實現抵押權是否必須滌除租賃？

抵押人將財產出租后抵押的，根據《合同法》第229條、《物權法》第190條的規定，適用買賣不破租賃，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押人將財產抵押后出租的，根據物權優先原則，此時租賃權不得對抗已經登記的抵押權。實踐中，在抵押權先于租賃權的情況下，抵押權實現時是否必須滌除租賃？ 

一、司法解釋的規則變化

1 . 最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》

根據2000年12月13日生效的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法》司法解釋）第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。由此可見，《擔保法》司法解釋認為，在先抵押后出租的情況下，租賃合同對于受讓人不具有約束力，即受讓人有權自主決定是否繼續履行租賃合同。言下之意，此時可以排除買賣不破租賃規則之應用，若買受人選擇不履行租賃合同，則財產上之租賃關系對其不具有約束力。

2 . 最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

2005年1月1日生效的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣變賣規定》）第31條第2款規定的立場，較之前發生了些許變化，規定“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?！迸馁u變賣規定就強制執行程序中是否滌除租賃的問題，《拍賣變賣規定》認為，如果租賃權對在先抵押權有影響的，應當將其滌除。換言之，若租賃權對在先抵押權無影響的，則租賃權可以繼續存在拍賣財產上，并不必然滌除。

3 . 最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

2009年9月1日生效的最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同》司法解釋）第20條與《擔保法》司法解釋之立場相同，規定“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！背擎偡课葑赓U合同司法解釋明確，只要抵押權在出租前設立，抵押權實現時，受讓人即可選擇不履行租賃合同。

綜上，比較多個司法解釋的相關條文來看，《擔保法》司法解釋第66條與《城鎮房屋租賃合同》司法解釋第20條的立場一致，即抵押權先于租賃權成立的，抵押權實現時，不適用買賣不破租賃的一般規則，財產受讓人有權自行決定是否履行租賃合同確定的義務。而《拍賣變賣規定》的立場有所不同：租賃權對在先抵押權的實現無影響的，租賃權可以繼續存在于拍賣財產上。

再從上述各個司法解釋的適用情形來看，《拍賣變賣規定》應當只適用于執行程序中的拍賣和變賣，屬于特殊規定。問題在于，這是否意味著在其他一般情形下均應適用《擔保法》司法解釋呢？也就是抵押權成立在先的，抵押權實現必須滌除租賃？上述司法解釋立場的不一致是否會對各地法院的判決產生影響？

二、各地法院判決情況

（一）租賃權人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同

1 . （2017）魯0212民初318號、（2018）魯02民終544號。山東省青島市嶗山區人民法院在一審判決中認為：

雖然被告主張其基于與案外人的租賃合同而占有案涉房屋，但根據《城鎮房屋租賃合同》司法解釋第20條，本案中，原告就案涉房屋設立抵押權早于被告與案外人簽訂房屋租賃合同，且原告作為抵押權人為實現抵押權而將案涉房屋產權登記至原告名下，此種情況下，被告無權要求原告繼續履行原租賃合同。

二審青島市中級人民法院維持了原判。

2 . （2017）蘇02民終3377號。江蘇省無錫市中級人民法院在二審判決中認為：

該案租賃合同的訂立，在抵押權設立之后。根據法律規定抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押權人為實現其抵押權，將抵押房屋出賣給原告，原告已依法取得涉案房屋的所有權，享有對該房屋的占有、使用、收益和處分的權利。被告在涉案房屋安裝門鎖，損害了房屋所有權人的合法權益，構成了侵權，應依法承擔侵權責任。

（二）考慮租賃關系是否影響抵押權的實現

1 . （2016）最高法民申3536號。最高人民法院裁定認為：

根據《物權法》第190條、《城鎮房屋租賃合同》司法解釋第20條、擔保法司法解釋第66條的規定，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院不予支持。執行過程中，執行標的價值尚不足以清償抵押權，租賃權的存在影響抵押權實現，執行標的最終以8524.15萬元成交的結果也印證了這一事實。因此，案涉房產的租賃關系對抵押權實現存有影響，抵押權實現時，該租賃關系對買受人不具有約束力。

2 . （2018）滬民終244號。上海市高級人民法院在該案二審判決中認為：

根據《物權法》第190條，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。但是雖然租賃關系不得對抗抵押權人的抵押權，但不得對抗系指不影響抵押權的實現，不意味著在抵押權實現前必須先將租賃權予以滌除。依據《拍賣變賣規定》第31條，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

（三）實現抵押權時明確“帶租拍賣”的情形

1 . 不考慮帶租拍賣的因素，認為受讓人不受租賃合同約束

（1）（2016）蘇0591民初11473號。訟爭房屋在發布拍賣公告時，房屋的情況注明“帶租拍賣，租期自2015年3月18日至2020年3月17日，五年租金已全部付清”。但是，蘇州工業園區法院在該案判決書中認為：

根據《擔保法》司法解釋第66條，現有證據表明訟爭房屋抵押給農行姑蘇支行的時間早于被告承租房屋的時間，農行姑蘇支行因嗲亞人未能清償債務提起并行使抵押權，相關責任在于抵押人，抵押權實現后，原告作為合法買受人不受租賃合同約束。故原告訴請兩被告搬離有事實及法律依據，本院予以支持。

（2）（2016）蘇民申5547號。本案中，雖然租賃協議簽訂在案涉房地產辦理抵押登記之后，但江蘇省南京市溧水區人民法院在司法拍賣過程已對案涉房地產的租賃情況進行公示。

