房屋租賃中優先承租權的 6 個問題

兩則案例

案例 1

2012年5月23日，原告A公司（出租方、甲方）與被告B公司（承租方、乙方）簽訂房屋租賃協議，約定甲方同意將某號房屋租與乙方，租期自2012年5月25日至2014年5月24日。租賃協議期滿，如甲方繼續出租房屋，在同等條件下乙方有優先承租權。

2014年6月10日，原告訴至法院，請求判令被告將涉案房屋騰空交還并支付原告2014年5月25日至實際騰退房屋之日的占有使用費。被告主張合同約定了優先承租權，故被告對房屋進行了大額的裝修，合同到期后愿意續租房屋，不同意原告訴請。庭審中原告提交了房屋產權人北京C公司出具的證明一份，證明涉案房屋為北京C公司所有，2012年1月1日將涉案房屋出租與原告，租期至2014年12月31日止。現租賃期即將屆滿，原告無法繼續出租給被告使用。

一審法院認為：房屋租賃協議已于2014年5月24日履行期滿，就續租事宜雙方未達成一致，被告理應在期滿后按照約定將房屋騰退并交還原告，并負擔騰退之前的房屋占用費；關于被告提出的享有優先承租權、租賃期對房屋進行裝修等不同意騰退房屋的抗辯事由沒有法律依據，不予采納。判決被告將涉案房屋騰空交還、支付原告房屋占用費。一審判決后，被告上訴。

二審法院認為：被告主張其有優先承租權，應繼續承租涉案房屋。優先承租權系雙方約定之權利，而非法律規定之權利。依據雙方協議約定，被告享有優先承租權的條件是原告繼續出租涉案房屋且需在同等條件下。現被告并無證據證明該兩項條件成立，故其關于優先承租權的主張，法院不予支持。最終判決駁回上訴維持原判。

案例 2

2011年12月29日，原告耿某與被告北京D公司簽訂商鋪租賃合同，約定耿某承租公司所有的某商城某號商鋪，租期自2011年12月29日至2012年6月27日。雙方約定，耿某在同等條件下，自2009年5月28日起享有所承租商鋪20年的優先承租權；本合同租期屆滿前，公司向耿某出具交款單，耿某簽收交款單后，按照交款單規定的條件向被告交納下年度租金及相應費用后，本合同延續，如耿某未按上述約定與公司續租的，視為自愿放棄此鋪位的優先租賃權，本合同租期屆滿后自然終止。

該合同到期后，耿某按照公司的通知交納租金至2013年6月27日。2013年2月，公司再次向耿某出具交費通知，通知耿某于2013年3月13日至15日交納2013年度的租金及綜合管理費，逾期未交且已超過10天的，將視同放棄鋪位處理。

2013年5月6日，耿某訴至法院，要求公司按照合同約定將涉案商鋪繼續租賃給其經營。公司辯稱曾于2013年2月通知耿某交費，但耿某未在約定時間交費。之后，公司根據實際情況確定了樓層改造方案。耿某于2013年4月底又找到公司要求交費，但因樓層整改方案導致公司不能再與耿某續簽原合同。故不同意耿某的訴訟請求。耿某認可是在2013年4月去交納租金，公司未收取。

法院認為：商鋪租賃合同于2013年6月27日到期，現原告要求被告與其續簽租賃合同并非繼續履行原合同的行為，而是另行訂立合同，合同簽訂與否應當由雙方當事人自行協商，故對耿某主張公司與其續簽租賃合同的訴訟請求不予支持。優先承租權并非法定權利，而系雙方租賃合同約定之內容，根據合同相對性原則，若耿某認為公司侵犯了其優先承租權，可以依據合同要求被告承擔相應的違約責任。最終，法院判決駁回原告訴訟請求。一審判決后，原、被告均未上訴。