房屋租賃糾紛中的代租、轉租等法律問題 · 合同相對性和債務加入

一、基本案情與法院判決

原告陳某是某房屋產權人，2014年8月15日，原告（甲方、出租方）與被告王某（乙方、承租方）簽訂了一份《商鋪租賃合同》，約定甲方將房屋出租給乙方，乙方租賃該商鋪僅作為經營投資基金管理使用，不將該商鋪用于或允許他人用于其他用途。租期自2014年8月16日至2017年8月30日。租金為一年 180萬元。如拖欠租金，應按所欠租金額每天千分之五的比率支付滯納金。租賃期內，乙方拖欠租金超過 15天的 ，甲方有權單方解除合同，收回商鋪，不退還保證金，且有權要求被告支付違約金24萬元。

2015年7月13日，原告發出律師函，要求被告支付拖欠的租金以及滯納金； 8月14日發出解除商鋪租賃合同通知書，通知被告雙方簽訂的商鋪租賃合同于2015年9月18日解除、清空租賃場地，交還房屋鑰匙。9月底原告將房屋收回，并于10月19日出租給案外人孫某使用 。10月27日，被告給案外人張某出具委托書一份，委托張某交回鑰匙、領走了遺留在房屋內的物品。

2015年11月2日，原告以房屋租賃合同糾紛為由將被告訴至法院，要求確認合同解除、被告支付拖欠的房屋租金、滯納金及違約金共計100余萬元。

被告王某稱，自己2014年6月經人介紹，認識了案外人姜某，姜某委托被告租賃涉案房屋用于開辦公司。合同簽訂后，姜某于2014年9月成立了榮仁公司，被告只是公司員工。公司成立后，被告曾要求將承租人變更為榮仁公司，但原告要求被告承擔連帶責任，被告沒有同意。2015年5月，姜某不再支付租金，后被告也無法聯系姜某。被告主張自己只是榮仁公司員工，是受姜某委托才簽的租賃合同，租賃房屋也是用于榮仁公司經營，不應當由自己承擔責任，故不同意原告的訴訟請求。

庭審中，被告提供了榮仁公司營業執照復印件，顯示法定代表人是姜某，注冊地為涉案房屋所在地。被告以此證明自己租賃涉案房屋系受姜某委托用于成立榮仁公司。被告提供了工資單、銀行轉賬記錄、房屋出租稅發票、付款申請單等證明自己是榮仁公司的員工，房屋實際使用人為榮仁公司。原告表示不清楚被告與榮仁公司的關系，房屋的使用人即使是榮仁公司，但房屋的承租人是被告，公司現在找不到了，堅持只向被告主張權利。經詢，被告表示公司現在也不經營了，也無法聯系姜某出庭。

法院審理后認為：

租賃合同合法有效，雙方均應履行各自義務。被告王某不按照約定支付租金達15日的，原告有權解除合同收回房屋。原告按合同約定向被告發出解約通知書，之后原告將房屋收回轉租案外人，故原告要求確認租賃合同解除的訴訟請求，予以支持；原告要求被告支付拖欠的房屋租金，理由正當，予以支持；因涉案的租賃合同系被告不按照合同約定向原告交納房屋租金所致，被告應承擔合同解除的違約責任。

對于違約責任，租賃合同中既約定了遲延交納租金的滯納金，又約定了遲延交納租金的解約責任和支付違約金的責任，故法院擇一確定由被告應承擔賠償原告違約金的責任。

對于原告主張被告賠償原告合同解除后的租金損失問題，亦屬于被告違約給原告造成的損失范圍，法院結合租賃合同中的免租期、履約保證金約定及與原告重新將房屋出租的情況，酌情確定被告應承擔的違約金數額。

對于被告主張受案外人姜某委托簽訂合同，承租涉案房屋用于成立榮仁公司，自己只是公司員工，不應承擔責任的意見，法院認為，與原告簽訂合同的為被告，雖然被告提供相應證據證明租賃合同部分義務系案外人榮仁公司負擔，但在合同簽訂后和履行中并未變更承租人，被告所提交的證據也不足以證明原告在簽訂租賃合同時就知道并認可案外人姜某或榮仁公司是合同的一方當事人。故對于被告不是合同當事人意見，法院不予采納。如果被告確系受案外人委托或系職務行為，被告可另行向案外人主張權利。最終判決確認合同解除、被告王某支付原告拖欠的房屋租金、違約金等費用60余萬元。

