典型案例：岳陽東輝房地產開發有限公司、萬金香商品房預約合同糾紛案

湖南省岳陽市中級人民法院
民事判決書

(2020)湘06民終52號

　　上訴人（原審被告）：岳陽東輝房地產開發有限公司。
　　法定代表人：林家新，公司總經理。
　　委托訴訟代理人：單矛，湖南云盟律師事務所律師。
　　被上訴人（原審原告）：萬金香。
　　委托訴訟代理人：王蕾，湖南昌言律師事務所律師。
　　上訴人岳陽東輝房地產開發有限公司（以下簡稱東輝公司）因與被上訴人萬金香商品房預約合同糾紛一案，不服湖南省岳陽市岳陽樓區人民法院（2019）湘0602民初2308號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月2日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。
　　東輝公司的上訴請求：1、請求撤銷一審判決第一項改判駁回萬金香的全部訴訟請求；2、本案的一、二審訴訟費由萬金香承擔。事實與理由：雙方簽訂的認購協議屬于預約合同，預約合同不適宜強制履行不能判決繼續履行。一審判決雙方繼續履行預約協議，履行預約協議是雙方訂立商品房買賣合同，而訂立合同是一個需要雙方意思表示達成一致的磋商行為，如將來雙方在磋商中就合同達不成一致而強制締約違背意思自治原則。因此，預約合同屬于不適用強制履行，根據合同法第110條的規定，不能判決繼續履行。綜上所述一審法院判決雙方繼續履行預約協議屬于適用法律錯誤，請求二審法院依法改判，駁回萬金香的訴訟請求。
　　萬金香辯稱：一、認購方具有商品房買賣的內容，并且出賣人已經按照約定收取購房款，應認定為商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定。二、東輝公司未按照《東升華苑認購說明書》，《團購房認購協議書》約定履行，在具備履行的情況下應該履行合同約定的內容。請求駁回上訴，維持原判。
　　萬金香向一審法院提出的訴訟請求：一、依法判決東輝公司繼續履行合同，協助萬金香辦理網簽備案手續；二、由東輝公司承擔訴訟費用。
　　一審法院查明：一、2016年10月26日，萬金香與東輝公司簽訂了一份《團購房認購協議書》，約定：房號為“東升華苑"7棟1906，建筑面積129.21平方米，合同價520587元，簽訂合同時萬金香向東輝公司支付70%的購房款即364410元，余款按照雙方網簽的房星買賣合同約定支付，雙方約定于2016年12月30日前正式辦理在房管局網簽備案的購房合同簽訂手續。雙方還就其他事項進行了約定。當日，萬金香向東輝公司支付64410元，次日向東輝公司支付了300000元，合計支付364410元。前述收款東輝公司均向萬金香出具了收款收據，并加蓋了東輝公司財務專用章。之后萬金香要求網簽合同，東輝公司不同意辦理網簽商品房買賣合同，萬金香認為是東輝公司要提高房屋價格，為此雙方產生糾紛。該房屋在2017年1月4日辦理了預售許可證，預售許可證注明的項目名稱為“湘岳蘭庭7-1棟"。二、訴爭房屋合同約定房號為1906，但該棟房屋每一層均沒有06號房屋，合同對應的房屋面積（129.21平方米）測繪登記房號為05號戶型房屋，且沒有相同面積的其他戶型。即本案7棟1905號房屋面積為129.21平方米，該房屋已經被岳陽市中級人民法院查封，查封申請人已經出具書面意見，同意解除對訴爭房屋的查封。東輝公司在開庭審理后要求對公司印章、財務章進行司法鑒定，未予準許。
　　一審法院認為：一、關于合同的履行，萬金香與東輝公司簽訂的《團購房認購協議書》系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效，對當事人具有法律約束力，當事人應按照合同約定，全面履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，雙方沒有約定簽訂正式商品房買賣合同的時間，但開發商取得預售許可證后就可以和購房者簽訂正式的商品房買賣合同是商品房預售交易的慣例，且萬金香已經按照約定全額支付了房屋的首付款，故萬金香請求東輝公司繼續履行合同的訴訟請求符合法律規定，予以支持，雖然協議注明房號為7棟1906號，但事實上該房號不存在，而其約定的面積與該棟1905號房屋一致，具有唯一性，可以認定雙方交易的房屋實際系7棟1905號房屋；二、關于網簽備案的請求，網簽、備案系繼續履行合同的部分，不再重復處理，不予支持；三、關于東輝公司提出簽訂該協議期間被非法控制的意見，東輝公司并未提供公司被案外人非法控制的證據以及其行為與本案合同簽訂有關聯性，故對該抗辯意見不予支持。四、關于東輝公司提出的印章鑒定問題，東輝公司在答辯時并未對印章的真實性提出異議，其答辯意見是認為公司在簽訂協議時被案外人非法控制，東輝公司并未提出新的證據證實公章涉嫌偽造，故不予準許。據此，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定，判決：一、岳陽東輝房地產開發有限公司與萬金香繼續履行“湘岳蘭庭"7棟1905號房屋的《團購房認購協議書》；二、駁回萬金香的其他訴訟請求；上述第一項，限在判決生效之日起六十日內履行完畢，逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定辦理。案件受理費100元，財產保全費1000元，合計1100元，由岳陽東輝房地產開發有限公司負擔。
　　二審中，東輝公司未向本院提供證據，萬金香提供了一份證據：房屋分戶平面圖，用以證明具體的房號。東輝公司對其真實性、合法性無異議。對關聯性有異議，本院認為東輝公司在二審期間對的購買的房屋確定為1905號房無異議，故本院對于該證據予以采信。
　　二審查明的事實與一審一致，本院予以確認。
　　本院認為，二審期間，東輝公司對一審確定的萬金香實際房屋為7棟1905號沒有提出異議，本院予以確認。雙方當事人爭議的焦點為萬金香要求履行雙方簽訂的《團購房認購協議》的請求能否得到支持。
　　萬金香與東輝公司簽訂的《團購房認購協議》系雙方當事人真實意思表示，未違反法律規定，為合法有效的合同，雙方均應當按照協議約定履行。《團購房認購協議》對萬金香購買房屋的房號、面積、價款、支付方式等事項進行了約定，萬金香依照協議約定支付了房款，東輝公司也應當按照協議約定及參照類似合同處理的實際慣例履行義務。東輝公司以該協議為預約合同為由認為不應繼續履行的理由不能成立。
　　綜上，東輝公司的上訴請求不能成立。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費100元，由岳陽東輝房地產開發有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判長　蔣立春
審判員　許　進
審判員　余立根
二〇二〇年二月十二日
書記員　吳冰妍