出租劃撥土地上房屋，未辦審批，不影響合同效力

未辦審批登記備案手續而將劃撥土地上房屋出租，不違反效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同生效的條件。

標簽：房屋租賃｜劃撥土地｜合同效力｜效力性規定

案情簡介：2012年，租賃公司受大學委托，對外以自己名義與投資公司簽訂房屋租賃合同。2013年，投資公司以該房屋系劃撥土地上房屋為由，訴請確認合同無效、投資公司和大學返還租金。

法院認為：①受托人以自己名義，在委托人授權范圍內與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中大學委托租賃公司出租房屋，投資公司對此亦知情，故投資公司與租賃公司所簽租賃合同應直接約束出租方大學與承租方投資公司。②《合同法》第52條第5項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規定：《合同法》第52條第5項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。《城市房地產管理法》第56條規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家，具體辦法由國務院規定。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條規定：劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第45條規定：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（4）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。本案中，投資公司與租賃公司所簽租賃合同，由于租賃房屋坐落的土地為國有劃撥土地，名義上是出租劃撥土地上的建筑物，實質上是連同國有劃撥土地使用權一并出租。至法庭辯論終結前，租賃公司與大學未能提交針對房屋及土地租賃行為已獲得批準等的相關證據，亦未將租金中所含土地收益上繳國家，不符合法定手續。但上述有關辦理審批登記備案手續等的相關法律法規規定屬于管理性強制性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。出租方大學應將劃撥土地上房屋出租所得租金中所含土地收益上繳國家，屬行政部門處理范圍，非房屋租賃合同無效的法定事由，投資公司不能以此要求確認合同無效。判決駁回投資公司訴請。

實務要點：未辦審批登記備案手續而將劃撥土地上房屋出租，不違反效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同生效的條件。

案例索引：北京一中院（2013）民終字第13718號“某投資公司與某大學等房屋租賃合同糾紛案”，見《北京佳融嘉禾投資管理有限公司訴中國人民公安大學等房屋租賃合同糾紛案（效力性強制性規定、管理性強制性規定）》（郭建新），載《中國審判案例要覽》（2014民:359）。