房屋所有權人事后追認的轉租行為是否有效——何XX訴鄭XX房屋租賃合同糾紛案

承租人通過競價的方式從所有權人處取得承租權后，與第三人簽訂名為合作經營的合同，合同約定由承租人提供房屋使用權，并按期向第三人收取租金。上述合同的標的物為房屋使用權，承租人僅以提供房屋租賃權為代價收取固定利潤，而不對經營的盈虧承擔責任，故該合同實質上屬于房屋租賃合同。合同簽訂后，承租人請求所有權人確認合同文本，所有權人亦對合同進行了確認。綜上，承租人雖不享有房屋所有權，但其已合法取得租賃權，且其轉租行為已經所有權人認可，故該轉租行為有效。 

民事判決書

上訴人（原審被告）：鄭XX，女，1986年出生。

委托代理人：蔡柳生。

被上訴人（原審原告）：何XX，男，1963年出生。

委托代理人：林志新。

上訴人鄭XX因與被上訴人何XX租賃合同糾紛一案，不服福建省漳浦縣人民法院(2012)浦民初字第2860號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人鄭XX的委托代理人蔡柳生，被上訴人何XX及其委托代理人林志新等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明：何XX經競價取得漳浦縣綏安鎮朝陽路88號綏北社區綜合大樓的租賃權，2006年10月16日，何XX與該大樓的所有權人漳浦縣綏安鎮綏北社區居民委員會（以下簡稱綏北社區）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定租賃期自2007年5月1日起至2017年4月30日止等條款。2006年10月29日，何XX向綏北社區繳交租金人民幣445390.08元，并投入資金購買、安裝電梯等酒店相關設備設施。

2006年10月30日，何XX與鄭XX簽訂《酒店合作經營合同》，何XX將上述樓房租賃權與鄭XX合作經營酒店，合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止，合同約定“乙方（何XX）以享有的上述樓房租賃權提供合作條件，甲方（鄭XX）以投資酒店相關經營費用提供合作條件”、“乙方（何XX）應負責酒店前期辦證事宜（包括工商稅務、消防、衛生、治安等全套證照）”，并約定合作期間每年支付給何XX所得款人民幣85萬元。合作期間，每年所得款鄭XX按元月30日前向何XX支付人民幣45萬元、5月30日前向何XX支付人民幣20萬元、11月30日前向何XX支付人民幣20萬元。合同還約定若甲方（即鄭XX）不能按時支付給何XX所得款，應另外支付延付期間的滯納金（日滯納金按延遲支付款項的千分之三計算）給何XX；若鄭XX延遲三月以上未支付所得款的，何XX有權提前解除本合同。合同簽訂后，鄭XX在何XX安裝電梯等設施設備的同時即對租賃物進行裝飾裝修，隨后鄭XX辦理相關手續后進行經營至今。在經營期間，鄭XX以何XX的名義陸續向綏北社區繳交租金人民幣1 486 171.04元，同時陸續向何XX支付合同約定的截止2010年11月30日止的所得款款項人民幣1 400 000元，何XX于2011年5月13日出具收條一單給鄭XX收執，載明收到2007年11月30日至2010年11月30日止的款項1 400 000元。事后鄭XX以缺乏資金為由除于2011年12月15日通過劉媛媛的銀行卡向何XX轉賬47 000元外余款未再支付，綜上鄭XX提供的證據可證明鄭XX總付款項為合計人民幣2933171.04元。而根據原、鄭XX雙方合同的約定，自2007年5月1日起至2012年11月30日止，鄭XX應支付何XX的款項（含須繳交社區的租金在內）應為人民幣4 675 000元（按五年半計算）。綜合鄭XX提供的證據可證明鄭XX總付款款項與合同約定的鄭XX應付款之間的差額為人民幣1 741 828.96元。

