典型案例：李玲琳、成都宜華置業(yè)有限公司商品房預約合同糾紛案

四川省成都市中級人民法院
民事判決書

(2019)川01民終20497號

　　上訴人（原審原告）：李玲琳。
　　委托訴訟代理人：成雅麗，北京藍鵬（成都）律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人（原審被告）：成都宜華置業(yè)有限公司。
　　法定代表人：張俊。
　　委托訴訟代理人：徐慧，系公司員工。
　　委托訴訟代理人：劉言，系公司員工。
　　上訴人李玲琳因與被上訴人成都宜華置業(yè)有限公司（以下簡稱宜華公司）商品房預約合同糾紛一案，不服成都市成華區(qū)人民法院（2019）川0108民初6955號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　李玲琳上訴請求：撤銷原審判決，改判宜華公司返還李玲琳20000元購房款，并由宜華公司承擔本案全部訴訟費用。事實與理由：一、原審判決事實認定不清，李玲琳在簽訂認購協(xié)議書前并未閱讀過房屋買賣合同及補充協(xié)議，根據(jù)宜華公司申請出庭的證人胡某的陳述，可證明李玲琳在簽訂認購書是未仔細閱讀過買賣合同及補充協(xié)議，而是“簽合同時再具體看"，且通過李玲琳提交的視頻資料，宜華公司的銷售也承認李玲琳之前未閱讀過買賣合同及補充協(xié)議，故原審判決認定李玲琳未舉證證明在簽訂認購書是未閱讀過買賣合同及補充協(xié)議系認定錯誤，屬于事實認定不清。二、原審判決法律適用錯誤，認購書中關(guān)于認購方不得要求修改合同條款的約定應屬無效。雙方簽訂的《成華奧園廣場認購書》約定，“在簽訂本協(xié)議后6日內(nèi)還需簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議"，故該認購書是為了將來簽訂正式的買賣合同所訂立的協(xié)議，性質(zhì)上屬于預約合同，其目的在于固定一方的交易機會，同意給予另一方訂立特定合同的優(yōu)先權(quán)，在條件成熟是一方可以請求對方履行簽訂本約的義務(wù)。雖預約合同具備部分本約內(nèi)容的特點，但鑒于其預約性質(zhì)，及條款不確定的特點，預約合同的當事人可在簽訂本約時就交易細節(jié)繼續(xù)談判磋商。案涉認購書系宜華公司提供的預先擬定除房號、面積、價款需雙方協(xié)商內(nèi)容之外的格式合同，宜華公司未就該協(xié)議第四條第二款向購房者一方予以說明，且在訂立本約時，宜華公司即以該內(nèi)容作為拒絕磋商、談判的理由，應當認定該條款為宜華公司排除購房人正式簽訂《商品房買賣合同》是享有的磋商、談判權(quán)利的格式條款，根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，案涉認購書第四條第二款為無效的格式條款，李玲琳就《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議等文件有與宜華公司進行磋商的權(quán)利。因此，根據(jù)商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第四條規(guī)定，宜華公司應當返還李玲琳定金。
　　宜華公司辯稱，1.宜華公司簽約過程中已經(jīng)盡到了足夠的提示義務(wù)，案涉認購書均采用下劃線、加粗的方式告知李玲琳相關(guān)事宜，其次宜華公司已在售樓部現(xiàn)場顯示位置公示了雙方即將要簽訂的合同資料；2.關(guān)于李玲琳提到的宜華公司違反了《合同法》第四十條規(guī)定，宜華公司認為該格式條款沒有法律規(guī)定合同無效的情形，且宜華公司已經(jīng)采取了合理方式提請對方注意，故不認可李玲琳的上訴請求事實和理由，請求駁回上訴，維持原判。
　　李玲琳向一審法院起訴請求：判令宜華公司返還李玲琳20000元購房款。
　　一審法院認定事實：2019年5月25日，李玲琳與宜華公司簽訂了《成華奧園廣場認購書》，約定李玲琳認購宜華公司開發(fā)的位于成都市成華區(qū)房屋，房屋建筑面積34.31平方米，總房價555043元；簽訂認購書時李玲琳應付清立約定金2萬元，李玲琳須于2019年5月31日攜帶認購書、立約定金及票據(jù)、身份證明文件等，到指定地點與宜華公司簽訂《商品房買賣合同》。第四條“認購條件"載明：雙方同意按公示的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件條款執(zhí)行。認購方承諾在簽訂本協(xié)議時，已知悉和確認認可上述公示文件的全部內(nèi)容，認購方不得以不了解文件內(nèi)容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同條款等理由拒絕簽訂該文件，否則視為認購方違約。第五條“違約責任"約定：認購方不履行本認購書約定的義務(wù)，則視為認購方違約，其已繳付的立約定金不予退回。