深圳、廣州、江門，樓市再爆新聞

   3月6日，粵港澳大灣區的3大城市——深圳、廣州、江門，都爆出了跟樓市有關的新聞。

1、江門

   先看江門。

   作為大灣區西岸面積最大的城市，江門市政府辦公室印發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》。

   值得注意的是，這份“樓市新政”不僅僅包含“救開發商”的舉措，還包含“救樓市”的舉措。

   在“救開發商”方面，主要有“分期繳納土地出讓金”、“分期繳納城市基礎設施配套費”、“商品房預售監管款留存比例由5%調減至3%”、“房企稅收繳納延期、減免”、“開工、竣工時間順延”、“加強對房企的金融服務”等。

   在“救樓市”方面，則提出了“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“適時調整個人住房公積金貸款額度，支持居民剛需和改善型住房需求”、“支持各類外地人才在江門限購區域購買首套新建商品住房。”（見下圖）

   為了提振市場信心，還提出了“按照區域規劃加快完善房地產項目周邊的交通、教育、醫療等公共配套設施建設，制定并公布詳細的實施計劃和清單”等。

   此外，新政還提及“提高房屋買賣合同備案效率，加快商品房預售許可辦理”；“加強城建規劃、成果宣傳。結合城市品質提升工程、公共配套設施建設進度，系統宣傳核心區域城建規劃和成果，增強各方對宜居江門的信心。”

   由此可見，江門市對房企、購房者可謂“誠意滿滿”。

   而且江門出臺的文件非常有技巧，沒有像駐馬店那樣亮出全部底牌，只是給出政策框架，到時候一項一項落實，有彈性、有緩沖，避免成為輿論焦點。

2、深圳

   同樣在3月6日爆出新聞的，還有深圳。

   日前，深圳住建局印發了“深圳市人才住房和公共租賃住房籌集管理辦法（試行）”，并從3月1日開始實施。但媒體發現并公開報道，是在3月6日。

   試行辦法在去年9月征求過意見，也曾被報道過，但目前是正式實施了。其中的政策亮點，值得我們關注，也值得其他城市學習。

   深圳近年來在力推“二次房改”。根據公開披露的政策，到2035年深圳將新增170萬套住房，其中超過100萬套是各類政策性住房，包括人才房、安居房、公共租賃住房，新增普通商品房只占170萬套的40%，也就是不到70萬套。

   注意，這是到2035年的總總量。

   政策出臺的時候，我曾寫文章分析過。一是擔憂100萬套政策性住房能否落實，因為深圳土地極其有限了；二是認為僅有70萬套新增商品住房（后來又要求其中30%出租，不能出售），將很難滿足市場需求。

   我還提出過一個數據：到2035年，如果深圳不擴容，可能會有500萬深圳人住在深圳外。

   新實施的“人才住房和公共租賃住房籌集管理辦法”最大的看點是，提出了5類房屋“可以籌集作為人才住房和公共租賃住房，并向符合 條件的對象進行供應”：

   1、住宅或商務公寓；

   2、商業用房按規定改建成的租賃住房；

   3、城中村房源；

   4、經依法處理后的控停違法建筑；

   5、其他社會存量用房。

   以及三類房屋可以納入“安居工程年度實施計劃的籌集任務統計范圍”：

   1、產業園區配套宿舍；

   2、城市更新、棚戶區改造、土地整備等各類拆舊建新項目中的拆遷安置房；

   3、享受區政府租房補租的對象所承租的社會存量用房。

   這意味著，除了普通商品房可以被政府收購，成為人才房、租賃住房外，商務公寓、商改居、城中村、違建這幾類房子，在經過改造、通過安全檢測之后，可以成為政策性住房。

   應該說，這對于深圳提升競爭力、商辦物業去庫存等，都具有巨大的意義。

   我之前多次在專欄里說過，深圳是住房結構最奇特的超大城市。深圳大概有1100萬套住房，看起來足夠2500萬人居住。但事實上，其中有清晰產權證、有獨立衛生間和廚房的商品房，只有大約230萬套（包括了房改房）。其他的，要么是工業區宿舍、要么是城中村的握手樓，要么是違建，每套平均面積在40平米左右，很多沒有獨立衛生間、廚房，也沒有充足的采光、通風條件。

