房屋租賃糾紛中的裝飾裝修損失問題

一、基本案情及裁判情況

2006年12月1日，甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同，約定：甲公司將北京市東城區某房屋出租給乙公司，建筑面積1500平方米 ，期限自2008年12月1日至2013年11月30日。

2012年 6月1日 ，乙公司向甲公司發送了延長租賃期的申請，申請將租賃期間在原有協議的基礎上延長5-10年，給予5個月的免租期。同年8月1日，甲公司向乙公司回函：“ 原則上同意待租賃合同到期后，繼續與貴部續簽租賃合同，為期5年 ”。之后，原告對承租房屋重新進行了改造裝修。

2013年10月5日，甲公司向乙公司發送了關于不再續租房產的通知，表示對涉案房屋另有安排，不再續簽租賃合同。后雙方多次進行協商，但因租金價格問題無法達成一致而未能續約。

2014年5月，甲公司訴至法院，訴請法院判決確認合同到期終止，乙公司騰退房屋并給付甲公司相應的房屋使用費。訴訟中，乙公司申請對涉案房屋的裝修現值進行鑒定，經鑒定涉案房屋的裝修現值為280余萬元。

2015年5月，乙公司訴至法院，稱其是在甲公司書面同意延長租賃期限的情況下進行裝修改造，之后甲公司違約不再續租，給其造成嚴重經濟損失，要求甲公司賠償裝修損失280余萬元。甲公司辯稱：雙方租賃合同已經到期屆滿，乙公司的裝修行為無論是否經過甲公司同意，其都不應要求甲公司給付裝修損失。

一審法院認為：甲公司與乙公司在合同屆滿前達成續租意向，甲公司同意乙公司裝修并給予免租期，后因租賃價格無法達成一致未能續約。鑒于乙公司基于上述信任投入大量資金進行裝修，使用時間較短，故本著公平原則，甲公司應適當補償乙公司裝修損失。具體數額考慮裝修價值、使用期限、雙方責任等因素依法進行酌定。最終判決甲公司向乙公司支付裝修補償費90余萬元。

判決后，甲公司、乙公司均提出上訴。

二審法院認為：乙公司對涉案房屋進行裝修，系基于甲公司原則上同意續簽為期 5年的租賃協議，即甲公司同意續簽租賃協議與乙公司投入大量資金進行裝修之間存在一定的因果關系，故甲公司應對乙公司裝修損失承擔一定賠償責任。原審法院根據雙方責任、裝修現值、使用期限等因素，對甲公司賠償乙公司的數額予以酌定并無不妥。最終判決駁回上訴，維持原判。

二、當前法律規定的解讀

根據合同法，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。房屋租賃合同尤其是商業性用房租賃合同中，承租人租賃房屋后一般都會對承租房屋進行裝飾裝修。當房屋租賃合同解除或屆滿時，承租人應當返還租賃房屋，但不可避免需要考慮承租人對房屋的裝飾裝修如何處理的問題。對此合同法僅在第223條作了簡單規定：“承租人對租賃物進行改善或者增設他物，應經出租人同意；承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”但對于合同解除、合同無效、合同屆滿等司法實踐中常見的裝飾裝修問題并未作出相應的規定。

2009年9月，最高法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》施行，司法實踐中一般均參照解釋處理租賃合同糾紛案件中的裝飾裝修問題。如何理解解釋？結合合同有效還是無效、合同屆滿還是履行期間解除、與租賃房屋是否形成附合以及出租人對裝飾裝修是否同意等情況進行責任劃分，按照合同的效力和合同履行的情況，一般可分為以下三種情形：

第一，合同無效的情況。

房屋租賃合同只有在符合合同法規定的無效條件時，才能認定無效。房租租賃合同案件中，合同無效一般是因為房屋自身存在問題導致租賃合同無效。如未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋出租的，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑出租的，還有違章自建房出租的，除法律特別規定的情形以外，應為無效的房屋租賃合同。

但是無效的租賃合同應當嚴格限制范圍，對于違反一些管理規章制度或者非強制性法律規定的，如出租房屋未取得產權證時出租的、未經工程竣工或消防驗收合格出租的、房屋群租的、經濟適用住房等政策性保障住房出租的合同，一般不認定為無效合同。如北京高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中就提到：“當事人一方以租賃房屋屬于‘群租’房屋為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。”

房租租賃合同無效時，如果裝飾裝修是承租人經出租人同意進行的，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除并恢復原狀；已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失；如果承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

