典型案例：北京景西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與楊某1商品房預(yù)約合同糾紛案

北京市第一中級人民法院
民事判決書

(2020)京01民終1531號

　　上訴人（原審被告）：北京景西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　法定代表人：李駿，董事長。
　　委托訴訟代理人：杜鋒鈺，北京泓聚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：沙苗苗，北京泓聚律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被上訴人（原審原告）：楊某1。
　　法定代理人：楊某2（楊某1之父），住北京市海淀區(qū)。
　　上訴人北京景西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱景西房地產(chǎn)公司）因與被上訴人楊某1商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院(2019)京0107民初23352號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月3日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　景西房地產(chǎn)公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，發(fā)回重審或改判駁回楊某1全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由楊某1負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1.楊某1未經(jīng)特別程序宣告為無民事行為能力人，楊某1的父親在一審提交了楊某1的殘疾證給法官，該證據(jù)未經(jīng)景西房地產(chǎn)公司質(zhì)證，一審法院直接認(rèn)定楊某1為無民事行為能力人并指定其父作為法定代理人，違反法定程序，本案應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審；2.楊某1關(guān)于利息損失費(fèi)及交通費(fèi)、誤工費(fèi)的請求不夠明確、具體，不符合起訴條件，應(yīng)當(dāng)裁定駁回楊某1的起訴；3.楊某1負(fù)有在約定時間內(nèi)與景西房地產(chǎn)公司協(xié)商商品房買賣合同條款的義務(wù)，但楊某1并未與景西房地產(chǎn)公司協(xié)商相關(guān)條款，并以蚊子多為由拒絕購房，構(gòu)成違約，景西房地產(chǎn)公司有權(quán)不退還其已經(jīng)支付的購房定金；4.一審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤，如楊某1無民事行為能力，則其簽訂的《北京市商品房認(rèn)購書》（以下簡稱認(rèn)購書）應(yīng)為無效；5.楊某1并未提供證據(jù)證明其將收據(jù)及認(rèn)購書原件交給了景西房地產(chǎn)公司，相反楊某1在一審質(zhì)證時還提供了認(rèn)購書原件，且即便景西房地產(chǎn)公司收取了楊某1的收據(jù)及認(rèn)購書原件也不代表同意其退房申請。
　　楊某1辯稱，同意一審法院判決，不同意景西房地產(chǎn)公司的上訴請求及理由。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。1.楊某1于2011年8月26日被評定為精神二級殘疾，為限制民事行為能力人，其與景西房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購書無法定代理人簽字，應(yīng)屬無效；2.簽訂認(rèn)購書后，雙方反復(fù)進(jìn)行了多次協(xié)商，但沒有達(dá)成一致，后景西房地產(chǎn)公司的工作人員讓楊某1填寫了退房申請表并收取了認(rèn)購書和交款收據(jù)，后楊某1得知對方不退款，又將認(rèn)購書和收據(jù)要回；3.雙方就合同未達(dá)成一致不可歸責(zé)于雙方，依照認(rèn)購書第6條的約定，雙方認(rèn)購書自動解除，景西房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將定金返還楊某1。
　　楊某1向一審法院起訴請求：1.判令景西房地產(chǎn)公司向楊某1償還認(rèn)購金100000元；2.判令本案訴訟費(fèi)由景西房地產(chǎn)公司承擔(dān)；3.判令景西房地產(chǎn)公司向楊某1支付利息損失費(fèi)和多次往返交涉的交通費(fèi)和誤工費(fèi)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年10月2日，出賣人景西房地產(chǎn)公司與認(rèn)購人楊某1簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書約定：本認(rèn)購書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認(rèn)購人以交付預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的方式認(rèn)購商品房的，不適用本認(rèn)購書。