未來的房地產，一邊上海化，一邊鶴崗化？

未來十年，大量人口將聚集在500萬人口級以上的大城市，而越來越多的中小城市將面臨產業衰落、人口流失的嚴酷景象。

口述 / 吳曉波

底特律是美國密歇根州最大的城市。1908年，福特公司就是在這里推出了第一輛T型車，從此底特律成為全球汽車工業的心臟。

汽車產業的蓬勃發展帶動了底特律的繁榮。二十世紀上半葉，底特律一度成為僅次于芝加哥的美國第二大工業城市，人口最多時曾達到220萬人。另外，美國第一條環城高速公路也是在底特律修建的。 

底特律80%的經濟依靠汽車產業，一旦汽車產業出現危機，當地就業和政府財政就跟著倒霉。隨著日本和西歐汽車產業的崛起，加上2008年全球金融危機，美國汽車產業受到巨大沖擊。底特律市未能幸免，2013年正式宣告破產，成為美國歷史上規模最大的破產市政府。

今天的底特律，城市人口已經銳減到了67萬。沒有人口支撐的房價也一落千丈，人們只需花1萬美元就能在市郊買到一棟不錯的別墅，價格還不如上海的一間廁所。 

英國古城斯托克，境遇和底特律相似。

斯托克港市曾是英國工業革命時期的一座大城市，被譽為“英國景德鎮”。當時斯托克城區共有800多家瓷廠，生產的瓷器占到整個歐洲制瓷業的80%。

但是今天的斯托克港城不斷萎縮，面積已經跟香港差不多了，人口不到25萬，差不多是香港的1/30。 

去年下半年，斯托克當地政府以每套一英鎊的價格出售了4000多套控制房。

第三個案例是日本北海道的八云町。

由于人口流失、少子化和老年化，八云町的一塊280平米的住宅用地，只需要450日元，不到27元人民幣。即便房價如此便宜，也很難找到接盤俠。因此日本政府專門成立了空屋銀行，把房子免費送人。 

像底特律、斯托克和八云町這樣的城市，在城市經濟學中被稱為“收縮型城市”：隨著產業的衰落和資源的枯竭，城市機能逐漸萎縮，最終出現空心化的景象。

今天中國的一些城市也像極了底特律和斯托克，比如東北的鶴崗市。

鶴崗歷史悠久，明朝萬歷年間，傳說清太祖努爾哈赤曾在鶴崗阿凌達湖一帶（今將軍石山莊）建造了200多艘戰船，帶領2000多名將士乘船南下，統一東北女真各部，因此鶴崗也被認為是滿洲皇族發祥地之一。 

后來人們在鶴崗發現了煤礦。1949年后煤礦產量出現驚人的增長，鶴崗人口在極盛時達到150萬。但是在過去的十年里，隨著煤礦資源的枯竭，鶴崗也漸漸江河日下，尤其是房價，更是淪為白菜價。

去年4月，有媒體發現鶴崗的房價已經跌到了100-200元/平。我們只要花1.5萬-3萬元就能買到一套2018年建成的新房。

鶴崗房價變得如此低廉，并不是一個個別現象。

比如在遼寧省阜新市，只要花1-2萬元就能買到一套房，還附送一個地下室。甘肅省玉門市的房價就更便宜了。甘肅玉門誕生了新中國第一口天然油井，曾是西北地區最繁榮的能源基地，但是今天的玉門幾乎不產油了。玉門一套70多平米的房子，售價不到2000元，相當于一部小米手機的價格，聽上去十分魔幻。

今天中國城市的房價已經出現了兩極分化的現象。

《2019年全球生活報告》顯示：2019年,全球住宅價格最高的城市前10名中，中國占了4個，其中房價最高的是香港，均價達到15萬/平。接著是深圳和上海，房價分別為5.2萬/平和5.1萬/平。北京由于嚴格的調控政策，房價排在全球第九位，均價為4.1萬/平。與此同時，中國不少中小城市的房價出現了“鶴崗化”。 

去年，國家發改委首次提出“收縮型城市”的概念。全國660個城市中，一共有80個城市出現不同程度的收縮，占比高達12%。

這些城市一般經歷了連續3年或者3年以上的常住人口的減少，如果我們用一個黑點代表一個“收縮型城市”，那么從地圖上看，東北地區的黑點已經連成線狀，而長三角和珠三角這些相對發達的地區，竟然也有黑點成片地出現。 

未來十年，人口向沿海三大都市圈和中部省會城市聚集的現象會越來越明顯。大量人口將聚集在500萬人口級以上的大城市，而越來越多的中小城市將面臨產業衰落、人口流失的嚴酷景象。