出租方遲延履行后發生不可抗力的，仍負違約責任

出租方遲延履行交房義務的違約行為發生在地震之前的，其以不可抗力為由要求免除其合同責任的，應不予支持。

標簽：違約責任｜不可抗力｜房屋租賃｜合同解除｜遲延履行

案情簡介：2013年3月，張某租賃李某客棧，但李某并未依約在半月內交付房屋。張某隨后向李某發送解約函并訴請退還預付租金4萬元，李某以同年4月20日當地發生地震為由抗辯。

法院認為：①案涉租賃協議有效，李某未按約定履行交付房屋義務，其行為已構成違約，在此情形下，張某解除合同行為并無不當，且該解除行為發生在李某違約及當地地震之后，符合雙方協議約定。②當雙方租賃關系解除后，未履行部分不再履行，李某應返還已收取租金?！逗贤ā返?17條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”李某未按約定期限履行交房義務的違約行為發生在地震之前，不能免除其責任，當合同解除后，李某應承擔返還張某房屋租金的責任。判決李某退還張某房屋租金4萬元。

實務要點：出租方未按約定期限履行交房義務的違約行為發生在地震之前的，其以不可抗力為由要求免除其責任的，不應支持。

案例索引：四川雅安雨城區法院（2013）雨城民初字第2057號“張某與李某房屋租賃合同糾紛案”，見《張雪嬌訴李林房屋租賃合同糾紛案（不可抗力）》（周冀），載《中國審判案例要覽》（2014民:235）。