產權式商鋪返還問題，應服從大多數業主整體意志

虛擬產權式商鋪租賃期滿，產權人行使所有權應受限于大多數業主整體意志，產權人主張單獨返還的，不予支持。

標簽：房屋租賃｜產權式商鋪｜專有部分

案情簡介：2001年，鄭某與開發公司簽訂產權式商鋪買賣合同，同時與商貿公司簽訂合作經營協議，約定合作經營期滿后，鄭某若需進場自行經營或再次裝修等，必須服從和遵守商場業主委員會和商場經營管理方統一規劃和各項制度。2012年，租賃期滿，鄭某起訴實際使用人百貨公司返還商鋪。

法院認為：①《物權法》第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”本案中，涉案商場業主中，選擇繼續與百貨公司建立租賃關系的業主無論戶數與所占面積比例均超過半數，占有優勢地位。在此情況下，任一業主要求返還商鋪均會影響商場整體功能發揮，損害商場其他業主權利，造成社會財富極大浪費，不利于社會經濟發展；維護大多數業主目前認可的產權經營模式有利于保護全體產權人亦包括鄭某自身權益。②訴爭商鋪在出售前即已整體出租給百貨公司作為商場統一經營使用。鄭某在購買商鋪同時即已明確知曉并接受商鋪現狀及商場統一經營模式，其應知曉該商鋪所有權性質不能等同于獨立商鋪，其權利行使必受一定限制，須服從于大多數業主整體意志。鄭某提交分戶平面圖所示業主所購面積之間均為虛線相隔，平面上緊密相連，空間中無分割墻體，無明確四至界限，鄭某亦未提交經過房屋管理機關確認的確切四至方位，其購買面積難以與其他業主權益相區分。經現場勘驗，商場實際上亦未進行實體墻體分隔，鄭某要求返還商鋪所處位置零散、界限不明，百貨公司使用面積不僅包括鄭某所有面積亦涵蓋其他業主產權面積。故在目前情況下，由于鄭某商鋪無法實際分割，即使百貨公司同意返還，亦可能會侵害其他業主利益，本案不具備返還條件。③商貿公司與鄭某所簽《合作經營協議》履行期限已屆滿，雙方權利義務已履行完畢，現商貿公司并未繼續占用其商鋪，故鄭某要求商貿公司賠償占用期間損失請求不能成立。據查明事實，合同履行期限屆滿后，百貨公司仍在使用鄭某所有商鋪進行經營，故向鄭某承擔使用費給付責任主體應系百貨公司。對使用費標準問題，為維護廣大業主合法權益，該標準應由業主委員會與百貨公司協商確定為宜。在雙方未達成一致意見前，因大多數業主與百貨公司新簽租金標準為15％（稅后），根據公平原則，鄭某請求使用費標準可參照此標準計算至鄭某主張權利之日止。

實務要點：虛擬產權式商鋪租賃期滿，產權人行使所有權應受限于大多數業主整體意志，產權人主張單獨返還的，不予支持。

案例索引：四川成都錦江區法院（2012）錦江民初字第4385號“鄭某與某商貿公司等租賃合同糾紛案”，見《鄭德美訴成都新界廣場商業有限公司等租賃合同糾紛案（產權式商鋪的返還問題）》（秦萌），載《中國審判案例要覽》（2014商:28）。