不具有獨立性的商業配套用房，不得單獨訴請騰退

需與其他房屋共同發揮使用功能、不具備獨立使用條件的商業配套用房，業主單獨請求騰退房屋的，應不予支持。

標簽：房屋租賃｜產權式商鋪｜商業配套用房｜所有權限制

案情簡介：2004年，肖某購買商業配套用房性質的虛擬產權式商鋪并與其他業主共同委托租賃公司對外出租。2008年，租賃公司退出，成立商業公司，繼續處理出租事宜。2010年，開發公司受商業公司委托，與商場簽訂租賃合同。2012年，肖某訴請開發公司、商場要求騰房并支付使用費。

法院認為：①物權行使，不得損壞公共利益和他人合法權益。案涉房屋系商業配套用房組成部分，并無明確四至界限，與其他商業用房之間亦無物理空間上的實體分割隔斷，有需與其他商業用房共同發揮使用功能的特殊性，不具備獨立使用條件。肖某購房至今并未自營自用，而是于購房當日即與租賃公司簽訂商鋪委托租賃經營合同，委托代理出租，收取租金，其對于案涉房屋宜與其他商業用房一并整體出租經營以實現收益權能穩定性與連續性有著明確具體認知。根據審理查明事實，租賃公司退出經營后，商業公司為統一經營招商而設立，其成立雖未獲肖某認可同意，但現并無證據表明該樓多數業主反對商業公司成立及代理業主委托出租行為。結合肖某等業主收取租金情形，可認定商業公司能代表多數業主意見。開發公司受商業公司委托與商場簽訂租賃合同，商場系基于租賃合同而占有、使用案涉房屋。在開發公司與商場已為商業運營投入運行費用情形下，案涉商業配套用房亦具有整體出租必要性，其使用方法及收益方式有著延續性和不宜變更性，現肖某要求商場與開發公司騰退房屋，不利于商場、開發公司及其他業主合法權益及公共利益實現，故騰退房屋不具有現實性。②綜合本案全部事實，案涉房屋使用費支付宜以實際所發生收益為依據。現商場已為使用場地實際支付租金，不應再支付額外使用費，應由開發公司承擔。就使用費計算標準，鑒于代表業主利益的商業公司與開發公司所簽協議已作明確約定，按購房款總額不低于5％發放租金，不足部分由開發公司補足，超出則據實發放，現租金標準低于肖某購房款總額5％，故開發公司應以此為標準向肖某支付使用費，計算期間則以商場支付租金期限為準。判決開發公司支付肖某房屋使用費2萬余元。

實務要點：需與其他房屋共同發揮使用功能、不具備獨立使用條件的商業配套用房，業主單獨請求騰退房屋的，應不予支持。

案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第4781號“肖某與某開發公司物權保護糾紛案”，見《肖振起訴北京物美商業集團股份有限公司、北京華森置業有限公司物權保護糾紛案（物權的排他性在損害公共利益或他人合法權益時應得到阻卻）》（葉永堯），載《中國審判案例要覽》（2014民:58）。