2006年10月30日，何XX與鄭XX簽訂《酒店合作經營合同》后，將該合同文本報送原出租方綏北社區，綏北社區收到該合同文本并對何XX的行為予以確認。

在本案審理中，鄭XX提出反訴，但未依法繳納反訴費。

原審法院認為，依法成立的合同受法律保護。雙方當事人之間簽訂的合同雖然名為“合作”，但合同內容卻載明，在酒店經營期間，何XX不承擔風險及盈虧，鄭XX每年均應支付何XX85萬元（含應向案外人綏北社區繳交租金在內），因此該合同不具備合作協議的法律特征，而是房屋租賃合同。何XX將租賃物轉租給鄭XX雖然事先未經原出租方同意，但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，該轉租行為合法有效。鄭XX未按照合同的約定支付相應的款項，已構成違約，應承擔相應的違約責任。根據雙方合同約定“鄭XX未按時支付給何XX所得款，應另外支付延付期間的滯納金（日滯納金按延遲支付款項的千分之三計算）給何XX；若鄭XX延遲三個月以上未支付所得款的，何XX有權提前解除本合同”，現何XX請求解除雙方之間的合同合法有據，予以支持；何XX還請求判令鄭XX支付欠款人民幣1 350 000元（計至2012年11月30日）及滯納金，因何XX主張的數額在計至2012年11月30日鄭XX尚應支付的款項數額內，請求滯納金按日0.03%計算在雙方約定的限額內，且不違反法律規定，對該請求亦予以支持。2012年11月30日后至鄭XX搬離租賃物期間的租金及占用費何XX在本案中并未主張，不宜予以審理，何XX可另行依法主張權利。鑒于雙方當事人對合同解除后裝飾裝修物的處理并未約定，且在庭審中漳浦縣人民法院釋明后雙方對如何處理也未能協商一致，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》精神，（1）、已形成附合的裝修物，出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。即本案合同解除后，如何XX同意利用已形成附合的裝修物，應在利用價值范圍內予以適當補償，何XX未予適當補償的，鄭XX可予以主張；（2）、未形成附合的裝修物可由承租人拆除，即本案合同解除后，鄭XX可自行將未形成附合的裝修物拆除（如造成毀損需恢復原狀）。鄭XX提出反訴但未依法繳納反訴費，不予審理。鄭XX辯解本案所涉合同不是合作合同而是租賃合同的理由成立，予以采納，但其辯解本案所涉合同無效的理由不能成立，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百二十四條第一款、第二百二十五條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條之規定，判決：一、解除何XX與鄭XX雙方于2006年10月30日簽訂的《酒店合作經營合同》。二、鄭XX應于本判決生效之日起三十日內自行將酒店內未形成附合的裝修物拆除并搬離酒店。三、鄭XX應于本判決生效之日起三十日內支付何XX款人民幣1350 000元，并支付從逾期之日起至本判決確定還款之日止按日0.03%計算的滯納金（其中：100 000元從2011年元月31日起算、200 000元從2011年5月31日起算、200 000元從2011年12月1日起算、450 000元從2012年元月31日起算、200 000元從2012年5月31日起算、200 000元從2012年12月1日起算）。本案受理費17 050元，由鄭XX負擔。

上訴人鄭XX不服上述民事判決，向本院提出上訴稱：1、原審法院未查明綏北社區享有訟爭房屋的權屬登記情況，未追加利害關系人綏北社區為第三人，影響本案正確判決。2、如果訟爭房屋產權人為綏北社區，上訴人與被上訴人之間簽署《酒店合作經營合同》也是無效的，原審判決上訴人支付1 350 000元明顯錯誤。首先，雙方之間簽署《酒店合作經營合同》未經產權人同意。其次，被上訴人將屬于國有資產的房屋另租他人，違反《國有資產評估管理辦法》第三條、《國有資產評估管理辦法實施細則》第八條、第五十二條規定，致使國有資產流失。再次，被上訴人在《酒店合作經營合同》中約定，收取固定利潤不承擔風險存在顯失公平。3、原審判決要求上訴人搬離酒店，在上訴人未取得酒店附著物補償的前提下，強制要求上訴人搬離酒店，將產生嚴重的社會影響，不能執行。綜上，請求撤銷原判或依法改判駁回被上訴人原審的訴求。