申請人代理人認為，帶租拍賣說明案涉租賃協議未對抵押權人實現抵押權產生妨礙，并且該房地產無論是評估價格，還是成交價格均會受到租賃期限、租金等因素的影響，因而明顯低于該房地產上沒有租賃權負擔時的價格。既然，買受人根據江蘇省南京市溧水區人民法院司法拍賣公示的信息作出購買決定，說明其認可租賃權并愿意受到租賃協議的拘束。如果允許買受人以較低的價格取得案涉房產，又可以不受租賃協議的拘束，則買受人會因此獲得額外的利益，有違公平原則。

江蘇省高級人民法院根據《物權法》第190條、《擔保法》司法解釋第66條的規定，在該案裁定中認為：

租賃權成立于抵押權之后，承租人所主張的租賃關系不能對抗已登記的抵押權。法院在拍賣公告中對包括租賃期等在內的拍賣標的物客觀情況進行了說明，但不能據此認定法院執行部門認可承租人享有案涉房地產的租賃使用權，亦不能據此認定買受人同意接受案涉租賃協議的約束。而且執行過程中案涉房產地評估價格過低的問題不屬于本案審查范圍。

2 . 認為買受人自愿放棄相關權利

在（2016）川民申1949號案件中，四川省高級人民法院在該案中經審查認為：

本案糾紛中當事人爭議的案涉租賃財產，人民法院在對抵押人強制執行過程中，在《拍賣須知》等文件中對拍賣標的存在租賃的事實予以了明示，并明確了“買受人將在租賃期滿后才能將該標的收回”。申請人作為競買人簽字予以確認，后競拍成功。雖然根據《擔保法》司法解釋第66條，租賃權人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同，但是該條司法解釋并不排斥新的所有權人在所有權變動時自愿放棄相關權益。當事人對自己的民事權利有權進行處分，以上競拍行為表明申請人對競拍財產上的權利負擔清楚明了，對《拍賣須知》上關于“買受人將在租賃期滿后才能將該標的收回”的要求自愿接受。

3 . 考慮拍賣價值是否帶租賃

（2016）蘇民申4282號案件中，關于訟爭房地產第二次拍賣的公告”中“標的物介紹”具體描述“租賃情況”一欄，明確寫明“有租賃。租賃情況詳見拍賣公告附件中租賃情況清單，本次拍賣為按現狀帶租拍賣。”

江蘇省高級人民法院在該案裁定中認為：

根據《物權法》第90條、《擔保法》司法解釋第66條、《城鎮房屋租賃合同》司法解釋第20條的相關規定，抵押人與承租人之間的租賃合同對買受人不具法律約束力。承租人提交的上述材料可以表明涉案房屋在拍賣時存在租約且買受人對此知悉，但是標的物介紹、租賃情況清單等僅系對拍賣標的存在租賃現狀的客觀描述，因拍賣公告所附標的物房地產估價報告中明確載明“本次估價沒有考慮估價對象尚未注銷的抵押權和實際存在的租賃權以及被查封的情況對市場價值的影響”，光大銀行蘇州分行通過請求人民法院拍賣抵押財產實現抵押權，買受人系按市場價值競拍取得涉案房屋，拍賣價值中并不帶租賃，涉案房屋的租賃關系對于經由拍賣取得房屋所有權的受讓人即買受人，并無法律約束力。

三、本文的觀點

從我國法院判決針對先抵押后租賃的情形來看，法院在司法實踐中并沒有形成統一的判決思路。本文認為在先抵押后租賃的情況下，不考慮租賃對抵押權人的影響而滌除租賃的做法并不妥當。

首先，根據《物權法》第190條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。可見，物權法對先出租后抵押，先抵押后出租的情形都作出了規定。本文認為在先抵押后出租的場合，租賃關系不得對抗已登記的抵押權，該句應當理解為該租賃關系不得對登記抵押權造成不利影響，［1］租賃關系的存在致使抵押權實現時無人應買抵押財產，或出價降低導致不足以清償抵押債權時，抵押權人有權要求抵押人與承租人解除租賃合同關系。［2］綜上，抵押權實現時，并非當然地將租賃關系滌除。

其次，結合《合同法》第229條規定，“買賣不破租賃”系一般規則，只要法律沒有例外的規定均應予以適用。在抵押財產出租時，法律所調整的應當是抵押權人、承租人與抵押財產買受人等三方的利益關系，而這三種利益中最應受到保護的是抵押權人的利益，其次是承租人的利益，最后才是抵押財產買受人的利益。［3］當承租人的利益不影響抵押權人時，實現抵押權就沒有必要滌除租賃權。

最后，通過執行程序實現抵押權的情形，拍賣公告中明確帶租拍賣的，根據《拍賣變賣規定》第10條，理論上應當認為法院經調查認為該租賃權不影響抵押權的實現。另外，從經濟價值上說，當財產帶租拍賣的時候，該財產的拍賣、變賣的價格必然會受租賃的影響（包括租賃期限的長短、租金支付情況等），拍賣、變賣價格將明顯低于市場價格。既然買受人選擇購買帶有租賃的財產，那么就應當認為買受人對租賃是明知的，且買受人經考慮后認為購買該財產仍是合算的。此時，如果允許買受人在以較低的價格取得該帶租的抵押財產后，又可以不受抵押財產上租賃合同的約束，則有違公平原則。

結語

從保護抵押權人利益的角度出發，租賃權在抵押權之后成立的情況下，抵押權實現時，租賃權對該已登記抵押權的實現產生不利影響時，應當滌除該租賃。如果租賃權的存在并不影響抵押權實現的，則租賃關系并不當然被滌除，可以繼續存在于抵押財產上，原租賃合同對受讓人具有拘束力。