400-178-9688,010-86393036

律師免費咨詢熱線

聯系我們
  • 24小時律師熱線:400-1789-688
  • 郵箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀區上地三街9號金隅嘉華大廈A座1210室

房屋買賣中的違約責任問題

發布日期:2020-03-31 21:21:54

   【案例導讀

甲先將自己名下的一套房屋以50萬價款出賣給乙,簽約后乙支付了10萬元定金。后甲又將該房屋以60萬元價款出賣給丙,丙支付了60萬元房款,甲將房屋過戶至丙名下。此種情形下,甲如何承擔違約責任?

本案中,甲與乙、丙分別簽訂的合同都是有效的。但是,甲已經將房屋過戶至丙名下,乙如果起訴要求甲繼續履行合同將房屋過戶給自己,依據《合同法》第110條第(一)項“存在法律上或者事實上不能履行情形的,合同無法繼續履行”的規定,屬于事實上不能履行的情形,甲無法繼續履行合同。

此種情形下,甲的違約責任主要包括:

1)   雙倍返還定金20萬元;

2)   合同約定違約金的可以要求支付違約金;但是依據《合同法》第116條的規定,違約金與定金不能一并適用,只能選擇適用。

3)   違約金不足以彌補損失的,可以要求超過違約金數額的損失,包括實際損失(房屋裝修、資金占有期間的利息損失等)和可得利益損失(房屋差價損失)。

知識拓展

一、房屋買賣中違約金認定及調整問題。

違約金數額及標準認定問題

1)   《合同法》第114條第1款規定:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

2)   《買賣合同解釋》第24條第4款規定:買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。(罰息利率,即中國人民銀行同期同類貸款利率的130%--150%

⒉違約金數額過高的認定問題

1)   《合同法》第114條第2款規定:約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

2)   《合同法解釋二》第29條規定;當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第114條第2款規定的“過分高于造成的損失”。

1)   安徽高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第8條規定:房屋買賣合同的當事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進行調整,但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失,人民法院可以根據《合同法解釋二》第29條的規定,結合案件具體情況,在中國人民銀行發布的同期同類貸款利率四倍范圍內,對約定的違約金進行調整

2)   上海高院《關于商事審判中規范違約金調整問題的意見》第9條規定:守約方的實際損失無法確定的,法院認定違約金過高進行調整時,根據公平原則和誠實信用原則,在綜合考量違約方的惡意程度、當事人締約地位強弱等因素的基礎上,可以參照不超過銀行同類貸款利率四倍的標準進行調整。

綜上得知:違約金過高的認定以實際損失為基礎,如果當事人有證據證明實際損失的,以實際損失為基礎調整違約金;如果當事人沒有證據證明實際損失數額的,可以參照同期同類貸款利率四倍的標準進行調整。

⒊違約金過高的調整方式,法院能否依職權釋明。

1)   最高院《印發<關于當前形勢下審理民商事合同案件若干問題的指導意見>的通知》(以下簡稱“指導意見”)(2009年7月7日)第8條規定:為減輕當事人訴累,妥當解決違約金糾紛,違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的,人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高的問題進行釋明。

人民法院要正確確定舉證責任,違約方對于違約金過高的主張承擔舉證責任,非違約方主張違約金約定合理的,亦應提供相應的證據。

2)   《合同法解釋二》第27條:當事人通過反訴或者抗辯的方式,請求人民法院依照合同法第114條第2款規定調整違約金的,人民法院應予支持。

3)   山東高院《關于印發<全省民事審判工作座談會紀要>的通知》第6條:由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一,因此對數額過高的違約金條款,人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整,對于當事人未提出調整違約金請求的,人民法院不得主動援引合同法的規定干預合同的明確約定;關于當事人申請調整違約金的方式,當事人可以通過反訴的方式提出,也可以通過抗辯的方式主張,均可視為當事人提出申請。

4)   江蘇省高院《關于印發<關于適用中華人民共和國合同法若干問題的討論紀要(一)>的通知》第26條:違約金以補償性為主,兼具懲罰性。第27條:人民法院未經當事人請求不得調整違約金數額。