認購書末尾“特別告知"載明：認購方知悉并確認，出售方已依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定直接向認購方派送、出示、或在“成華奧園廣場"（以下簡稱“本項目"）的公開銷售交易場所（售樓處、項目簽約中心）明顯位置以擺放、張貼等方式將有關(guān)項目土地、建設(shè)、銷售情況的證照、批文、圖紙等，及設(shè)定、關(guān)系、包含、影響買賣雙方權(quán)利、義務(wù)、責任的，包括但不限于待簽署的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議、《認購按揭須知》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理公約》、交易價格、付款方式、各項收費及標準等內(nèi)容的文件原件或影印資料向認購方明示。認購方簽訂本認購書后，即表示認購方已明確理解并接受出售方明示的前述法律文件中所有的條款并同意遵照執(zhí)行。“成華奧園廣場"僅為本項目的宣傳推廣名稱，本項目的實際備案名稱為“宜華大東展中心"。李玲琳在認購方落款處簽名并捺印。同日，李玲琳在宜華公司出示的《成華奧園廣場三期簽約須知》客戶落款處簽名并捺印，該《成華奧園廣場三期簽約須知》第二條“重要提示"載明：1.開發(fā)商（宜華公司）已在售樓部現(xiàn)場公示即將簽署的《商品房買賣合同》、附件及其補充協(xié)議等合同模板，請您自行前往查看，如您未查看或查看后對合同條款有異議，請務(wù)必不要簽署《成華奧園廣場認購書》，以免雙方產(chǎn)生不必要的訴爭。2.您應在簽約前確認付款方式，并在簽約時帶齊房款。3.如您未能在簽訂《成華奧園廣場認購書》后3天內(nèi)（含認購當天）準時到售樓部簽約并支付首期款或全款，且根據(jù)已簽署的《成華奧園廣場認購書》相關(guān)約定，您將承擔相應違約責任，同時開發(fā)商有權(quán)將您所認購的房屋另行銷售，請您引起重視。
　　認購書簽訂當日，李玲琳向宜華公司支付定金2萬元。2019年6月1日，宜華公司向李玲琳發(fā)出《簽約催告函》，催促李玲琳務(wù)必在同年6月10前與宜華公司簽署合同等法律文件，逾期宜華公司不再保留房源，有權(quán)將房屋出售他人。已付定金不予退還。同年6月11日，宜華公司向李玲琳發(fā)出《解除告知函》，以李玲琳未按約定的時間2019年5月31日和宜華公司寬限的簽約時間同年6月10日前，與宜華公司簽訂合同并繳納購房款的行為，已屬嚴重違約。決定解除與李玲琳簽署的認購書，李玲琳已繳納的定金2萬元不予退還。
　　一審法院認為，李玲琳與宜華公司簽訂的認購書系雙方當事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，系雙方真實意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國家法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。
　　關(guān)于李玲琳與宜華公司在2019年5月31日未能簽訂合同的原因應當如何歸責的問題。根據(jù)認購書的約定，李玲琳與宜華公司約定的簽訂正式《商品房買賣合同》的期限應為2019年5月31日，據(jù)李玲琳當庭陳述，正式簽約當天，李玲琳認真查閱宜華公司提供的格式《商品房買賣合同》，發(fā)現(xiàn)《商品房買賣合同》中違約責任的條款對雙方的處罰標準嚴重不對等，同時認為合同約定的逾期辦證的期限過長，要求與宜華公司對違約條款進行修改，雙方對此未能達成一致。李玲琳要求修改合同違約條款的請求不符合認購書和宜華公司向李玲琳展示的《成華奧園廣場三期簽約須知》的約定。根據(jù)一審法院查明的基本事實，在簽訂認購書前，宜華公司特意向李玲琳出示了《成華奧園廣場三期簽約須知》，第二條“重要提示"特別提醒李玲琳應在簽署認購書前對即將簽署的《商品房買賣合同》、附件及其補充協(xié)議等合同模板進行認真查看，若對合同條款有異議，務(wù)必不要簽署認購書。認購書第四條明確約定李玲琳同意按公示的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件條款執(zhí)行。并承諾在簽訂本協(xié)議時，已知悉和確認認可上述公示文件的全部內(nèi)容，不以不了解文件內(nèi)容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同條款等理由拒絕簽訂合同。
　　宜華公司在認購書中對雙方簽訂正式《商品房買賣合同》需注意的事項以及不簽訂合同的法律后果，以加粗、加黑字體的形式進行重點提示，李玲琳在《成華奧園廣場三期簽約須知》和認購書落款處簽名并捺印的行為，表明李玲琳對上述重點提示的內(nèi)容知悉并予以確認。宜華公司已以合理方式對相關(guān)重點條款進行了解釋，盡到了提示義務(wù)。李玲琳主張宜華公司在簽訂認購書時并未向其出示《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議文本，對此并未提出證據(jù)加以證明，其主張依法不能成立。李玲琳以簽訂認購書時，宜華公司未出示合同文本并對合同重要條款進行解釋，要求對合同違約條款進行修改的理由不符合認購書的約定，并非正式書面合同不能簽訂的正當理由。