上述案件判決已生效。

二、問題提示

房屋租賃合同尤其是商業性房屋租賃合同糾紛案件中，責任主體問題常見。其中典型的就是個人承租房屋用于開設公司，或者代公司承租房屋經營使用的情況。承租人自己簽訂租賃合同，租賃房屋自己使用，根據合同的相對性，簽合同者享有權利承擔義務并無不妥。但如果是以個人名義承租房屋用于公司經營，糾紛發生后，個人往往認為自己不應承擔責任。

三、房屋租賃中合同相對性的理解

合同是合同主體之間自愿設立相關權利義務的合意，合同關系的約束力也就限制于合同相對方。具體來講，合同相對性原則是指合同只在特定的合同當事人之間發生法律約束力，只有合同當事人一方能基于合同向對方主張權利，而不能向無合同關系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設定合同上的義務。合同相對性是合同規則和制度賴以建立的一項重要原則，在司法實踐中，除法律有特殊規定的以外，應當堅持。

具體到房屋租賃合同糾紛，房屋出租人將出租房屋的使用、收益權讓渡與承租人，以換取承租人租金收益同，合同的主體為出租人和承租人，權利義務也是在出租人和承租人之間設立的。一旦糾紛發生，相關的權利義務也應當由合同約定的出租人和承租人負擔。但實踐中存在多種情形，如產權人與出租人不一致，承租人與實際使用人不一致，承租人轉租等等。糾紛發生后，往往涉及到房屋產權人、出租人、承租人、實際使用人、次承租人等多方利益，但合同的相對性制約了主張權利的內容和資格。

涉及到合同的相對性問題，實踐中常見問題有以下三類：

1 . 出租人與產權人不一致的情況

如出租人是產權人授權的代管人，承租人使用或保管不當致房屋受損，產權人欲主張權利，只能依據其對房屋享有的物權主張權利，不能通過出租人與承租人之間的房屋租賃合同主張權利（當然也可以選擇由出租人依據租賃合同主張權利）；再如承租人因辦理相關證照需要提供涉及房屋的產權證、消防驗收證明等材料的，即使相關證照材料由產權人掌握，承租人也只能依據租賃合同約定向出租人主張權利，不能直接向房屋產權人主張權利，因為其與產權人之間并不存在合同關系。

2 . 承租人與實際使用人不一致的情況

如承租人租賃房屋后，經出租人同意將債權債務讓與實際使用人，則在出租人與實際使用人間形成新的租賃合同關系。實踐中承租人與實際使用人不一致的情況，一般是承租人出于特定原因代實際使用人簽訂租賃合同，承租人雖然簽訂合同，但使用房屋和支付租金的都是實際使用人。如公司發起人在公司設立前簽訂的房屋租賃合同，又如公司員工以自己名義代公司簽訂房屋租賃合同。對承租人代實際使用人簽訂房屋租賃合同的，如沒有進行相關的債權債務讓與，合同相對方仍為出租人和承租人，合同的權利和義務仍應由出租人和權利人行使。

至于承租人將房屋交予誰使用、如何使用，只要合同沒有明確限制，出租人一般既無權干預更無義務干預。承租人將房屋交予實際使用人的，并未發生變更房屋租賃合同內容的效力，相關支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交還房屋等合同義務仍應由承租人負擔。

司法實踐中，經常出現代家人、朋友租賃房屋使用或者代公司簽訂租賃合同用于辦公經營的情形，合同約定的承租人即為合同的權利人和義務人，至于承租人接受租賃房屋后，自己使用還是交予公司使用，不免除承租人的合同義務。如果糾紛發生，出租人依據合同要求承租人承擔合同義務的，應當予以支持。

3 . 房屋承租人再次轉租的情況

承租人將租賃房屋轉租的時候，就出現了兩個租賃合同，一個是出租人與承租人的租賃合同，另外一個是承租人與次承租人的租賃合同。如果沒有特殊情況，兩個合同是獨立的，依據合同的相對性，出租人和次承租人不能直接向對方主張權利。

但處理涉及轉租的案件時，尤其是經過出租人同意的轉租案件，應注意最高法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定，轉租合同有效的情況下，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。這是司法解釋對租賃合同相對性的一個突破，以保持合同交易的穩定性。另外一種情況是出租人要求承租人依據租賃合同約定（承租人違約或租賃期滿）騰退房屋的，一般也會將次承租人列為案件的第三人一并處理，法院判令承租人騰退房屋時，一并判令第三人騰退房屋。但此種情況只是為了節約社會和司法資源，便捷訴訟，而并非對合同相對性的否定。 

四、房屋租賃合同的債務加入

債務加入是債務承擔的一種。債務承擔是指不改變債的內容的前提下，第三人代替債務人或與債務人一起負擔債務的情形。其中第三人代替原債務人負擔債務，而原債務人則脫離債務關系，免除債務責任的情況一般稱為免責的債務承擔；第三人加入債務關系，與原來的債務人并負同一責任，而原債務人并不脫離債務關系并存的債務承擔，又稱債務加入。

