房屋買賣合同中未約定稅費承擔問題

導(dǎo)語

近年來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度日益加強，稅費作為宏觀調(diào)控的有效手段被廣泛使用，且隨著市場變動稅費政策也不斷發(fā)生變化，房產(chǎn)稅費也成為二手房交易中雙方日益重視的合同條款。在實際交易中，因稅費問題導(dǎo)致雙方訴至法院的糾紛也屢見不鮮。

那么如果在合同中，并未約定稅費的承擔問題，導(dǎo)致雙方出現(xiàn)糾紛該如何處理呢？

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在二手房交易過程中買賣雙方未約定二手房交易稅費的，應(yīng)各自需要承擔一定的稅費，但是在實際交易過程中并不禁止買賣雙方自行約定稅費的承擔責(zé)任。

因此，如果二手房買賣合同中有明確約定的，雙方履行合同約定即可。但如果買賣合同中約定不明甚至未做約定，則應(yīng)該協(xié)商并達成補充協(xié)議，如協(xié)商無果，則應(yīng)該依照稅務(wù)部門規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)來確定稅費承擔方。

一、    二手房交易稅費——個人所得稅

納稅人：賣方

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照"財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項目征收個人所得稅，稅率為交易總額的1%或兩次交易差額的20%。如果同時滿足家庭住宅、購買時間超過5年，則可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

普通住宅未滿5年或非家庭住房，個人所得稅計算公式：（售房收入－購房總額－本次繳納營業(yè)稅-原始契稅-合同價×1%）×20%；或采用另一種計算公式：地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×1%。

注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1％。

二、     二手房交易稅費——契稅

納稅人：買方

按規(guī)定契稅應(yīng)由買方繳納。契稅應(yīng)納稅額根據(jù)房屋成交價格和稅率計算征收。稅率具體規(guī)定為：個人購買非普通住房的，按4%稅率征收。個人首次購買自用普通住房和經(jīng)濟適用住房的，面積大于90平方米、小于140平方米按3%稅率減半征收；大于140平方米的，按3%征收；個人首次購買90平方米及以下普通住房的，按1%稅率征收。名下已有住房，再次購買按照3%征收。

契稅計算公式：地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×稅率（1%~4%）

普通住宅契稅計算公式： 90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅契稅計算公式：3%，別墅契稅計算方法：4%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠。

三、     二手房交易稅費——印花稅

納稅人：買賣雙方

所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。房地產(chǎn)證按件貼花5元。

非住宅：交易印花稅——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×0.0005%，權(quán)證印花稅——5元/本；

住宅（含普通、非普通）：交易印花稅——免征，權(quán)證印花稅——5元/本。

注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅。

四、     二手房交易稅費——營業(yè)稅

納稅人：賣方

根據(jù)規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5.6%。轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅。

普通住宅營業(yè)稅計算公式：（房產(chǎn)證滿2年或契稅完稅證滿2年）——免征營業(yè)稅，不足2年——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×5.6%；

非普通住宅營業(yè)稅計算公式：提供發(fā)票——[地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）-上手發(fā)票價]×5.6%，不提供發(fā)票——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）-上手發(fā)票價×5.6%；

別墅營業(yè)稅計算公式：滿2年——[地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）-發(fā)票價]×5.6%，不足2年——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×5.6%。

注：購買時間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。

五、     中介費

承擔方：買賣雙方（有約定除外）

依據(jù)物價局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在10萬元（含10萬元）以下的按2%收取；超過10萬元至100萬元金額（含100萬元）的，按1%收取；超過100萬元金額以上的按0.5%收取。

六、     買賣合同公證費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

買賣合同需要公證時才須繳納：房屋成交總×0.3%；

贈與過戶公證費：40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積；

繼承公證費：80元/單，放棄繼承公證：80元/人。

七、     房屋產(chǎn)權(quán)登記費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

住宅：50元（買方承擔，每增加1人加10元，買家為單位的80元）

非住宅：550元/宗

八、     交易服務(wù)費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

收費標準：建筑面積3元/㎡

注：買賣雙方需同時支付，一宗交易服務(wù)費為：2×建筑面積×3元/㎡

九、     公攤費用

只征收"房改房"交易對象，其他免征

成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）

成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）

十、     土地出讓金

普通住宅除以下情況外，免征

①房改房——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×1%

②安居房——未注明使用年限的按地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×1%

③集資房——地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×5%

非普通住宅與非住宅：未注明使用年限的按地稅局評估價或網(wǎng)簽價（取價高者）×1%

十一、 測繪費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

十二、 調(diào)檔費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

20元。

十三、 房屋評估費

（大概費用，具體參見當?shù)厥召M標準）

按評估額×0.5%繳納。

十四、 風(fēng)險提示

綜上所述，在簽訂二手房買賣合同之時，一定要注意房屋買賣合同中是否有約定稅費的負擔問題，房產(chǎn)交易的價格比較高，自然應(yīng)征稅費就會高。為了不做這個冤大頭，一定要仔細審查合同中有關(guān)于交易稅費的負擔問題。合同審查是買賣合同中最重要的環(huán)節(jié)，沒有仔細審查，容易給自己留下法律上隱患，置自己于不利的境地。