當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決

當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。--------北京中天置地房地產經紀有限公司等房屋租賃合同糾紛

北京市第三中級人民法院

民 事 判 決 書

（2020）京03民終3064號

上訴人（原審原告）：李對，女，1988年2月15日出生，漢族，住北京市朝陽區。

委托訴訟代理人：武濤，北京市一法律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：北京中天置地房地產經紀有限公司，住所地北京市朝陽區安定路33號化信大廈905房間。

法定代表人：劉波，總經理。

委托訴訟代理人：賈文彬，男，北京中天置地房地產經紀有限公司法務專員。

上訴人李對因與上訴人北京中天置地房地產經紀有限公司（以下簡稱中天置地公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2019）京0105民初71748號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月25日立案后，由本院審判員魯南開庭進行了獨任審理。上訴人李對之委托訴訟代理人武濤，被上訴人中天置地公司之委托訴訟代理人賈文彬到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

李對上訴請求：1.依法將一審判決第二項的違約金數額改判為11600元；2.本案一、二審訴訟費用由中天置地公司承擔。事實和理由：1.雙方在合同中明文約定提前解除合同的違約金數額為月租金的200%；2.該合同為中天置地公司印制并對外統一使用的版本，上述約定是其固定格式條款；3.合同提前解除李對是被動且無過錯的，除了直接損失中介費外，李對花費時間和精力找房、搬家勢必影響正常生活和工作，這些都是間接損失，應當予以綜合考量。

中天置地公司辯稱，導致合同不能履行的原因并非中天置地公司，中天置地公司不應承擔賠償責任。

中天置地公司上訴請求：1.撤銷一審判決第二項；2.本案一、二審訴訟費由李對承擔。事實和理由：李對一直對涉案房屋的情況非常了解，李對在入住時，涉案房屋的產權人就已經告知李對房屋要出售的情況，李對并沒有提出任何異議，而是繼續入住。中天置地公司在得到產權人通知房屋要出售的情況后，也是第一時間通知了李對，符合雙方合同約定的提前30日通知，因此中天置地公司不存在違約的情況。

李對辯稱，中天置地公司主張的李對入住涉案房屋時產權人告知涉案房屋將要出售的情況與事實不符。李對與中天置地公司是續簽合同，沒有合同約定涉案房屋將出售，李對在2019年6月底接到中天置地公司通知要配合產權人和中介公司看房的時候才知道涉案房屋要出售。

李對向一審法院起訴請求：1.中天置地公司支付提前解約違約金11600元；2.中天置地公司返還押金193.33元。

一審法院認定事實：2019年2月28日，出租人中天置地公司作為甲方與承租人李對作為乙方簽署《北京市房屋租賃合同》，約定：房屋坐落于北京市朝陽區，房屋租賃用途為居住，房屋租賃期自2019年3月1日至2020年2月28日，共計12月，甲方應于2019年3月1日欠將房屋按照約定條件交付給乙方，《房屋交割清單》經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及物品后視為交付完成。租金支付標準及支付為不含稅5800元/月，租金支付方式押一付三；押金人民幣5800元，賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除扣應由乙方承擔的相關費用、租金及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數返還給乙方。租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應提前30日通知對方，并按月租金的200%支付違約金，如甲方違約還應退還相應的租金等。

上述合同簽署后，李對向中天置地公司交付了押金5800元，開始使用租賃房屋。2019年9月8日，李對搬出租賃房屋，雙方進行了房屋交接，對于房屋租金沒有爭議。對于李對主張的房屋押金，中天置地公司認可少退還李對193.33元。

針對李對提前搬出房屋的原因，雙方在一審庭審中確認系由于房屋的產權人王英向中天置地公司提出要提前解除委托代理合同、收回房屋。對此情況，中天置地公司表示，其在2019年8月3日微信通知了李對，符合合同約定的提前30日通知解除合同的情況，不存在違約行為。

一審法院認為：李對與中天置地公司簽署的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意思的表示，且不違反國家法律、法規的強制性規定，故上述合同合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務。

在上述合同的履行期內，由于租賃房屋的產權人向中天置地公司提出要去提前收回房屋，導致李對無法繼續使用租賃房屋，實際符合合同中“甲方需要提前收回房屋”的情形，中天置地公司應承擔相應的違約責任。合同中約定上述情況下，中天置地公司應承擔月租金200%作為違約金，其在一審庭審中表示約定過高，請求法庭下調，一審法院酌情下調至一個月的租金標準。

據此，一審法院于2019年10月判決如下：一、中天置地公司于判決生效之日起十日內返還李對房屋租賃押金一百九十三元三角三分；二、中天置地公司于判決生效之日起十日內支付李對違約金五千八百元；三、駁回李對的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

二審中，雙方當事人均未提交新的證據。

經本院詢問，李對稱涉案房屋產權人于2019年7月初與李對有過溝通，表示要出售涉案房屋，希望李對配合買房人看房；中天置地公司于2019年8月通知李對涉案房屋產權人出售房屋事項，并告知2019年9月底之前要搬走。中天置地公司稱并未通知李對應于2019年9月底前搬走，在雙方沒有協商好的情況下，李對于2019年9月2日通知中天置地公司要搬走。另，李對主張為承租涉案房屋向中天置地公司支付中介費4060元。

本院經審理查明的其他事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

綜合全案案情及雙方當事人訴辯稱意見，本案的二審爭議焦點為：一、中天置地公司應否承擔違約責任；二、一審法院酌情確定的違約金數額是否適當。

關于爭議焦點一，根據《中華人民共和國合同法》第八條之規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力；當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。根據雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》第十條違約責任的約定，租賃期內，中天置地公司需提前收回房屋的，應提前30日通知李對，并按月租金的200%支付違約金。根據已查明的事實，在涉案合同履行期內，由于涉案房屋產權人要求中天置地公司提前收回涉案房屋，導致李對無法繼續使用涉案房屋，符合雙方合同上述約定的違約情形，中天置地公司應承擔相應的違約責任，一審法院對此認定正確。根據合同相對性原則，中天置地公司主張系因涉案房屋產權人提前收回涉案房屋致使本案雙方合同無法履行，并不能構成免除中天置地公司違約責任的合法事由，故中天置地公司主張其不存在違約行為，不應承擔違約責任，缺乏事實和法律依據，本院對此不予支持。

關于爭議焦點二，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。一審法院綜合全案案情，根據中天置地公司的過錯程度、合同的履行情況、合同提前解除的原因、李對的實際損失等因素，所酌情確定的違約金數額，并無不當，本院予以維持。

綜上所述，李對、中天置地公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由李對負擔50元（已交納），由北京中天置地房地產經紀有限公司負擔50元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　魯　南

二〇二〇年三月十七日

法官助理　　溫　迪

法官助理　　李圓圓

書 記 員　　楊艷嬌