農村房屋買賣案例精選：人民法院報2014—2018

摘要：

01 . 同村村民之間買賣宅基地及房屋，合同應認定有效

同一集體經濟組織成員之間簽訂宅基地流轉及地上房屋買賣合同，并經本村集體經濟組織同意，應認定合同有效。

02 . 《物權法》生效前善意取得農村房屋，買賣應有效

農村房屋買賣發生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。

03 . 雖未辦過戶登記，農村房屋買賣亦可成立善意取得

農村房屋滿足善意取得制度構成要件可產生物權變動后果，審查要件事實上應充分考慮農村不動產登記制度現狀。

04 . 農村房買賣無效，并不導致拆遷利益分配方案無效

農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性規定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。

05 . 名為大棚租賃、實為房屋買賣，屬違法用地而無效

購房者與農業莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因影響該土地農業用途，屬違法用地行為，應為無效。

詳 解：

01 . 同村村民之間買賣宅基地及房屋，合同應認定有效

同一集體經濟組織成員之間簽訂宅基地流轉及地上房屋買賣合同，并經本村集體經濟組織同意，應認定合同有效。

標簽：房屋買賣｜農村房屋｜同村村民｜一戶一宅

案情簡介：2010年，許某將宅基地及未建成房屋作價9萬元轉讓給同村村民楊某，村委會在協議尾部加蓋了印章。2016年，許某認為該轉讓行為其未征得妻子同意，且協議違反國家土地政策及法律法規中宅基地禁止轉讓和一戶一宅的規定，訴請確認協議無效。

法院認為：①宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得。依《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。在保證農民集體土地不得用于非農業建設的框架下，限制農民轉讓宅基地或地上房屋，勢必影響農村財產效益發揮和農村經濟發展。依《土地管理法》第62條第4款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”規定，可看出該法并不禁止農民宅基地流轉，只是流轉后不得再申請宅基地。《物權法》確立宅基地使用權的用益物權地位，如宅基地使用權人為取得其他財產權利而自愿放棄宅基地使用權，當然應被法律允許。《物權法》第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”此規定實際上示明農村宅基地使用權可轉讓。②從案涉協議訂立階段看，許某與楊某均為同一集體經濟組織成員，楊某系可受讓許某宅基地適格主體，且經過宅基地所有權人即本村村委會蓋章認可。法律、行政法規亦未規定此類合同應辦理批準、登記等手續后生效；從協議履行階段來看，現雙方錢款已結清，楊某在涉訴宅基地新建房屋，即涉訴宅基地使用用途并未改變，合同已履行完畢。因該種交易在同一集體經濟組織內部進行，未損害集體公共利益，未違反相關法律法規。《土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”該“一戶一宅”宅基地使用原則并非禁止同一集體經濟組織成員之間相互購買宅基地及地上房屋的強制性規定，故協議應確認有效。③本案中，雙方所簽協議屬債權行為，涉案宅基地使用權轉移是一種物權變動行為，故涉案宅基地使用權是否發生權屬變更，不影響當事人就宅基地轉讓事宜達成一致意思自治效力。有關行政管理機關是否已對涉訴宅基地使用權變更登記，不影響協議本身效力。許某要求確認協議無效，主張其簽訂協議行為未征得妻子同意，但未提供夫妻關系不正常證據，其妻作為重要家庭成員不可能對家中重要財產不聞不問，許某所述不符合生活常理；即便許某屬無權處分，依最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故許某是否征得其妻同意亦不影響協議效力。判決駁回許某訴請。

實務要點：同一集體經濟組織成員之間簽訂宅基地流轉及地上房屋買賣合同，并經本村集體經濟組織同意，應認定合同有效。

案例索引：北京三中院（2017）京03民終10470號“楊某與許某合同糾紛案”，見《同一集體經濟組織成員之間的宅基地流轉合同應為有效——北京三中院判決楊宏玉與許志福確認合同無效糾紛案》（胡新華、高玉珠），載《人民法院報?案例精選》（20171130:06）。