無效時，如出租人對承租人的裝飾裝修同意利用及裝飾裝修與租賃房屋未形成附合的，實踐中往往沒有較大爭議，司法審判中此類糾紛也不常見。常見的多為因租賃合同無效，導致合同無法繼續履行，出租人要求恢復原狀或者承租人要求分擔裝飾裝修的損失的案件。承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，合同無效導致無法繼續履行的，出租人要求承租人恢復原狀，應當予以支持；出租人同意承租人裝飾裝修，而合同在履行期間因無效導致合同無法繼續履行的，對于承租人主張的裝飾裝修的損失，雙方應當按照過錯程度分擔裝修損失，一般情況下，因為出租人對于房屋的情況更為了解，也負有更大的注意義務，如果因為房屋本身原因導致合同無效的，對于裝修損失，出租人過錯較大，也應當承擔更多的責任。

第二，租賃合同有效但在履行期內因故解除的情況。

這種情況下，合同解除原因對裝飾裝修損失責任分配影響較大，是司法實踐中爭議焦點所在。按照最高院解釋，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期內因出租人違約導致合同解除，出租人應賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；租賃期內因承租人違約導致合同解除，出租人無需賠償承租人裝飾裝修損失，當然，如果承租人的裝飾裝修價值較大，且出租人同意利用承租人裝修的，應予以適當補償；雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，雙方根據各自的過錯承擔責任；因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔；如果承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

司法實踐中，常見的糾紛多為當事人一方或雙方過錯導致合同解除，對于裝飾裝修損失的數額，一般通過司法鑒定評估剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，然后根據合同解除的原因，區分雙方當事人的過錯程度，確定應當由誰承擔以及應當承擔什么樣的責任。

同時，應當注意的是，此處的違約責任不是一般的違約，而是解約的違約。租賃合同履行中，當事人一方的違約行為并不必然導致合同的解除，而應當確定違約行為是否導致合同無法繼續履行或者導致合同目的無法實現。如果是輕微違約或者承擔相應的違約責任后，合同可以繼續履行的，守約方不能據此單方解除合同。如果守約方單方解約的行為導致合同無法繼續履行，則要承擔解約責任。

第三，租賃合同履行屆滿的情況。

最高院解釋第12條規定， 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。租賃合同履行期滿包含兩種情況，一種是常見的正常履行期屆滿，另外一種是合同無效，但是約定的履行期屆滿。在一般的房屋租賃合同中，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除有特別約定以外，出租人收回租賃房屋時，不承擔補償承租人附合裝飾裝修費用的責任，而承租人一般是按照現狀交回房屋，也不承擔恢復原狀的義務；如果承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

司法實踐中，合同正常履行屆滿，因承租人對于租賃期限和租賃期屆滿后應當交回房屋的情況是明知的，承租人在雙方的合同已經履行完畢，在交回承租房屋時再行主張裝飾裝修損失，原則上是不應予以支持的。對于房屋租賃合同無效的情況，合同盡管在效力上有問題，但是合同已經履行完畢，依據合同無效主張返還財產或恢復原狀已無實際意義。雙方再行就裝飾裝修問題向對方主張權利的，原則上亦不應予以支持。

三、裝飾裝修損失認定相關疑難問題

與現實相比，法條總是顯得單薄。盡管最高院解釋對裝飾裝修問題作了較為詳細的規定，但裁判實務中總會面臨著各種各樣的難點，筆者擬就與此相關的幾個疑難問題作以下梳理，僅供參考。

第一，承租人裝飾裝修行為是否經出租人同意的認定。

對于裝飾裝修損失的處理，承租人的裝飾裝修行為是否經過出租人同意是一個關鍵點，也是司法實踐中的一個難點。如果雙方在合同中對此有明確約定、承租人裝修需出租人書面備案以及雙方對裝飾裝修有書面約定的情況下，比較容易確定承租人的裝飾裝修是否經過出租人同意。但是司法實踐中，更為常見的是租賃合同簽訂后，出租人就會直接將房屋交付承租人使用，雙方均不再提及裝飾裝修問題。一旦事后因裝飾裝修事項發生糾紛，必然涉及到確定承租人裝飾裝修行為是否經出租人同意的認定的問題。

筆者認為在司法實踐中有以下三點需要特別注意：

1、合同中有裝修裝飾責任、注意事項條款的，可以認定為出租人同意承租人裝飾裝修。合同中有裝修裝飾責任、注意事項條款是出租人與承租人之間就承租人房屋的裝飾裝修所達成責任分配和權利義務限制條款，本身已經包含了出租人同意出租人對房屋進行裝修的意思；應認定承租人的裝飾裝修是經過出租人同意的。