對于債務加入，有兩點需要注意，一是由于債務內容不發生變化，第三人承擔的是債務人原來的義務；二是第三人加入債務關系，與原債務人共負債務并未發生債務移轉，新債務人的加入是對原債務履行的進一步保障，并不免除合同簽訂人的義務。

在房屋租賃合同糾紛案件中，由于存在大量的承租人與實際使用人不一致的情況，因此債務加入的情況較多。北京高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中對此情況專門做出過規定：承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經營場所設立企業（或個體工商戶）實際使用房屋，因租賃合同履行發生糾紛的，原則上應當依據合同相對性確定訴訟主體。出租人以承租人和實際使用房屋的企業為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產生的債務承擔連帶責任的，一般不予支持，但有證據證明該企業對承租人所欠合同債務構成債務加入的除外。實際使用房屋的企業同意承擔承租人欠付租金等合同債務，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為的，可以認定為前述的債務加入。

處理房屋租賃合同案件中的債務加入問題時，有三點應當注意：

1  .  房屋租賃合同糾紛案件，原則上應當依合同相對性確定訴訟主體，出租人應選擇承租人為被告主張權利。

即使出租人與承租人訂立租賃合同時，對承租人租賃房屋交由實際使用人使用的情況明知，只要合同約定的承租人并非實際使用人，出租人以房屋租賃合同糾紛為由進行起訴的，應以承租人而非實際使用人為被告。

2  .  實際使用人享有租賃合同的權利，也已經以自己名義履行合同義務，或者事后同意履行合同義務的，可以認定構成債務加入。出租人向承租人主張權利的同時，可以一并主張實際使用人共同擔責。

這里認定債務加入應分兩種情況，一是實際使用人同意承擔合同債務。這種情況雙方無爭議，法院可直接認定債務加入。另外一種是實際使用人在合同履行過程中已經實際履行了合同債務，如以自己名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等，對此種情況法院應當根據出租人提供的證據加以審核，如租金支付記錄、租金發票開具情況、雙方來往函件等。只有相關證據足以證明實際使用人構成債務加入，才能認定實際使用人承擔合同義務。另需注意的是，債務加入不等同與債務移轉，即使構成債務加入，實際使用人同意擔責，也不免除承租人責任，承租人擔責是實際使用人擔責的前提，實際使用人擔責卻非承租人免責的條件。

3  .  是否主張實際使用人構成債務加入、要求實際使用人承擔義務的權利由出租人行使。

在實際使用人構成債務加入的前提下，出租人可以選擇承租人與實際使用人共同擔責，當然也可以選擇承租人一個主體擔責。選擇債務加入者進入訴訟是出租人權利，出租人可以行使也可以放棄。對此有觀點提出，如果承租人或者實際使用人主張實際使用人作為被告或第三人進入訴訟，應將實際使用人列為第三人或被告進入訴訟。

同時應當注意到，也有很多請況出租人不同意實際使用人介入訴訟的，如實際使用房屋的公司已經搬離，無法送達，公告送達將浪費出租人大量的時間資源；再如承租人接到訴狀后，在答辯期內未提管轄異議，實際使用人同意債務加入的目的是為了成為案件新的被告，再行提起管轄異議，拖延訴訟時間；再如實際使用人的公司已經喪失履行能力或已經破產，將其列為被告對出租人已無實際意義的。 

五、員工職務行為與房屋租賃合同的主體認定

員工職務行為是指公司企業等單位的工作人員以單位名義，為單位利益，代表單位行使職務的行為。員工職務行為與個人行為相對，一般來講，公司企業等單位應對工作人員職務行為承擔責任。民法通則第 43 條規定 ，企業法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動 ，承擔民事責任； 民法通則意見第 58 條規定 ：企業法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經營活動，給他人造成經濟損失的，企業法人應當承擔民事責任；民訴法解釋第 56 條規定 ，法人或者其他組織的工作人員執行工作任務造成他人損害的，該法人或者其他組織為當事人 ；人身損害賠償司法解釋第 8 條規定 ：法人或者其他組織的法定代表人、負責人以及工作人員，在執行職務中致人損害的，依照民法通則第一百二十一條的規定，由該法人或者其他組織承擔民事責任。

如能認定個人行為系員工職務行為的，法律責任應由單位而非個人承擔，合同的主體應認定為單位而非個人。認定個人行為屬于員工職務行為，一般需具備個人行為系代表單位意志、以單位名義、為單位利益以及行為與員工職務有密切聯系等條件。

