今天100萬的房價，明天是漲是跌！專家這次道出實情！

房子現在收益相比于2017年以前收益率已經大幅縮減，我們現在政策就是堅持房住不炒，昔日借錢買房還能躺賺的日子一去不復返了。

不過，就目前我們的環境下，房價是復雜多維的產物，具體到某個城市的房價變數更多。包括央行流動性、信貸政策、貸款利率、土地供應量、人口凈流入量、城市化進程、配套設施以及產業結構等都可能對某個區域房價造成較大影響。

與其他消費品不同，房產是能產生現金流的資產，實際投資價值比價格漲幅更高。但是目前國內房產的租售比整體比較高，增值空間非常有限。即使我們的國情與美國不同，我認為房價的長期走勢也很難超過美國醫療和教育價格的增幅。

目前房產的投資難度實在不低的。2008年次貸危機后，我國房地產證券化步伐比較審慎。相應的，在缺乏比較可靠的證劵標的物，投資房產仍然需要依靠購入不動產的方式，這也就意味著投資額度較大、風險較高以及流動性不佳。

不否認對房產有較為深入的洞察、具備敏銳的投資眼光、能及時獲取信息的人，可以通過投資房產獲得超額收益，但是難度比起房地產黃金時代不可同日而語。

匆匆10年時間，樓市迎來了翻天覆地的變化，截止2020年底均價9000/平的房子，比起90年2000/平的房子，漲了將近400%，以這樣的速度增長，任何資產都比不過樓市，正因為他特有的投資屬性，一時間成為支柱性產業，直至今日，人們對買房的熱情依然是水漲船高，特別是25~35的年輕人，面臨結婚面臨生子，買房可算是人生大事。隨后就是35~40歲的中年人群，分別占比38%和32%，而好多外來的打工人員，在面對高額的房價同時，則選擇退而求其次的選擇，直接回老家繼承宅基地。

2019-2020年這段時間，樓市的調控陷入兩極化趨勢，熱點城市依然十分火爆，但三四線城市走一路綠燈閃爍，其實其實很好理解，如今的出生率接連下滑，反而老齡化程度加劇，樓市想要繼續瘋狂，那就需要有新人“接盤”。然而，隨著人口增長率降低，對房價的影響是非常大的，三四線城市的漲幅仍不是太多。

那么10之后究竟變化如何？

對于10年后的房子走勢，經濟學家表示，10年后人口下降是真的，到時候各地都會開啟“搶人大戰”，但人口必然還會加快流入一線、新一線城市，這些城市房價長期仍有看漲的趨勢，那些人口流失較多的城市，今后或面臨房子無人住、沒人接手，今后會“有價無市”，其城市的房價也只會下跌，到時候100萬的房子可能要縮水，至于縮水多少要看各城市的具體情況。

雖然這個數據無法苛求精準，但大方向還是有道理的。概括起來就是，閉著眼買房的時代已經過去，未來想要在房地產市場里分一杯羹，需要看準城市、看中房產本身價值。說白了，房子不能隨便買，要有選擇性，一旦買錯，可能還不如存錢。

買房還是要跟著城市發展脈絡走，進入城市化下半場以后，全面城市化的時代已經過去，城市發展進入城市群、都市圈時代，從人口流動數據可以看出，那些人口凈流入的城市群、都市圈更有發展前景，因為那里有產業，有收入，一般而言，在這些地方買房問題不大，畢竟有需求支撐。相反，對于收縮型城市，人口凈流出城市，除了自住外，以保值為目標的買房顯然不太合適。

現階段買房，要看地方，要看具體房子，不能瞎買，一旦買錯，短期感覺沒什么，10年后的差距就出來了，比如買到人口凈流出城市，買到差樓盤，可能還不如存錢，相反，如果買對了的話，顯然比存錢劃算的多。對此您是怎么看的呢？