2、從出租人的行為可以推定其同意承租人裝飾裝修的。如果出租人的行為已經表明其已同意承租人裝飾裝修或者對承租人的裝飾裝修并未提出反對意見，即可推定出租人對承租人的裝飾裝修行為是認可的。如出租人曾前往裝飾裝修現場了解情況，協助辦理裝修事宜或者在出租人明知承租人對承租房屋進行裝飾裝修（如出租人進行裝飾裝修后到過現場），并未提出反對意見的情況。

3、從房屋的用途和情況可以推定出租人同意承租人裝修的。如果根據雙方租賃合同約定的房屋用途以及房屋現狀，承租人必然要進行裝修才能使用涉案房屋的，即使出租人對承租人的裝飾裝修并未書面同意，也可以推定出租人對承租人的裝飾裝修是同意的。如出租人交付的房屋是毛坯房或者承租人承租房屋與交付前的房屋用途不一致，如原來是辦公用房，承租人承租時適用于經營酒店或餐飲，出租人應該知道承租人承租后必定要進行裝修改造，應推定出租人對出租人的裝飾裝修是同意的。

第二，出租人同意與承租人裝飾裝修的范圍和程度問題。

在認定出租人對裝飾裝修是否同意的問題時，還有一個問題需要討論，就是承租人對對出租房屋裝飾裝修的范圍和程度問題。一般來講，出租人與承租人雙方即使約定出租人同意承租人對承租房屋進行裝修，一般也不會明確約定裝飾裝修的范圍和程度，一旦事后因裝飾裝修事項發生糾紛，則雙方往往會就同意裝飾裝修的范圍和程度產生爭議。一般情況下，是出租人主張承租人的裝飾裝修價格過高或者范圍過大，以及承租人的裝修行為是否屬于對房屋結構的改動產生爭議。

對于此問題，應當結合承租人租賃房屋本身類型結合租賃合同中雙方約定的房屋用途來確定承租人的裝修是否在出租人的可預期范圍之內。如果雙方在合同中有特別約定或者在合同履行中存在其他可以認定當事人的真實意思的，應以合同約定和合同實際履行的情況確定；如果雙方未對裝飾裝修的方案、價格等事先作出明確約定，只要承租人的裝飾裝修是在房屋所屬類別的通常用途范圍內，即使裝飾裝修的方案、標準和價格高于一般的標準應視為承租人的裝飾裝修是在出租人的可預期范圍之內。

需要注意的是承租人的裝飾裝修行為與改動房屋結構的問題，合同法規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。在司法實踐中，承租人的裝飾裝修常常會對租賃物實施改造行為，而承租人的改造是裝飾裝修還是改變房屋主體結構，應當結合房屋的實際情況，以保證房屋質量為首要標準進行確定。尤其是一些大型商鋪的房屋租賃合同中，對房屋的輕體、通道、門窗進行改動是常見情況，如果出承租人的改造行為確實影響了房屋的安全，如拆除了承重墻，則出租人有權要求承租人恢復原狀；如果改造行為并未危及房屋的安全，且經過出租人同意，承租人改造的費用應計入裝修損失內。

第三，現值損失和殘值損失問題。

對于裝修損失數額，最高院解釋中提到了兩個詞，一個是第九條第二款中合同無效情況下分擔的“現值損失”，一個是第十一條中合同解除情況下的“殘值損失”。一般來講，現值損失是指合同被認定無效時，承租人進行裝飾裝修的現存價值，該價值只要結合工程本身，采用評估鑒定的方法確定即可；殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余價值，該價值的確定不僅需要結合工程本身，還要考量合同的實際履行情況，需要評估裝飾裝修的工程造價，再行扣除合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。

在司法實踐中，無論是裝飾裝修的現值損失或者是殘值損失的確定，司法者由于自身專業限制無法作出判斷，一般都交由鑒定機構鑒定處理，根據司法鑒定的結果作出認定，適用標準往往比較模糊。但這兩個詞適用于房屋租賃合同案件中不同的情形，遇到不同的情況應當注意區別處理。對于此問題，由于筆者研究不深，有觀點提出殘值損失的確定應當結合合同履行情況和現值鑒定情況采取“就低不就高”的標準，筆者認為有其合理之處，現值損失考量的是當前的裝飾裝修價值，而殘值損失則要考量已經折算到實際使用年限的部分，故而殘值損失一般要低于現值損失。但是在理論上筆者水平有限，對此問題不作結論。