02 . 《物權法》生效前善意取得農村房屋，買賣應有效

農村房屋買賣發生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。

標簽：房屋買賣｜農村房屋｜法律適用｜善意取得

案情簡介：1988年，王某與厲某離婚，約定婚內建造、登記在厲某名下房屋歸女方王某所有。王某離婚后改嫁，并未在此房屋居住。2002年，厲某將該房屋轉讓給非同村村民秦某，秦某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某及妻子戶口均遷至厲某所在村，并向村委交納房屋轉讓土地使用費1萬元。2017年，王某向法院起訴，請求確認厲某與秦某所簽房屋買賣合同無效。

法院認為：①案涉農村房屋買賣行為發生在2002年，當時《物權法》并未施行。按法不溯及既往原則，《物權法》只能適用于其生效后發生的法律行為，故本案審理不應適用《物權法》相關規定。②厲某和秦某簽訂房屋買賣合同后，厲某將登記在其名下房屋轉讓給秦某，并將房屋印契等相關手續予以交付，秦某支付厲某房款，且根據當時市場價格該價格亦屬合理對價，秦某交付房款后一直居住至今，厲某與秦某之間所簽房屋買賣合同系雙方真實意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》相關規定，應予認可。另外，案涉農村房屋買賣合同簽訂時，秦某雖非村集體經濟組織成員，但在一審起訴前已取得村集體經濟組織成員資格。另外，本案還考慮到當時農村房屋登記制度特殊性，即2002年農村房屋并未進行不動產權屬登記，該案中房屋權屬分配只是在離婚證上手寫該房屋離婚后歸女方所有，在無有效權屬登記情況下，占有成為重要公示形式，秦某自房屋買賣后一直居住在該房屋。房屋買賣行為發生時不動產善意取得制度雖尚未全面法定化，但面臨所有權人與善意第三人進行利益衡量時，應遵循保護善意第三人合法權益、維護交易安全和維護社會經濟秩序宗旨。判決認定厲某與秦某所簽房屋買賣合同有效。

實務要點：農村房屋買賣發生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。

案例索引：山東日照中院（2017）魯11民終1230號“王某與秦某等房屋買賣合同糾紛案”，見《物權法生效前的農村房屋善意取得的效力認定——山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買賣合同糾紛案》（張閏婷），載《人民法院報?案例精選》（20171123:06）。

03 . 雖未辦過戶登記，農村房屋買賣亦可成立善意取得

農村房屋滿足善意取得制度構成要件可產生物權變動后果，審查要件事實上應充分考慮農村不動產登記制度現狀。

標簽：房屋買賣｜善意取得｜農村房屋｜不動產登記制度

案情簡介：2002年，王某兄與汪某經協商以自己名義將代管汪某分家所得院落賣與汪某，汪某支付對價并實際占有上述房屋。2011年，王某起訴王某兄及汪某要求確認上述農村房屋買賣合同無效。2014年，生效判決駁回王某訴請，認定上述房屋買賣合同有效。2015年，王某以其系涉案院落房屋所有人身份，訴請汪某返還。

法院認為：①非所有權人擅自處分所占有財產，如第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產所有權的，第三人不負返還義務。王某兄與汪某就涉案院落房屋達成的買賣合同經法院審理，合法有效。王某兄處分涉案院落房屋時雖系無權處分，但處分行為發生時，王某兄長期占有涉案院落，鑒于二人之間系兄弟關系，此時如苛求汪某知曉王家對涉案房屋分家情況，無疑是對汪某審查義務不適當加重，如此，則任何市場交易都將因審查義務過重而變得異常艱難，故汪某在交易時具備合理信賴，其信賴利益理應受保護。同時，在簽訂合同之時，汪某支付了合理對價。②至于王某訴稱轉讓不動產需進行登記，考慮到我國農村不動產登記制度不完善客觀實際，并鑒于涉案房屋未曾進行過不動產登記，王某分家之時亦未進行變更登記，此時如要求汪某取得上述房屋需登記，不合實際和情理，在此情形下要求當事人須進行上述登記行為，客觀上不利于保護善意第三人合法權益。綜上，應認定汪某通過買賣行為已善意取得涉案院落房屋，判決駁回王某訴請。