被上訴人何XX答辯稱：1、被上訴人已提交《房屋租賃合同》等證據證明訟爭房屋系向綏北社區所承租，上訴人亦沒有異議。而且，從訟爭合同成立以來，上訴人亦承認訟爭房屋系向綏北社區所承租。上訴人亦自認曾經向綏北社區提出由其續租的意思表示。因此，訟爭房屋權屬清楚，原審法院認定正確。2、被上訴人經競價取得訟爭房屋的租賃權后，進行悉心設計、重建，并投入大量資金購買、安裝電梯等酒店相關設備設施，后經上訴人相邀，在充分了解上訴人所提供的條件后同意與上訴人進行合作，并在平等、自愿的原則下簽訂《酒店合作經營合同》，該合同內容合法，是雙方的真實意思表示。因此，該合同合法有效。3、該合同的解除系上訴人沒有按時向答辯人支付租金等嚴重違約行為所致，根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項“因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持”的規定，原審判決合法、合理。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

本案經二審開庭審理，上訴人鄭XX對原審判決查明的“何XX經競價取得訟爭房屋并投入資金購買安裝電梯等相關設備以及對繳交租金和應付款”有異議外，對原審判決查明的其它事實雙方當事人均無異議，本院予以確認。經查，被上訴人何XX經競價取得房屋有雙方均無異議的《房屋租賃合同》為證，其對訟爭房屋進行裝修以及安裝電梯，有《電梯銷售合同》、《收款收據》、《電梯安裝合同》、《建筑安裝統一發票》、《收款收據》等證據予以證明。因此，上訴人提出訟爭房屋未競價取得以及未進行裝修電梯的異議理由不能成立，本院不予采納。關于上訴人繳交租金的數額，有綏北社區的收款收據為證。因此上訴人提出其繳交租金的數額為2 376 952.80元，與事實不符，本院不予采納。本案二審查明的事實與原審判決查明的事實一致。

本院認為，上訴人鄭XX與被上訴人簽訂的《酒店合作經營合同》約定將訟爭的房屋交由上訴人使用，被上訴人何XX不承擔風險及盈虧，收取固定的金額。該合同所約定的內容符合房屋租賃的法律特征。被上訴人何XX雖不是房屋所有權人，但其通過競價方式取得訟爭房屋的租賃權，其將訟爭房屋轉租上訴人取得了原出租人綏北社區的認可，且上訴人鄭XX也已經使用訟爭房屋經營酒店多年。現上訴人鄭XX主張其與被上訴人何XX之間的租賃關系無效，缺乏依據，本院不予支持；本案審理的是上訴人鄭XX與被上訴人何XX之間就訟爭房屋的租賃關系，且原出租人綏北社區對被上訴人何XX的轉租行為并無異議，另根據合同的相對性原理，原審判決未追加原出租人為本案的當事人并無不當。故上訴人鄭XX主張應追加原出租人綏北社區為本案的第三人，缺乏法律依據，本院不予支持；至于上訴人鄭XX提出的原審判決未形成附合的裝修物拆除搬離酒店的問題。在原審庭審中被上訴人何XX主張上訴人自行拆除搬離訟爭房屋，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，原審判決未形成附合的裝修物可由承租人搬離，即本案合同解除后，由上訴人鄭XX自行將未形成附合的裝修物搬離訟爭房屋，符合法律規定，上訴人鄭XX的該上訴理由，不能成立，本院不予支持。綜上，上訴人鄭受琴的上訴理由均不能成立，應予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律并無不當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣17 050元，由上訴人鄭XX負擔。

本判決為終審判決。