出租人違約導致租賃協議解除，應退還相應入場費

因出租人原因導致攤位租賃協議提前終止的，承租人支付的入場費應視為承租人實際損失，出租人應予相應返還。

標簽：房屋租賃｜合同解除｜入場費

案情簡介：2012年，餐飲公司違反與林某所簽租賃協議，將林某所租賃攤位所有權、經營權轉讓給投資公司。林某據此主張解除合同，并返還保證金14萬元、入場費53萬元。

法院認為：①案涉租賃合同及附屬協議合法有效。合同履行過程中，餐飲公司未經林某同意，將租賃合同約定的權利義務一并轉讓給第三人。考慮到租賃合同訂立、履行應建立在雙方信任及合作基礎上，餐飲公司行為對林某正常經營造成實際影響，導致雙方之間所簽租賃合同喪失繼續履行基礎和條件。故林某訴請解除，應予支持。②保證金具有促使合同當事人依約履行的金錢質押性質，因餐飲公司未舉證證實租賃合同履行過程中保證金適用情況出現，故租金合同解除后，餐飲公司收取保證金應予退還。③因租賃合同雙方未明確約定入場費構成及用途，但收取入場費作為現實中特定行業經營模式，對此，目前并無法律及行政法規效力性禁止性規定，承租人為與出租人建立租賃合同關系支付入場費，在租賃關系建立后，承租人已取得其支付費用的相應對價。若承租人為與出租人建立租賃關系而支付入場費后，因出租人行為致使承租人不能實現其租賃目的，應視為承租人因出租人違約而受到的實際損失，依公平和誠實信用原則，出租人應退還承租人相應入場費損失。故結合入場費性質、租賃合同實際履行情況及餐飲公司過錯程度等因素，酌定餐飲公司退還入場費數額。判決解除雙方租賃協議，餐飲公司退還林某保證金及35萬元入場費。

實務要點：因出租人原因導致租賃協議提前終止的，承租人支付的入場費應視為承租人因出租人違約而受到的實際損失，出租人應予相應返還。

案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第1403號“林某與某餐飲公司等租賃合同糾紛案”，見《林金海、田淑敏訴北京日盛宏達餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案（“入場費”性質及返還標準）》（張英周），載《中國審判案例要覽》（2014商:21）。