綜上得知:原則上,人民法院對于違約金的調整只能依據當事人向法院提出反訴或者抗辯進行申請,不能依職權主動調整

二、房屋差價損失(可得利益損失)的認定問題。

⒈可得利益損失認定的法律依據。

1)   《合同法》第113條第1款規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

2)   最高院民事審判信箱.2013年第4輯:

房屋差價能否作為非違約方的損失,由違約方予以賠償。

問:我與賣房人通過中介公司簽訂《房屋買賣合同》,合同約定了賣房人違約時需要支付給我30萬元違約金。但是,簽約后,賣房人由于房屋升值巨大,不愿履行合同。現在房屋升值遠遠大于合同約定的30萬元違約金。我在請求解除合同的情況下,能否請求將房屋差價作為我的損失,由違約方予以賠償?

答:對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第113條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中,由于出賣人拒絕履行合同,導致買受人需要另行購買相類似的房屋,則其需要支付的另行購房成本就同之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差,此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的,可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問題,人民法院在當事人已經約定了固定違約金的情況下,能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任,則涉及合同法第114條第2款規定(違約金過高或者過低的調整問題)的適用問題。對此,屬于事實認定問題,應由人民法院根據案件具體情況加以處理。當然,如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失,則可以適用合同法第114條及相關司法解釋的規定,對違約金予以調整,以房屋差價作為非違約方的損失,由違約方對你予以賠償。

⒉房屋差價損失認定的方法。

1)   天津高院《關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》第6條:房屋價格漲跌差價可以參照以下方式確定:(1)雙方能夠協商確定的,從其約定;(2)雙方不能協商確定的:①原則上可以比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價;②無最相類似房屋比照的,可以通過專業機構評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時采取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。

2)   內蒙古包頭中院《關于印發關于審理城鎮房屋買賣糾紛案件相關問題的處理意見》第5條:房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:(1)雙方協商確定的,從其約定。(2)雙方不能協商確定的:①原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及戶型、相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失。②無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。

⒊可得利益損失認定和計算時應考慮的因素。

1)   廣東深圳中院《商事審判中法律適用疑難問題指導意見》第2.1條:司法實務中,法院對可得利益損失的計算和認定,啟動舉證責任分配。一般情況下,守約方應對其遭受的可得利益損失總額,必要交易成本承擔舉證責任;違約方應當承擔守約方沒有采取合理減損措施而致損失擴大,守約方因違約獲得利益以及守約方亦有過失的舉證責任。

2)   北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見(試行)》第24條:房屋買賣合同簽訂后,因一方當事人根本違約導致合同目的無法實現的,守約方要求解除合同,并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的,應酌情予以支持,但當事人另有約定的除外。在認定和計算可得利益損失時,應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過錯所造成的的損失、守約方因此所獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的交易成本,并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

 


主站蜘蛛池模板: 激情综合色五月丁香六月欧美| 欧美综合天天夜夜久久| 99热婷婷国产精品综合| 亚洲伊人成无码综合网| 亚洲乱码中文字幕综合| 国产成人亚洲综合一区| 亚洲综合精品香蕉久久网| 区二区三区激情综合| 综合亚洲伊人午夜网| 国产成人综合久久久久久| 色天使久久综合网天天| 亚洲国产综合精品中文第一| 亚洲中文字幕无码久久综合网| 99久久亚洲综合精品成人| 亚洲另类激情综合偷自拍| 色综合天天综合婷婷伊人| 成人久久综合网| 欧美日韩国产综合视频一区二区二| 伊人久久亚洲综合影院| 成人综合久久精品色婷婷| 久久综合狠狠综合久久| 狠狠做深爱婷婷综合一区| 狠狠色丁香婷婷综合精品视频| 国产综合在线观看| 国产精品综合专区中文字幕免费播放| 久久久久综合网久久| 中文字幕乱码人妻综合二区三区| 亚洲香蕉网久久综合影视| 国产激情电影综合在线看| 亚洲综合无码一区二区| 丁香五月网久久综合| 国产精品综合久成人| 99久久国产综合精品五月天喷水| 亚洲国产aⅴ综合网| 欧美日韩在线精品一区二区三区激情综合| 国产色婷婷五月精品综合在线| 亚洲精品国产第一综合99久久| 国产精品综合久成人| 色综合久久无码五十路人妻| 一日本道伊人久久综合影| 婷婷色中文字幕综合在线|