典型案例：韓秀珍與海南嘉地置業有限公司商品房銷售合同糾紛案

海南省第一中級人民法院

民事判決書

(2020)瓊96民終220號

　　上訴人（原審原告）：韓秀珍。
　　被上訴人（原審被告）：海南嘉地置業有限公司。
　　法定代表人：朱呂華，董事長。
　　委托訴訟代理人：林秋嫩，海南昌宇律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：勞俏俏，海南昌宇律師事務所實習律師。
 　上訴人韓秀珍因與被上訴人海南嘉地置業有限公司（簡稱嘉地公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服萬寧市人民法院（2019）瓊9006民初2004號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月20日立案后，依法組成合議庭，因當事人沒有提出新的事實、理由，不開庭進行了審理。本案現已審理終結。
   上訴人韓秀珍上訴請求：1、依法判決撤銷(2019)瓊9006民初2004號民事判決書，查明事實后依法改判。2、依法判決一審、二審之訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：一、一審法院查明事實不清、適用法律不當。1.購房款在《買賣合同》簽訂前已支付，而且是在同一天由上訴人之子按照被上訴人要求通過銀行匯款，一并支付了購房款、裝修款、稅費，共計1050941元。被上訴人也于2014年6月16日同一天開具了3份收據。而合同簽訂之日是在之后的7月1O日。2.上訴人提交的樓盤動態信息來源為海南房產網，該信息發布于2014年9月，本案所涉房屋為期房，房屋交付時間為2015年2月。上訴人提交該份證據的目的，并非說上訴人是基于被上訴人發布了這個信息才決定是否購買本案涉案房屋，而是意欲證明：石梅山莊二期樓盤的交付標準均為精裝修房，不存在毛坯房交付這一說，涉案房屋交付標準為精裝修且裝修費用為被上訴人贈送無須上訴人另行承擔這一事實。3.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"被上訴人在海南房產網上公示的樓盤的動態信息都是精裝修房屋，即是對外允諾所售商品房都是經過精裝修的，這已經涉及到買賣商品房的具體內容和價款，應視為合同的一部分，而一審法院認定為要約邀請，實為理解和適用法律錯誤。二、一審法院認為，雙方簽訂的《石梅山莊商品房定購協議書》未約定房屋的交付標準，因此，關于房屋的交付標準應以雙方簽訂的《萬寧市商品房買賣合同》的約定為準，也即交付標準為毛坯房。那么試問，在《買賣合同》簽訂之前，上訴人在沒有任何裝修合同、裝修方案、施工圖紙等情況下，在房屋還沒有建造完成之前，在支付房款、稅費的同一天，在上海向從沒接觸過的與被上訴人沒有任何關系的海口美穎安裝工程有限公司支付裝修款，是否符合常理？上訴人收到的3個銀行賬號以及3份收據，書寫字跡明顯出自同一個人之手，怎么解釋？上訴人收到被上訴人按照面積差3.09平方米退回的房款32795元(3.09某10613.23)后，收到退款9270元，正好是3.09平某3000元，如何解釋？海口美穎安裝工程有限公司在2016年即申請注銷，已注銷公司收取之裝修款依據房屋面積差如數由其他公司主動退回，是否符合常情？一審法院未運用邏輯推理和日常生活經驗，未從各證據之間的聯系關系等方面，對證據進行綜合審查和合理判斷，簡單適用《民事訴訟法》第64條的舉證責任，認為上訴人沒有證據可以證明收取裝修款的海口美穎安裝工程有限公司與被上訴人存在關聯關系，應當承擔舉證不能的不利后果。
　　被上訴人嘉地公司答辯稱，一、一審判決對涉案房屋的交付標準不包含裝修的認定正確，韓秀珍主張涉案房屋為精裝修交付無事實與法律依據。1.根據韓秀珍在一審時提供的證據《石梅山莊商品房定購協議書》第十一條“此房屋為毛坯交付"的約定可知，雙方已明確涉案房屋的交付標準為毛坯交付。根據嘉地公司在一審時提供的證據五《萬寧市商品房買賣合同》中的附件三《裝飾、設備標準》第2、3、4條可知，內墻裝飾標準是戶內為混合砂漿抹平（頂留裝修），頂棚裝飾標準是混合砂漿抹平，地面裝飾標準是戶內均為混合砂漿，由此可證明雙方已約定交付標準為毛坯交付。因此，一審判決對涉案房屋的交付標準不包含裝修的認定正確。2.韓秀珍主張其在一審庭審中提交的證據《樓盤動態信息》可證明該樓盤動態信息是合同的一部分，涉案房屋為精裝修交付。該主張無事實與法律依據。首先，該樓盤動態信息并非嘉地公司的官方信息，亦非從權威部門獲取的信息，因此，該信息的真實性無法查明；其次，韓秀珍在上訴狀已承認其無法提供相關證據證明其的主張，僅有一份從網上獲取的樓盤動態信息，難以形成完整的證據鏈條證明涉案房屋為精裝修交付的主張；最后，雙方簽訂的《萬寧市商品房買賣合同》才是雙方權利義務的來源，且合同對交付標準已明確約定為毛坯交付。