第一條認(rèn)購人所認(rèn)購的商品房為出賣人所開發(fā)的位于北京市石景山區(qū)西府海棠項(xiàng)目中的401號房（以下簡稱涉案房屋），朝向?yàn)槟媳??！谒臈l認(rèn)購人應(yīng)當(dāng)自簽訂本認(rèn)購書之日起當(dāng)日內(nèi)，向出賣人支付認(rèn)購定金100000元；出賣人在收取定金后，應(yīng)向認(rèn)購人開具認(rèn)購憑證，并注明收款時間；認(rèn)購人逾期未支付認(rèn)購定金的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。認(rèn)購人同意在支付定金之日起7日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房屋買賣合同的相關(guān)條款。第五條認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將商品房另行出賣給第三方。第六條認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過7日的，本認(rèn)購書自動解除，雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起60個工作日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。認(rèn)購書還約定了其他事項(xiàng)。
　　認(rèn)購書簽訂后，楊某1即向景西房地產(chǎn)公司交付100000元購房定金，景西房地產(chǎn)公司向其出具收據(jù)一張，內(nèi)容為：今收到楊某1029某2-2-401購房定金人民幣壹拾萬元整。2019年10月20日，景西房地產(chǎn)公司向楊某1發(fā)出簽約通知書，通知請楊某1最晚應(yīng)于2019年10月9日之前來公司西府海棠生活美學(xué)體驗(yàn)館辦理簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》的有關(guān)手續(xù)；務(wù)必于2019年10月22日之前來公司辦理簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》的有關(guān)手續(xù)，若屆時未能履約的，公司將根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房認(rèn)購書》第五條及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的約定執(zhí)行。
　　庭審中，楊某1提供與微信名為“韓延俠西府海棠”的微信聊天記錄截圖，內(nèi)容表明2019年10月9日，楊某1向其咨詢“因?yàn)榈乩砦恢?，競限房上市時間限制等問題，受到家人極力反對，按約定合同第六條，如何做解約操作呢”？微信名為“韓延俠西府海棠”表示“楊先生您有什么問題過來聊吧微信一句半句說不清楚”；2019年10月16日，微信名為“韓延俠西府海棠”表示因領(lǐng)導(dǎo)不同意退房就將楊某1的退房申請駁回了。對于上述聊天記錄，景西房地產(chǎn)公司不予認(rèn)可，認(rèn)為即便微信聊天記錄真實(shí)，也只能說明楊某1違約。
　　庭審中，楊某1表示其收到景西房地產(chǎn)公司西府海棠項(xiàng)目簽約通知書已經(jīng)是2019年10月23日了，上述簽約通知書楊某1不可能在2019年10月22日之前簽訂北京市商品房預(yù)售合同。
　　經(jīng)查，楊某1表示其于2019年10月7日向景西房地產(chǎn)公司的銷售人員打電話表示其不想購買涉案房屋了，2019年10月10日楊某1提交退房申請，2019年10月13日辦理退房手續(xù)并將收據(jù)和認(rèn)購書原件都交給了景西房地產(chǎn)公司，2019年10月16日景西房地產(chǎn)公司告知楊某1其領(lǐng)導(dǎo)不同意退房原因是不符合退房要求。
　　經(jīng)詢問，楊某1與景西房地產(chǎn)公司均表示雙方之間并未簽訂商品房購買合同，經(jīng)法院釋明，雙方均同意將本案案由變更為商品房預(yù)約合同糾紛。
　　一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購書系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)該按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，2019年10月2日，楊某1作為認(rèn)購人在向景西房地產(chǎn)公司交納了100000元定金后，按照雙方所簽訂的認(rèn)購書中第四條第二款的約定，其應(yīng)于支付定金之后7日內(nèi)，與景西房地產(chǎn)公司協(xié)商購房事宜。2019年10月7日，楊某1明確向景西房地產(chǎn)公司銷售人員表示不再購買涉案房屋，2019年10月9日，楊某1通過微信與景西房地產(chǎn)公司溝通如何解約以及退還認(rèn)購金事宜，楊某1表示其于2019年10月10日向景西房地產(chǎn)公司提交退房申請后于2019年10月13日向景西房地產(chǎn)公司交了收據(jù)和認(rèn)購書原件，景西房地產(chǎn)公司于2019年10月16日向其表示不能退房了。