實務要點：農村房屋滿足善意取得制度構成要件情形下亦可產生物權變動的法律后果，審查要件事實上應充分考慮農村不動產登記制度現狀。

案例索引：北京二中院（2016）京02民終943號“王某與汪某物權糾紛案”，見《農村房屋善意取得問題的司法審查——北京大興法院判決王某訴王某某返還原物糾紛案》（樊振國、趙志），載《人民法院報?案例精選》（20170803:06）。

04 . 農村房買賣無效，并不導致拆遷利益分配方案無效

農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性規定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。

標簽：房屋買賣｜農村房屋｜拆遷利益｜合同效力

案情簡介：2010年，馬某與張某簽訂農村宅基地使用權買賣合同，約定馬某以70萬元價格購買張某房屋，并約定如遇拆遷，雙方各占全部補償50%，包括回遷房及現金。2015年，該房屋遇拆遷，就拆遷利益分配，雙方協商一致后，由張某向馬某出具120萬元欠條。后因張某反悔致訴。

法院認為：①農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員特定身份相聯系，不得轉讓給非本集體經濟組織成員。本案馬某在簽訂宅基地使用權轉讓協議時并非涉案宅基地所在地村民，且至今仍非該集體經濟組織成員，故雙方之間所簽農村宅基地使用權買賣合同因違反《土地管理法》強制性規定，應屬無效。②雙方當事人在涉案院落拆遷之后所簽欠條實際上是雙方達成的拆遷利益分配方案，是雙方關于拆遷利益劃分協商結果。張某雖主張欠條存在脅迫情形，但其未提供相應證據予以證明，故不予采信，張某應按約定履行給付義務。判決案涉農村宅基地使用權買賣合同無效，張某給付馬某拆遷利益120萬元。

實務要點：農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性規定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。

案例索引：北京二中院（2016）京02民終5597號“馬某與張某房屋買賣合同糾紛案”，見《農村房屋買賣合同無效并不當然導致拆遷利益分配方案無效——北京大興法院判決馬某訴張某農村房屋買賣合同糾紛案》（張紀云），載《人民法院報?案例精選》（20171228:06）。

05 . 名為大棚租賃、實為房屋買賣，屬違法用地而無效

購房者與農業莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因影響該土地農業用途，屬違法用地行為，應為無效。

標簽：房屋買賣｜農業大棚｜合同效力｜土地租賃｜違法用地

案情簡介：2013年，張某與蔬菜專業合作社簽訂農業大棚土地租賃合同，約定租賃期20年，總租賃款8.2萬元。2015年，張某以該農業大棚土地租賃合同違反法律法規強制性規定為由，訴請確認合同無效。

法院認為：①雖然雙方所簽名為農業大棚土地租賃合同，但雙方實際履行的系以租賃大棚合同形式代替售買房屋實質。《土地管理法》第36條第2款規定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”第44條第1款規定：“建設占用土地、涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”上述規定為效力性強制性規定，在耕地上建造房屋違反了上述規定，故農業大棚土地租賃合同應屬無效。②依《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。結合張某使用時間、雙方約定租賃期限及租金等情況，判決合作社返還張某6萬余元。

實務要點：購房者與農業莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因租賃包括大棚及其房屋組成的整體院落，在大棚內超標準建房及出售，影響了該土地農業用途，屬違法用地行為，應認定為無效合同。

案例索引：天津一中院（2016）津01民終3900號“張某與某合作社合同糾紛案”，見《合同目的應作為法院判定合同效力的重要原因——天津一中院判決張某訴某蔬菜專業合作社合同糾紛案》（劉艷），載《人民法院報?案例精選》（20170105:06）。