主進行溝通，采用按設(shè)計變更方案進行整改及費用補償相結(jié)合的措施。具體整改時間由建設(shè)單位與受影響的小業(yè)主協(xié)商確定。本案原告所涉房屋包含其中。
　　2013年4月17日，上述整改工作結(jié)束并通過驗收。
　　以上事實，有《商品房買賣合同》、《蘇州高新區(qū)商品房交付使用通知書》、《接房通知書》、《檢測報告》、《設(shè)計變更通知》及庭審筆錄等證據(jù)予以證實。
　　蘇州市虎丘區(qū)人民法院一審審理認為：
　　原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，對雙方均有約束力。本案訟爭房屋被告已于2012年12月26日通過交付使用備案并取得蘇州高新區(qū)房管局出具的《蘇州高新區(qū)商品房交付使用通知書》，被告于當(dāng)日向原告郵寄《接房通知書》，告知原告于2012年12月31日辦理接房手續(xù)，逾期將視為已按期交付房屋。原告于2012年12月29日接到通知后，未按約至被告處接房，故按約定視為出賣人已按照合同約定時間完成房屋交付。至于原告于2013年1月5日單方委托蘇州宜居丁渤投資置業(yè)咨詢服務(wù)有限公司對訟爭房屋進行毛坯房檢驗并出具的《檢測報告》，雖然報告列明了房屋存在一定的問題，但不影響訟爭房屋的交付，原告拒絕接收房屋產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由原告自行承擔(dān)，故原告要求被告承擔(dān)逾期交房違約金或在外租房費用法院不予支持。同時，因本案《檢測報告》系原告單方委托取得，相關(guān)檢測機構(gòu)也不符合雙方合同第十二條約定之檢測機構(gòu)須具備的資質(zhì)要件，《檢測報告》內(nèi)容更無法判斷涉案房屋是否確實存在工程質(zhì)量問題，故原告所主張的相關(guān)驗房費用，亦于法無據(jù)，不予支持。
　　至于原告要求將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原樣，即將天花板的管道去除，法院認為，被告在施工過程中擅自改變設(shè)計將六層及以上排水變更為同層排水施工，后經(jīng)技術(shù)確認恢復(fù)成異層排水，并經(jīng)驗收合格，原告要求將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原樣違反了工程規(guī)劃設(shè)計要求，不符合法律的規(guī)定，對此請求，法院不予支持。如因被告恢復(fù)規(guī)劃設(shè)計要求進行的整改施工或被告修復(fù)房屋質(zhì)量瑕疵問題給原告造成的損失，原告可另行主張。
　　據(jù)此，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，于2014年9月24日作出（2013）虎民初字第0579號民事判決：駁回原告郭雙琴的全部訴訟請求。
　　郭雙琴不服一審判決，向蘇州市中級人民法院提起上訴稱：（1）如果一審法院認定金科房地產(chǎn)公司于2012年12月26日向郭雙琴發(fā)出交房通知時涉案房屋已具備交付條件，則金科房地產(chǎn)公司不應(yīng)再變更設(shè)計對郭雙琴的房屋衛(wèi)生間進行整改，改成異層排水，金科房地產(chǎn)公司應(yīng)恢復(fù)原狀，承擔(dān)逾期交房違約金等違約責(zé)任。（2）事實上，一審法院已明確金科房地產(chǎn)公司擅自將異層排水改為同層排水，在金科房地產(chǎn)公司進行整改前，該房屋不符合合同的約定，金科房地產(chǎn)公司也應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金等違約責(zé)任。綜上，一審法院認定事實錯誤，請求二審法院依法改判，支持郭雙琴的全部訴訟請求。
　　金科房地產(chǎn)公司答辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求維持一審判決。
　　蘇州市中級人民法院經(jīng)二審審理，確認一審查明的事實。
　　蘇州市中級人民法院二審審理認為：
　　當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方的請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供依據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，2012年12月26日金科房地產(chǎn)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)商品房工程通過交付使用備案并取得蘇州高新區(qū)房管局出具的《蘇州高新區(qū)商品房交付使用通知書》，但一審法院同時查明涉案房屋原設(shè)計樓層排水為異層排水，在施工過程中金科房地產(chǎn)公司未經(jīng)審批擅自將六層及以上排水變更為同層排水，與相關(guān)業(yè)主發(fā)生爭議，后經(jīng)設(shè)計變更改為異層排水，并于2013年4月17日結(jié)束上述整改工作并通過驗收。因此，雖然2012年12月26日金科房地產(chǎn)公司取得了蘇州高新區(qū)房管局出具的《蘇州高新區(qū)商品房交付使用通知書》，但金科房地產(chǎn)公司當(dāng)時交付的房屋并不符合合同的約定，直至2013年4月17日經(jīng)整改結(jié)束并驗收通過，涉案房屋才符合合同的約定。2013年4月17日后郭雙琴仍拒絕收房，視為金科房地產(chǎn)公司已于2013年4月17日交房，一審法院認定郭雙琴于2012年12月29日接到通知后，未按約至金科房地產(chǎn)公司處接房，按約定視為出賣人已按照合同約定時間完成房屋交付，屬于認定事實錯誤，應(yīng)予糾正。故金科房地產(chǎn)公司應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金，即自2013年1月1日起至2013年4月16日止，按照每天房屋總價款的萬分之五即860元計算，共計860元/日×106日＝91160元。
　　至于郭雙琴要求將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原狀，即將天花板的管道去除，法院認為，金科房地產(chǎn)公司在施工過程中擅自改變設(shè)計將六層及以上排水變更為同層排水施工，后經(jīng)技術(shù)確認恢復(fù)成異層排水，并經(jīng)驗收合格，郭雙琴要求將503室衛(wèi)生間恢復(fù)原狀違反了原工程規(guī)劃設(shè)計要求，不符合有關(guān)法律規(guī)定和合同約定，對此上訴請求，不予支持。
　　綜上所述，郭雙琴關(guān)于要求金科房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約金的上訴理由成立，予以支持，金科房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金91160元；郭雙琴的其他上訴理由均不能成立，不予支持。據(jù)此，蘇州市中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，于2015年3月4日作出（2014）蘇中民終字第04475號民事判決：
　　一、撤銷蘇州市虎丘區(qū)人民法院（2013）虎民初字第0579號民事判決。
　　二、金科房地產(chǎn)公司支付郭雙琴逾期交房違約金91160元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
　　三、駁回郭雙琴的其他訴訟請求。
　　二審合議庭成員：黃文杰、葉剛、任小明