房產買賣附帶租約引糾紛，買家無法收房，法院如何判？

 案情   

2017年2月23日，賣方孫某與買方葉某簽訂《二手房買賣合同》，合同約定：

   孫某將自己名下的房產出售給葉某，交易房產附有租賃合同，租賃期至2017年5月15日，賣方保證承租人已經放棄對該房產在同等條件下的優先購買權，買賣雙方約定交房日期為賣方收齊全部房款（不含交房保證金、贖樓余款）之日起三日內；

    交房前賣方必須付清一切有關該房產之雜費（包含但不限于水、電、燃氣、通訊、有線或數字電視、網絡、管理費等費用），交房時賣方需將該房產內的水、電、燃氣、通訊、有線或數字電視、網絡等設施無償過戶給買方，買方承擔過戶更名費；

     如賣方未按合同約定期限履行義務，買方有權要求賣方以轉讓成交價為基數日萬分之四支付違約金并繼續履行合同，如賣方逾期履行義務或有其他根本違約行為的，買方可要求賣方繼續履行合同并按前述標準支付違約金直至履行義務為止，也可解除合同并要求賣方支付轉讓價款20%的違約金或雙倍返還買方已支付的定金。
2017年5月11日，房產轉移登記至買方名下，2017年5月16日，買方付清全部尾款。賣方要求買方收樓，辦理水、電、管理費的過戶手續，但由于承租人在合同到期后要求賣方補償搬遷費與賣方發生糾紛不愿搬離，買方無法收房，買方堅持先交房再辦理水、電、管理費的過戶手續，買賣雙方協商不成導致沒有辦理交房手續。買方因此向法院提起訴訟，要求賣方依約交付房產，并按成交價的日萬分之四支付遲延交房的違約金至交房之日。

法院審理認為：買賣雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，賣方孫某未按約定向買方葉某交付房產已經構成違約，應承擔相應的違約責任，孫某應該向葉某交付房產。關于葉某主張的遲延交房違約金，法院認為，葉某作為合同的買方負有收樓義務，其在簽訂合同時已知涉案房產附帶租約，且其在取得房產的產權后租賃合同已經到期，葉某作為涉案房產的產權人可通過合法行使產權人的權利排除妨害，即葉某負有止損的義務，葉某未采取積極措施防止損失擴大，存在一定的責任。故法院以葉某的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則對違約金予以調整，酌定孫某應自2017年5月20日起按涉案房產轉讓價的日萬分之一的標準向原告支付遲延履行違約金支付至判決確定的涉案房產交付之日止。 

點評

房屋買賣過程中，賣方應按照合同約定的時間交付房屋，結清水、電、燃氣、管理費等費用。在買賣房產附帶租約時，若房產過戶后租約未到期，承租人仍享有占有權和使用權，買家可以依據原租賃合同要求承租人支付租金；若過戶后租約已經到期，承租人不再享有占有權和使用權，買家有權向承租人收回房產。本案中在涉案房產過戶后，賣方孫某要求交付房產，辦理水、電、管理費等過戶手續，但由于承租人在租賃合同到期后不愿搬離導致買方葉某無法收房，因此買方不愿辦理水、電、管理費的過戶手續。雖然賣方無法按期交付房產構成違約，但買家在過戶后即享受收益和處分的權利，在租賃合同已經到期的情況下，可以向承租人要求收回房產，買家未采取合理措施防止損失進一步擴大，法院據此調低了違約金標準。