根據(jù)雙方提供的證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述事實(shí)，法院認(rèn)為景西房地產(chǎn)公司已經(jīng)通過要求楊某1提交申請并收取收據(jù)及認(rèn)購書原件的行為同意了楊某1的退房申請，后以領(lǐng)導(dǎo)不同意退房為由不予退還認(rèn)購金實(shí)為不妥，故楊某1主張景西房地產(chǎn)公司退還認(rèn)購金100000元的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。對于楊某1主張要求景西房地產(chǎn)公司向其支付利息損失費(fèi)和多次往返交涉的交通費(fèi)和誤工費(fèi)，因其并未提供任何憑證證明事實(shí)存在上述損失，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。
　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、北京景西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)向楊某1返還商品房認(rèn)購定金100000元；二、駁回楊某1的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　二審中當(dāng)事人未提交新證據(jù)。
　　本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審中，楊某2認(rèn)可楊某1與景西房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購書時其就在現(xiàn)場。
　　本院認(rèn)為，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。本案中，楊某1患有精神殘疾，但楊某1與景西房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購書時，楊某1的法定代理人楊某2就在現(xiàn)場且未提出異議，系對楊某1簽訂認(rèn)購書行為的認(rèn)可，故景西房地產(chǎn)公司以楊某1無民事行為能力為由主張認(rèn)購書無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，雙方當(dāng)事人在認(rèn)購書中約定，認(rèn)購人未在支付定金之日起7日內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除認(rèn)購書，認(rèn)購人已支付的定金不予退還；認(rèn)購人在支付定金之日起7日內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款但未達(dá)成一致，超過7日的，認(rèn)購書自動解除，出賣人應(yīng)將已收取的定金退還認(rèn)購人。根據(jù)本案查明的事實(shí)，2019年10月2日支付定金后，楊某1一方多次通過電話、微信等方式與景西房地產(chǎn)公司的工作人員聯(lián)系，就涉案房屋環(huán)境、房屋性質(zhì)等問題進(jìn)行溝通，但最終雙方未達(dá)成一致，楊某1于2019年10月10日提交退房申請。因此，楊某1已經(jīng)在支付定金之日起7日內(nèi)與景西房地產(chǎn)公司就商品房買賣進(jìn)行協(xié)商且雙方未達(dá)成一致，現(xiàn)已超過7日，依據(jù)雙方在認(rèn)購書中的約定，雙方認(rèn)購書已自動解除，楊某1有權(quán)要求景西房地產(chǎn)公司返還已收取的定金。景西房地產(chǎn)公司以楊某1未與其協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款為由拒絕返還定金，與事實(shí)不符，本院不予支持。審查當(dāng)事人的訴訟能力系人民法院的職權(quán)，故景西房地產(chǎn)公司以未對楊某1的殘疾證進(jìn)行質(zhì)證為由主張一審法院認(rèn)定楊某1無訴訟行為能力并指定楊某2為其法定代理人違反法定程序，缺乏法律依據(jù)。景西房地產(chǎn)公司上訴主張楊某1未提交證據(jù)證明其將認(rèn)購書及收據(jù)原件交付景西房地產(chǎn)公司，但該事實(shí)對認(rèn)購書的解除并無影響，景西房地產(chǎn)公司據(jù)此不同意返還定金，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院亦不予支持。
　　綜上所述，景西房地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第四十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)2300元，由北京景西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
　　本判決為終審判決。

審　　判　　長　　　王茂剛　　　　
審　　判　　員　　　范　磊　　　　
審　　判　　員　　　黃曉豐　　　　
二○二○年三月十六日　　　　　
法　官　助　理　　　王湘羽　　　　
法　官　助　理　　　張宏宇　　　　

書　　記　　員　　　趙夢蕓