新疆匯豐房地產開發有限公司與馬學良商品房銷售合同糾紛案

新疆維吾爾自治區高級人民法院
民事判決書

(2019)新40民終1982號

　　新疆維吾爾自治區高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院
　　上訴人（原審被告）：新疆匯豐房地產開發有限公司。
　　法定代表人：張愛榮，該公司總經理。
　　委托訴訟代理人：魏戎。
　　被上訴人（原審原告）：馬學良。
　　委托訴訟代理人：秦啟勇，伊寧市佳誠法律服務所法律工作者。
　　上訴人新疆匯豐房地產開發有限公司（以下簡稱匯豐公司）因與被上訴人馬學良商品房銷售合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區伊寧市人民法院（2019）新4002民初2387號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月10日立案后，依法組成合議庭，于2019年12月23日公開開庭進行了審理。上訴人匯豐公司的委托訴訟代理人魏戎、被上訴人馬學良的委托訴訟代理人秦啟勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
    匯豐公司上訴請求：撤銷一審判決，改判或發回重審。事實和理由：一審法院認定事實不清，馬學良作為買受方按照《商品房買賣合同》支付給匯豐公司購房款，而并沒有要求房屋款項需要支付給馬學良，因為該房屋的實際所有人是張亮，匯豐公司也是按照張亮的要求將款項以工程款的名義支付給正恒公司，故匯豐公司將房款收到后支付給正恒公司，并無不當之處。本案中，張亮與陳平之間的借貸關系、陳平與馬學良之間的房屋買賣關系，匯豐公司在辦理該房屋的相關手續時并不知曉，匯豐公司只認可張亮將房屋出售給了馬學良，張亮是房屋的出賣方，匯豐公司在收到相應房款時也只能按照工程款形式支付給正恒公司，正恒公司再以工程款的形式支付給張亮。至于張亮是否重復收取房款，匯豐公司無從得知，而且張亮也沒有向匯豐公司說明其與陳平、張亮之間的關系，故匯豐公司在處理房款過程中，完全符合法律規定。
　　馬學良辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持。
　　馬學良向一審法院起訴請求：1.匯豐公司返還其購房貸款276,732元；2.匯豐公司支付占用購房貸款期間損失（2016年9月22日至實際還款之日的利息，按銀行同期貸款利率計算）及其支出的代理費。
　　一審法院認定事實：2016年，匯豐公司因欠新疆正恒建設工程有限公司（以下簡稱正恒公司）工程款，將伊寧市合作區廣東路1899號匯豐格林雅居6號樓2單元901室房屋一套抵償給正恒公司。正恒公司又將該工程抵款房抵償給案外人張亮，張亮向正恒公司出具了收到工程款442,515元的收據，匯豐公司給張亮出具了工程抵款內部聯辦確認單。張亮因欠陳平借款286,000元，遂與陳平簽訂房屋買賣合同，將該工程抵款房以309,000元出售給陳平。陳平通過伊犁浩鴻房產經紀有限公司，于2016年9月10日與馬學良簽訂商品房買賣居間合同，將該房屋以309,000元出售給馬學良。2016年9月22日，馬學良與匯豐公司簽訂商品房買賣合同，約定匯豐公司將涉案房屋出售給馬學良，總價款為442,525.02元，貸款金額309,000元。匯豐公司已收到銀行貸款309,000元。正恒公司已為馬學良償還貸款32,268元。
　　一審法院認為，匯豐公司將涉案房屋作為工程抵款房處置后，已失去了對該房的所有權，該房被轉讓時，匯豐公司也就無權取得房款。匯豐公司與馬學良簽訂商品房買賣合同時，出具了確認單，確認單上抵付欄填寫的就是馬學良，證實匯豐公司認可涉案房屋抵付給馬學良，故匯豐公司再要求取得馬學良就該房所貸款項309,000元，損害了馬學良的合法權益。因正恒公司已為馬學良償還貸款32,268元，故馬學良據此要求匯豐公司返還購房貸款276,732元并承擔占用房款期間損失的訴訟請求,予以支持。占用房款期間的損失，應當按照同期銀行貸款利率計算。對于馬學良要求匯豐公司承擔律師費的訴訟請求，因馬學良、匯豐公司對該項費用未作約定，也無法律依據，故不予支持。對于匯豐公司辯稱該購房貸款取得款項支付正恒公司行為，這是其與該公司之間的款項支付行為，與已經發生的工程抵款行為無關，故對其該辯解意見不予采納。判決：一、匯豐公司返還馬學良購房貸款276,732元；二、匯豐公司以本金276,732元為基數，按照年利率4.35％計算，支付馬學良自2016年12月1日至實際清償之日止的利息；三、駁回馬學良的其他訴訟請求。
　　本院二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以認定。
　　本院認為，本案爭議的購房貸款系馬學良以購買的涉案房屋抵押貸款由貸款銀行向其發放，馬學良主張沒有合法依據取得貸款的匯豐公司向其返還，是基于不當得利法律關系，而非基于商品房銷售合同關系，因此本案案由應為不當得利糾紛，一審判決對案由定性錯誤，本院予以糾正。本案雙方爭議焦點為匯豐公司取得涉案購房貸款是否有合法依據。涉案房屋系抵債權利人正恒公司通過轉售張亮，再由張亮轉售給馬學良的連環交易，簽訂買賣合同時，出售人尚未取得房屋權屬證，因此正恒公司和張亮當時并非涉案房產所有權人，而僅是依據房屋買賣合同取得對涉案房產的物權期待權，故正恒公司與張亮簽訂的買賣合同、張亮與馬學良簽訂的買賣合同雖名為轉讓房屋，實則為出售人將正恒公司與匯豐公司在《以房抵工程款協議》中的合同權利義務概括轉讓，馬學良最終概括受讓正恒公司在以房抵工程款協議中的權利義務，成為涉案房屋的受讓人,匯豐公司也直接與馬學良簽訂商品房買賣合同，表明其同意由馬學良取代正恒公司成為最終的房屋受讓人。因此，匯豐公司關于涉案房屋買受人為張亮的上訴理由，與事實不符，本院不予采信。馬學良作為涉案房屋受讓人，根據貸款抵押合同從貸款銀行獲得的購房貸款276,732元，屬于其合法擁有的財產，而匯豐公司亦自述其將涉案房屋與正恒公司工程款抵債后正恒公司已不欠任何購房款，因此馬學良作為以房抵工程款協議一方的權利義務受讓人，自然亦不拖欠匯豐公司任何款項。故匯豐公司在馬學良不拖欠其任何款項情況下，將馬學良依法辦理的銀行貸款276,232元占為己有拒不歸還，沒有合法依據，構成不當得利，應當依法返還利益受損方馬學良，并賠償受損方損失。匯豐公司關于其將涉案貸款按張亮指示轉交給正恒公司，有合法依據的上訴理由，于法無據，本院不予采納。
　　綜上所述，匯豐公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，雖案由定性錯誤，但裁定結果恰當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費5450元，由上訴人新疆匯豐房地產開發有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判長　　蘆夢璇
審判員　　劉云龍
審判員　　李　政
二〇一九年十二月二十五日
書記員　　馬嘉蓉