房屋買賣合同糾紛之合同解除篇（一）

合同解除指的是合同有效成立后，尚未履行或者履行完畢之前，通過當事人雙方協議一致或者一方當事人行使解除權使合同關系提前消滅的情形。在國家鼓勵交易、維護經濟效率的大背景下，合同解除應是一件非常嚴格的事情，不是合同的哪一方隨隨便便就可以要求解除的。但對于確實無法繼續履行或者繼續履行對合同中一方明顯不公的，也應當允許當事人有權選擇從合同中解脫出來，以避免損失的擴大。依據《合同法》的規定，合同解除包括約定解除與法定解除兩種方式，合同解除應采用通知的方式，自通知到達對方時發生合同解除的效力。同時，解除權并非一直存續。當事人未在法律規定或合同約定解除權行使期限內行使解除權的，權利消滅。這些都是《合同法》的原則性規定，具體到房屋買賣合同糾紛中，又存在哪些法定的解除權情形，解除權究竟應在多長期限內行使等依然是個問題，本文將對此進行探討。

合同未約定解除權情形下的法定解除情形

      在房屋買賣合同中，賣房人最主要的合同義務就是為買房人在約定期限內提供質量合格的房屋，而買房人最主要的合同義務就是按照合同約定及時向賣房人支付購房款。所以，一旦一方違反了該項主要義務即構成《合同法》第94條所規定的“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行” 的情形，非違約方即享有合同的解除權?；蛘哌m用“當事人一方遲延履行債務致使不能實現合同目的”的法定解除條件。因為，簽訂房屋買賣合同的雙方目的很明顯，買方就是要房，賣方就是要錢。如果這個目的都無法實現，一方自然享有法定的解除權。 

      《商品房買賣司法解釋》第15條規定：“根據《合同法》第94條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！痹摋l同時對無合同約定情形下解除權的行使期限進行了明確，下文進行重點探討。

買一個100平米的房子，結果收房時實測才90平米，買房人自然不答應。但買一個100平米的房子，實測時110平米，是不是中獎了？多出部分的面積能不能不吭聲就這樣了？別悲傷也別竊喜，你所想到的，法律都早已做出規制。

面積（套內建筑面積或建筑面積）誤差比在3%以內的，據實結算，當事人無權解除合同。還拿上面的例子來說，100平米的3%是3平米，那么交房面積在97平米至103平米區間的，買房人就不享有合同的解除權。對于多出或減少面積部分的房屋價款多退少補。相對應的，誤差比超過3%的，買房人就可以要求解除房屋買賣合同，返還已付購房款及利息。當然，不是達到這個標準，就必須要解除合同，買房人擁有自主選擇權。如果房價明顯上漲，那么對于嚴重面積超標的，相信明智的買房人不會選擇解除合同。再加上《商品房買賣司法解釋》規定，對于超出3%的部分，買房人不需要補差價就可以取得所有權。那么何樂而不為呢？同樣，如果面積縮水，則3%內的部分賣房人要返還購房款及利息，超出3%部分對應的房屋價款則要雙倍返還。至此，法律傾向于保護買房人權益的態度已經非常明顯，是否選擇行使合同解除權可能成了他們更應該考慮的問題。

《商品房買賣司法解釋》第12條、13條分別對房屋主體結構質量不合格及房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形進行了規定，出現這兩種情況，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這兩條完全是法定解除的條款，不存在當事人自由約定的情形，因為人命關天，居住安全必須要有法律的強制性規定。

主體結構質量不合格相對明確，但質量嚴重影響正常居住使用在實務中總是存有爭議，因為在法律無明確規定情形下，如何界定“嚴重影響正常居住使用”的標準是一個問題。原最高人民法院民一審判庭庭長程新文在《商品房買賣合同解除疑難問題》一文中列舉了如下幾種情形比較具有代表性：1.出賣人未經買受人同意擅自變更商品房朝向、戶型等規劃、設計；2.出賣人交付的商品房層高明顯偏離合同約定且未告知買受人；3.房屋存在滲漏、異響等情況，在合理期限內無法查明原因或經出賣人維修仍無法修復的；4.水、電、煤氣等基礎設施無法實際投入使用的；5.消防設施未經驗收合格或無法實際投入使用的；6.訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的；7.其他嚴重影響正常居住使用的情形的。但即便是最高院的庭長也無法窮盡所有的情形，依然要使用兜底條款。因為這本身就是一個自由裁量的問題。另外，隨著社會的發展及人民對居住生活的要求越來越高，對房屋“質量”的理解也應當越來越寬泛，除了安全，交通、醫療、教育、周邊環境等配套設施、公共設施是否完善，是否也會嚴重影響居住使用都要作為解除權的因素進行綜合考慮認定。

首先，明確一點，房屋所有權證書的辦理也是房屋出賣人的主合同義務，而非附隨義務，因為買房人訂立房屋買賣合同的目的就是取得房屋的所有權。所以，出賣人逾期為買受人辦理房屋所有權證書也會構成合同根本違約，也會導致買受人的合同目的無法實現。如此，房屋買受人自然有權要求解除合同。需要明確的是，這里所謂的所有權登記指的是房屋權屬登記中最終的轉移登記，也就是我們通常說的“小證”。而在此之前，房屋出賣人最主要的義務是辦理房屋初始登記，又稱首次登記，也就是所謂的“大證”。初始登記是轉移登記的前提和基礎，前者完全是出賣人的義務，后者如合同無特別約定應是買受人的義務，但出賣人負有協助與配合的義務。

然而房屋所有權證的辦理并不是一句話的事情。房屋出賣人要向登記主管部門提供建設用地許可證、規劃許可證、竣工報告等材料，要進行二次測繪，要進行初審登記申請等等，而土地使用手續不合法、房屋違規建筑、未經驗收或驗收不合格以及登記部門的機構調整、不作為等均有可能成為辦證的障礙而導致無法完成所有權證的辦理。所以，在當事人沒有約定的情形下，究竟留多少時間給房屋出賣人來完成所有權登記是法律要考慮的問題。

《商品房買賣司法解釋》第19條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”其中《城市房地產開發經營管理條例》規定，預售的商品房自商品房交付使用之日起90日，現房銷售的自簽訂銷售合同之日起90日，出賣人應當辦理完畢所有權登記。這樣，房屋買受人在合同沒有明確約定的情形下，何時開始享有合同的法定解除權就比較明確了。