綜上所述，韓秀珍的主張無事實與法律依據。二、截至2014年6月16日，嘉地公司收到韓秀珍支付的購房款共819341元。后因雙方約定的房屋面積與房產部門測算的房屋面積存在3.09平方米的差異，故嘉地公司依約向韓秀珍退還面積差款項32795元。因此，嘉地公司實際向韓秀珍收取的購房款為786546元，且已向韓秀珍開具等額的購房發票。根據韓秀珍在一審提交的裝修款發票可知，裝修款231600元系由韓秀珍向海口美穎安裝工程有限公司支付的，該事實與嘉地公司無關。韓秀珍收到的9270元系由案外人海南川恒實業開發有限公司轉賬的，并非由嘉地公司退還。韓秀珍無法舉證證明嘉地公司多收取了222330元，故一審判決認為韓秀珍向嘉地公司主張返還222330元及利息無事實與法律依據正確。
　　上訴人一審提出訴訟請求：1.判令被告向原告返還231600無及利息56742元（自2014年6月13日起至實際清償之日止，以年利率4.9%計算暫計至2019年6月12日；2.判令案件受理費用由被告承擔。
　　一審法院認定事實：2014年2月19日，原告與被告簽訂《石梅山莊商品房定購協議書》一份，約定：原告定購被告開發的位于萬寧市××道；該房屋建筑面積為78.6平方米，實際面積以萬寧市房屋測繪單位測繪出具的房屋測繪書為準，差額部分多退少補；按建筑面積計算每平方米10613.23元，總價格為83.42萬元；原告應交納購房定金5萬元，在雙方簽訂商品房買賣合同時自動轉為購房款；原告在簽訂正式商品房買賣合同當日付房屋總房款計83.42萬元；此房為毛坯交付。協議還約定了其他事項。協議簽訂當天，原告支付了定金5萬元。2014年7月10日，原告與被告簽訂《萬寧市商品房買賣合同》一份，約定：原告購買被告開發的上述房屋；建筑面積77.2平方米，其中，套內建筑面積62.73平方米，公共部位與共有房屋分攤建筑面積14.47平方米；按建筑面積計價每平方米10613.23元，總金額為819341元；原告于簽訂合同之前一次性付清購房總價款；根據當事人選擇的計價方式，本條規定以建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理；合同約定計價面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準；商品房交付后，面積發生差異的，雙方同意按產權登記面積為準，據實結算房價款；附件三約定戶內內墻為混合砂漿抹平，頂棚為混合砂漿抹平，戶內地面為混合砂漿，主入戶口安裝防火防盜門、臥室、廚房、衛生間預留門孔、鋁合金配白玻璃，廚房排水管配備到位，煤氣管道安裝入戶，衛生間排水管、排污管配備到位。合同及補充條款還約定了其他事項。合同簽訂當日，原告依約支付了剩余購房款769341元，并于同日向海口美穎安裝工程有限公司支付了裝修款23.16萬元。2016年1月5日，海南皓澤勘察設計咨詢服務有限公司出具了《房屋建筑面積測繪成果報告書》（竣工面積），涉案房屋的建筑面積為74.11平方米，被告于2017年9月14日向原告返還面積差額款32795元。原告認為，涉案商品房的交付應為精裝修，裝修款應包括在購房款中，被告應向其退還多收取的購房款。因溝通未果，原告于2019年7月8日向本院起訴，請求依法判決：1.判令被告向原告返還231600元及利息56742元（自2014年6月13日起至實際清償之日止，以年利率4.9%計算暫計至2019年6月12日）；2.判令案件受理費用由被告承擔。庭審中，原告將第一項訴訟請求變更為：判令被告向原告返還222330元及利息54470元（自2014年6月13日起至實際清償之日止，以年利率4.9%計算暫計至2019年6月12日）。
　　另查明，涉案項目的預售許可證于2014年4月26日取得。2017年9月19日，案外人海南川恒實業開發有限公司向原告跨行匯款9270元，未注明款項用途。2017年11月29日，案外人萬某司向原告跨行匯款19111.94元，未注明款項用途。2016年4月1日，被告向原告出具了涉案房屋的銷售不動產同意發票（自開），涉案房屋的購房款為786546元。
　　一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。原告與被告于簽訂的《石梅山莊商品房定購協議書》及《萬寧市商品房買賣合同》均系雙方真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條規定，是合法有效的合同，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條規定，原、被告雙方應按合同約定全面履行自己的義務。本案的爭議焦點是：一、雙方約定房屋的交付是否包含裝修；二、被告是否應向原告返還222330元及利息以及利息如何計算。