　　綜上所述，李玲琳與宜華公司未能簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議的責任不在宜華公司，李玲琳與宜華公司簽訂認購書時已對《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議進行了了解，并對合同條款表示無異議，其應在約定的簽約時間與宜華公司簽訂正式的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，其以不能修改合同條款為由拒絕簽約，在宜華公司給予的寬限期內(nèi)仍未能與宜華公司簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，其行為違反認購書的約定，屬違約行為。
　　宜華公司于2019年6月11日向李玲琳發(fā)函解除認購書的行為符合合同約定，其解約行為依法成立。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。由于解約系李玲琳的違約行為所致，李玲琳已繳納的定金2萬元不予退還，符合認購書的約定和相關(guān)法律規(guī)定。李玲琳請求宜華公司退還2萬元定金的訴訟請求，事實法律依據(jù)不足，一審法院依法不予支持。
　　據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第九十四條、第一百一十五條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，判決：駁回李玲琳的訴訟請求。案件受理費300元，由李玲琳負擔。
　　二審中，雙方均未向本交新的證據(jù)。本院審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。
　　本院認為，案涉認購書系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)"之規(guī)定，各方當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)并享有合同權(quán)利。根據(jù)雙方的訴辯意見，本案二審的主要爭議焦點為：李玲琳訴請宜華公司返還定金20000元的訴訟請求是否成立。
　　本院認為，宜華公司基于《認購書》向李玲琳收取的20000元屬立約定金性質(zhì)，目的在于擔保雙方能夠訂立《商品房買賣合同》。關(guān)于李玲琳與宜華公司未在認購書約定期間簽訂《商品房買賣合同》的原因，李玲琳主張雙方未能簽訂買賣合同的原因在于因李玲琳簽訂認購書前未閱讀過合同且認購書中關(guān)于不得要求修改合同條款的約定系無效條款。宜華公司主張已經(jīng)充分盡到了提示義務(wù)，認為雙方未能簽訂買賣合同的原因在于李玲琳違約不簽訂合同。本院認為，首先，宜華公司向李玲琳出示了《成華奧園廣場三期簽約須知》特別提示了購房者應在簽署認購書前對合同模板進行認真查看，案涉認購書對雙方簽訂正式《商品房買賣合同》需注意的事項以及不簽訂合同的法律后果，以加粗、加黑字體的形式進行提示，宜華公司已以合理方式對相關(guān)重點條款盡到了提示義務(wù)。李玲琳負有審慎注意的義務(wù)，簽訂認購書前應完全理解全部條款的含義，也應知道簽字的法律后果。根據(jù)意思自治原則，簽訂認購書時，其未對認購書的約定和公示的商品房買賣合同范本內(nèi)容提出異議。其次，關(guān)于認購書第四條約定是否應當認定為無效格式條款的問題。本院認為，案涉相關(guān)條款符合預先擬定并可重復使用的特征系格式條款，但只要該格式條款不屬于合同法規(guī)定的格式合同禁止條件、不違反法律的禁止性規(guī)定，就應屬有效。李玲琳在本案審理中不能舉證證明相關(guān)條款存在違反法律規(guī)定，侵害國家、集體或者他人的合法權(quán)益，損害社會公共利益或者免除義務(wù)人的法律責任，加重權(quán)利人的責任等法律禁止的情形，故該約定對雙方當事人均有約束力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條關(guān)于“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可規(guī)則于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人"之規(guī)定，一審法院認定李玲琳違反認購書約定導致正式書面合同不能簽訂，對李玲琳請求判決宜華公司返還20000元定金的訴訟請求不予支持，并無不當，本院依法予以維持。
　　綜上所述，李玲琳的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費300元，由上訴人李玲琳負擔。
　　本判決為終審判決。

審判長　馮　璐
審判員　白福群
審判員　龔　耘
二〇二〇年二月十八日
書記員　何佳林