對于個人主張房屋租賃合同簽訂行為是職務行為，并由單位擔責的，處理時應注意以下三點：

1  .  個人以單位名義簽訂合同是認定員工職務行為的關鍵。

如果是個人代單位簽訂租賃合同，個人在簽訂合同之時應當是以單位名義簽訂合同。只有個人在簽訂合同時明確了單位為合同的主體，才不至于誤導出租方，侵害出租方的利益。不少出租人為了保障合同能夠實際履行、權益得到保障，一般都希望和個人簽訂合同或者個人與單位承擔連帶責任。如果簽訂合同時，以個人名義簽訂合同，而發生糾紛后又主張為職務行為的，原則上應認定個人為合同主體，單位同意擔責或者符合債務加入情形的，由出租方選擇個人或者個人與公司共同承擔連帶責任。

另外，個人以單位名義簽訂合同，應當在簽訂合同時或簽訂合同后向出租方提交單位的授權手續或確認文件。

2  .  員工職務行為的責任主體是單位而非個人。

與債務加入不同，一旦認定個人簽訂租賃合同的行為為職務行為，其法律后果應由單位承擔，從程序上簽訂合同個人并非適格被告，從實體上，個人無需就簽署合同的行為向出租方承擔責任。

3  .  出租方有理由相信個人的行為為單位職務行為。

即使個人行為未經單位授權，且與其在單位工作內容、職務沒有內在牽連，但從第三人角度看，公民的行為構成表見代理或者單位在管理上存在漏洞，導致出租方有理由相信個人的行為為職務行為并向單位主張責任的，出于保護第三人和維護交易安全的目的，可以認定個人行為是職務行為，由單位承擔合同約定的責任。 

六、公司發起人以個人名義簽訂租賃合同的主體認定

北京法院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中還規定了一點，承租人作為發起人為設立公司租賃房屋，符合公司法解釋三第二條規定情形的，優先適用該規定。公司法解釋三第二條規定，發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發起人承擔合同責任的，人民法院應予支持。公司成立后對前款規定的合同予以確認，或者已經實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持。

如果承租人為公司發起人，如何確定訴訟主體呢？

第一，依據公司法解釋三第二條前一句，發起人為設立公司以自己名義簽訂房屋租賃合同，合同的承租人為發起人，合同相對人依據合同相對性請求該發起人承擔合同責任，依法應予支持。無論公司成立與否，成立后如何使用，發起人以自己名義簽訂租賃合同，如果合同沒有事后變更合同相對人，出租人要求承租人承擔責任的，應當予以支持。

第二，依據第二條第二句規定，發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，在公司成立后對發起人簽訂的房屋租賃合同予以確認，或者實際享有合同權利，或者履行合同義務，合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持。這句話分了三種情形，一是公司成立后予以確認，司法實踐中一般是公司成立后領取營業執照，刻印公章后，在原來的合同上加蓋公章；二是實際享有權利，即公司是租賃房屋的實際使用人；三是公司成立后，以自己的名義履行交納租金等合同義務。當然還有訴訟中公司同意承擔責任的情形下，出租人均可以主張公司承擔責任。

第三，發起人是否因公司擔責而免責。在公司成立以后，存在上述三種情形的，合同相對人即享有請求該發起人或公司承擔合同責任的選擇權。但對于此處對于公司責任的認定是構成債務移轉還是債務加入，也就是出租人的選擇是只能選擇一個主體的還是可以像兩個主體一并主張，目前存在爭議。

有觀點認為應構成債務移轉，發起人以自己的名義租賃房屋為設立公司使用，如果依法查明公司為租賃合同的實際主體，發起人只是代公司簽訂合同，不應再擔責。另一種觀點認為，法律規定公司應當承擔責任是出于對出租方權益的保護，應當認定為債務加入，出租方可以選擇其中之一擔責，也可以選擇二者共同擔責。

還有觀點認為，發起人以自己的名義租賃房屋為設立公司使用，出租人可以依據合同相對性向簽訂合同的發起人主張權利，也可以通過認定公司為權利義務相對方，向公司主張權利，但只是賦予了出租人選擇權。法院應向出租人釋明，其選擇發起人還是公司主張權利。如果出租人選擇承租人，應判令承租人為責任主體；如果出租人選擇公司主張權利，法院應認定公司為實際承租人，判令公司承擔責任。當然，如果出租人選擇了公司主張權利，法院依據證據只能認定發起人為承租人而不能確定公司為實際承租人應當承擔責任的，為減少訴累，應認定發起人為承擔責任的主體，進行一并處理。而不應因出租人主張公司承擔義務的證據不足等原因，駁回出租人的訴訟請求。