　　一、關于雙方約定房屋的交付是否包含裝修的問題。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"本案中，原告提交的樓盤動態信息的來源為海南房產網，抬頭為海南房產網最新資訊，時間為2019年9月4日，該信息不屬于被告就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，應為邀約邀請，是一種事實行為而非法律行為，該信息并未給善意的原告造成信賴利益損失，被告不應對此承擔法律責任，同時，雙方簽訂的《石梅山莊商品房定購協議書》未約定房屋的交付標準，因此，關于房屋的交付標準應以雙方簽訂的《萬寧市商品房買賣合同》的約定為準。雙方簽訂的合同附件三中明確約定戶內墻壁及地面為混合砂漿，因此，一審法院認定雙方約定房屋的交付標準不包含裝修。二、關于被告是否應向原告返還222330元及利息以及利息如何計算的問題。本案中，被告向原告出具的收據所涉及的款項為819341元，扣除被告已向原告退還的32795元，被告實際直接收取原告的款項為786546元。至于原告向海口美穎安裝工程有限公司支付的裝修款23.16萬元，原告雖然向本院提交了銀行收款賬號，但該收款賬號并未加蓋被告的公章，且原告未能提交其他確鑿證據證明其付款是應被告的要求、被告與海口美穎安裝工程有限公司存在關聯關系，同時，案外人海南川恒實業開發有限公司向原告跨行匯款9270元、萬某司向原告跨行匯款19111.94元，原告均不能說明款項用途，因此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，原告應承擔舉證不能的不利法律后果，故，原告要求被告向其返還222330元及利息的訴訟請求，無事實與法律依據，一審法院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，判決：駁回原告韓秀珍的全部訴訟請求。案件受理費2813元，由原告韓秀珍負擔。
　　二審期間，上訴人為了證明涉案房屋的交付標準包含裝修，提供證人證言證明，并要求對裝修款收據上的筆跡進行鑒定。本院經審查認為，涉案房屋的交付標準應以雙方簽訂的《萬寧市商品房買賣合同》的約定為準，上訴人提供的證人證言不能證明涉案房屋的交付標準包含裝修。而對裝修款收據上的筆跡進行鑒定，對于審理本案沒有實際意義。因此對上訴人提供的證人證言，本院不予采信，對上訴人的鑒定申請，本院不予準許。
　　本院二審查明的事實與一審查明的事實一致，本院予以確認，并確認一審法院認定的證據作為本案定案的依據。
　　本院認為，本案的爭議焦點是：1.涉案房屋的交付是否包含裝修；2.被上訴人是否應向上訴人返還222330元及利息。
　　本案中，上訴人與被上訴人簽訂《萬寧市商品房買賣合同》（簡稱合同）均系雙方真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效。該合同約定的涉案房屋的交付標準（即附件三）為：戶內內墻為混合砂漿抹平，頂棚為混合砂漿抹平，戶內地面為混合砂漿，主入戶口安裝防火防盜門、臥室、廚房、衛生間預留門孔、鋁合金配白玻璃，廚房排水管配備到位，煤氣管道安裝入戶，衛生間排水管、排污管配備到位。該約定的內容顯示，涉案房屋的交付標準不包含裝修。上訴人稱被上訴人在海南房產網上公示的樓盤的動態信息都是精裝修房屋，該內容應視為合同要約，屬于合同的一部分，因此涉案房屋的交付標準應為精裝修房。本院認為，被上訴人在網上宣傳的有關房屋交付標準的信息不屬于被上訴人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，應為要約邀請。即使上訴人在簽訂合同前將網上宣傳的有關房屋交付標準信息理解為要約，雙方在簽訂的合同過程中，已通過協商重新確定了與網上宣傳的信息不一樣的房屋交付標準（即改變了網上宣傳的信息內容），并簽訂合同予以確認。雙方也應按合同確認的房屋的交付標準履行。因此，上訴人主張涉案房屋的交付標準應以網上宣傳的信息內容為準，沒有事實和法律依據。
　　如上所述，涉案房屋交付標準不包含裝修，因此，被上訴人所收取的購房款并不包含裝修費用。上訴人為裝修涉案房屋向海口美穎安裝工程有限公司支付裝修款231600元，本案中，上訴人未能提供證據證明該裝修款實際是由被上訴人收取的。因此上訴人主張其所交納的裝修款屬于被上訴人多收的購房款，并要求被上訴人退還222330元，缺乏依據，本院不予支持。
　　綜上所述，上訴人韓秀珍的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
　　駁回上訴、維持原判。
　　二審案件受理費5626元，由上訴人韓秀珍負擔。
　　本判決為終審判決。

審判長　楊　潔
審判員　林　珍
審判員　白玉琳
二〇二〇年三月十日
書記員　吳　燦

附適用的法律條文
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。