北京案例：小產權買賣合同無效 違約金無法獲支持

案情介紹：

　　2010年年初，快要結婚的肖晨（化名）琢磨著要買一套房子，但是，正常的商品房價格很高，于是在北京市房山區購買了一套小產權房。買房的時候，開發商口頭承諾這個小產權房已經辦理好了建設用地使用證等手續，很快就可以辦理房屋產權證；考慮到價格的優勢，并未再做細致調查的肖晨很快與開發商簽訂了房屋買賣的內部認購合同，但是，不久，肖晨就收到法院的傳票，開發商把他給起訴到了房山區人民法院。

　　“我們當時約定分3次交房款，最后一筆款辦理銀行按揭貸款，但是后來因為開發商手續不齊全，銀行貸款辦不了，所以我們就沒交最后一筆款，沒想到反過來卻被開發商告了。”肖晨委屈地說。

　　拿不到產權證又要支付房款的肖晨滿腹委屈，在明白了這個房款是肯定要給付的同時向法院遞交了一份訴狀，起訴開發商，要求開發商承擔不能辦理產，

　　法院審理后認為，小產權房合同無效，合同中約定的違約責任條款亦因此無效，雖然開發商未取得房屋銷售的相關合法手續即出售房屋，這種行為是引起雙方糾紛的主要原因，損害了購房者的合法權益，但是，合同無效的效力認定并不因此而改變，因此即便買賣雙方在合同中約定開發商不能辦理房產證的應承擔相應違約責任，在訴訟中也無法獲得支持。

　　最后，肖晨和開發商的房屋買賣合同無法繼續，他也沒有拿到違約金賠償。

　　法律小知識：你真的了解什么叫小產權房嗎？

　　 說起小產權房，許多人的印象就是無產權、交易不安全。事實上，小產權房屋的定義并非如此簡單，所謂“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，

　　第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

　　第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。