第四，出租人要求恢復原狀的情況。

司法實踐中另一常見的爭議是承租人租賃合同解除或者屆滿時，出租人要求承租人恢復原狀或者賠償恢復原裝的費用。對于這種情況，筆者認為首先應考慮合同有無約定，如果合同中有約定，應參照合同的約定處理。如雙方在租賃合同中約定合同期滿或者合同解除時，承租人應當恢復原狀，只要不是出租人違約的原因導致租賃合同解除，承租人在交還房屋時應當對承租的房屋履行恢復原狀的義務或者賠償相關損失，大型商場中的鋪位租賃合同一般都有類似的規定。

其次，如果租賃合同中對此沒有規定，則應當考慮承租人裝修是否經過出租人的同意，出租人同意承租人裝修，而對于交還房屋未作明確規定的，筆者認為應當以為破壞房屋結構和安全為界限。如果承租人的裝飾裝修為房屋造成結構和安全上的損壞，承租人在合同解除或屆滿時將租賃房屋騰空交還的，原則上不應支持出租人的訴訟請求。當然如果承租人裝飾裝修是未經出租人同意的，對于出租人要求恢復原狀的訴訟請求，應當予以支持。

四、房屋租賃合同期滿出租人是否必然不賠償裝修損失

市場主體都是經濟人，從事市場經濟活動時，必然應當提前計算可能得到的收益，來決定投入的成本。一般情況下，承租人承租房屋經營使用，都會根據經營項目可能的預期收益來確定租金的價格、租賃時間的長短和裝飾裝修的投入。承租人對于租賃合同期滿應當將承租的房屋交回，而投入的裝飾裝修成本，在租賃合同期滿后無法再行收回的事實應當是明知的，如果沒有特殊約定，承租人不會投入與承租時間明顯不符的裝飾裝修成本。最高院解釋也體現了這一精神，規定除當事人另有約定的，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。

但是，房屋租賃合同租賃期間屆滿，出租人必然不賠償承租人裝修損失嗎？司法實踐中并不盡然。

以所舉案件為例，甲公司與乙公司之間的五年的租賃合同應當于2013年11月屆滿，如果合同正常履行，租賃合同期滿時，承租人應當將房屋騰退交還A公司，無論B公司在承租期間是否裝修、何時裝修、如何裝修，在租賃期間屆滿后，向出租人主張裝修損失的，均不應予以支持。

但是在2013年6月合同還有一年半即將期滿時，乙公司申請延長租賃期限，甲公司表示原則上同意續簽為期5年的租賃協議，然后乙公司對涉案房屋進行了再次裝修。如果乙公司與甲公司之間沒有2013年6月的初步協商意見，乙公司應該不會在租賃期即將屆滿時再次裝修?？梢哉f，乙公司之所以對涉案房屋進行再次裝修，系基于甲公司答復原則上同意續簽為期5年的租賃協議。

但是甲公司在對乙公司續約的請求做出正面答復后，對乙公司在合同即將期滿時投入大量資金對涉案房屋進行裝修的行為未盡必要的提示義務，原租賃合同履行期滿前又表示不再續租。之后盡管雙方進行過協商，未達成新的租賃合同導致乙公司騰退交還房屋，而乙公司的裝修成本無法通過繼續租賃涉案房屋的經營是收益彌補，對乙公司的裝修損失發生存在相應的過錯，如果僅僅依照最高院的解釋判決乙公司騰退房屋，對乙公司而言顯然是不公平的。由此，法院認定盡管租賃合同期滿，但甲公司作為出租人對承租人的裝修損失有過錯，應當承擔相應的賠償責任；同時，乙公司作為承租人，在沒有完成續約之前自冒風險，投入大筆資金進行裝修，對于損失發生應承擔更多責任，最終的裁決結果是較為公正合理的。

因此，盡管最高院解釋第12條規定了在租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，法院一般不予支持，但事無絕對。

司法實踐中，一些所謂的“法律人士”，拿著一些看似對自己有利的法條，就認為法律規定自己在合同中只需享受權利，而不用履行義務，有些濫用甚至惡意使用自己的合同權利，不盡善良合同相對人之義務，坐看合同相對方的損失發生和擴大，其結果往往是自食其果。

須知，法律以公平誠信為基本原則，法律或者司法解釋的每一條文的適用都要結合案件的實際情況，法院的裁判結果也要以不違反法律所要求的公平和誠實信用基本原則為底線。對于可能造成合同相對方損失發生或擴大的情況，要盡善良合同相對人的提示、告知義務，反之，責任難免。所謂利人者，人恒利之。利人者，法亦利之。