房屋買賣合同糾紛之合同解除篇（二）

合同解除權的行使期間

上已陳述，解除合同會引起合同關系的重大變化，如果享有解除權的當事人長期不行使解除的權利，就會使合同關系處于不確定狀態，影響當事人權利的享有和義務的履行。所以，解除權應當在一定期間行使。于是《合同法》第95條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”照此規定，合同中如有關于解除權行使期間的約定自然比較清楚，遵照合同約定行使即可。若合同中無約定，解除權何時行使，如何確定催告后的合理期限，《合同法》并未規定。但《商品房買賣司法解釋》第15條卻對此做出了相關的規定，其規定“根據《合同法》第94條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”貌似已經非常明確了，但在實務中依然存在諸多爭議。

出現該問題的原因是該條司法解釋的第一句開頭就已經明確“根據《合同法》第九十四條的規定”。而《合同法》第九十四條規定的是法定解除權的條件。曾經上海中院也對此做出過類似的判決，即認定該條解釋系針對《合同法》第94條中規定的法定解除權在商品房買賣合同中的適用問題所做的相關解釋，而非針對雙方在商品房買賣合同中約定解除權的情形。所以案件中雙方約定的解除權并不能適用該條解釋中所規定的期限。最終，要求解除合同的一方雖然超出了該解釋中所規定的解除權行使合理期限，法院依然判令解除合同。

該條司法解釋明確界定了出賣人延遲交付房屋與買受人延遲支付購房款兩種情形，那么除此之外，比如出賣人逾期辦證能否適用該條的規定。本人正在代理的一個逾期辦證的案件，房屋買受人自享有合同解除權早都超過一年了，但向法院提起訴訟后，法院依然判決解除合同。在法院說理部分，其卻僅適用《商品房買賣司法解釋》第19條的規定，逾期辦證超過一年，可以解除合同，而對該條司法解釋只字未提。另外，部分法院不適用該解釋時往往做如下闡述：“若不允許解除合同，反使違約方獲得巨大經濟利益，守約方承受較解除合同更大的經濟損失，不利于定紛止爭、物盡其用，與立法宗旨不符”。所以，目前來看，對于該條解釋的參照適用還非常受限。在合同沒有約定解除權的情形下，催告后或未經催告，自守約方享有合同解除權后多長時間內能夠解除合同已經成了法官的一個自由裁量權問題。但更多的法官可能還是更愿意選擇墨守成規，因為“依法”裁判會更安全。