   所以深圳雖然是一線城市，但居住形態仍然停留在“工業區時代”。而且深圳真實的自有住房率可能不到30%，在全球大城市里肯定是最低的。而深圳的人口密度，在全球大城市里也是最密集的。

   但奇葩的是，寸土寸金、住房稀缺的深圳，卻空置了很多商辦物業。其中包括寫字樓、商場、公寓等。尤其是在經濟最活躍的南山區，反而最嚴重。

   這跟深圳土地供應結構失衡有很大關系。由于過分擔心產業空心化，深圳在批地、舊改的時候過于傾向于商辦用地，強化了住宅的稀缺、商辦的過剩。

   現在新政來了：商務公寓可以納入政策性住房，“商改居”也可以納入，城中村、和被沒收的違法建筑也可以。

   這樣，一下子打開了幾扇大門，為深圳籌集政策性住房提供了便利。而且，這非常有利于商辦物業去庫存。

   前幾天，廣州一度取消“限商令”（取消了對2017年330新政之后批地的，商辦物業的限制）。但戲劇性的是，在輿論壓力下，這個政策又作廢了。

   其實廣州完全可以學深圳，如果擔心商辦物業庫存量大，政府收購來改建為住房，納入政策性住房就可以了。

   或許有人會問：深圳這樣做，等于加大了住房供應量，對住宅市場是否構成利空？其實不會，因為深圳住房矛盾太大了，而且公寓、商改居、城中村和違建，這些改造成為的住房一般不會賣，只會出租。

   但可能由此引發一個問題：這些房子恐怕要給租戶學位，因為租購同權。如果給學位，深圳能否承受，這可能是一個問題。

3、廣州

   廣州也出新聞了。這個新聞，不是“限商令”的取消和恢復，而是戶口問題。

   據“廣州日報”3月6日報道，廣州市政府15屆102次常務會議審議通過了《廣州市集體戶口管理規定》。

   《管理規定》進一步明確了幾類人員可以遷入廣州集體戶口：

   普通高等學校、中等職業學校（含技工院校）根據國家招生計劃招收錄取的全日制普通學歷教育的非廣州戶籍學生，可以申請遷入學校學生集體戶口；

   已由設立工作單位集體戶口的國家機關、各類企事業單位錄用或者聘用，符合廣州市入戶條件或者有廣州市戶口，但無合法住宅類房屋以及可以投靠的直系親屬的人員，可以申請遷入工作單位集體戶口；

   符合廣州市入戶條件或者有廣州市戶口，但無合法住宅類房屋以及可以投靠的直系親屬，在各級人才服務中心、人力資源市場簽訂人事代理、戶口代理合同的人員，可以申請遷入人力資源市場集體戶口；

  符合廣州市入戶條件或者有廣州市戶口，但無合法住宅類房屋以及可以投靠的直系親屬，且屬于引進人才入戶、積分制入戶和政策性入戶及其他入戶的人員，可以申請遷入相應的政府公共集體戶口。

   很明顯，廣州在集體戶口管理上有所松動。

   以學生“上學臨時遷戶口”為例，從外地考入廣州的大專院校，就連技工院校都可以把戶口遷過來。而擁有廣州的集體戶口，是可以買房子的。這等于增加了“房票”的供應。

   要知道，目前廣州是中國大學在校生人數最多的城市，也是唯一超過100萬人的城市。這100萬大學生，事實上都是擁有購房資格的。

   此前廣州曾放寬過落戶條件。但很多人面臨一個問題，在廣州沒有房子，也沒有可以投靠的親友。現在集體戶口的門檻降低了，可以落到單位的集體戶口上，也可以落到“人力資源市場集體戶口”或者“政府公共集體戶口”，這可以解決很多人的難題。

   所以，廣州的這項新政雖然表面上跟樓市無關，但事實對樓市構成了利好。這體現了城市之間的人口競爭，已經從“搶人才”進入到“搶人口”的階段。