房產買賣糾紛中合同解除權消滅后，守約方怎么辦？

我們在處理商品房沒買合同糾紛時，經常會遇到買賣雙方一般會對合同的解除條件、行使期限等進行約定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《商品房買賣合同解釋》）第15條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅?！?/span>

依據上述規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款，將導致出賣人或買受人享有合同解除權，在法律沒有規定或者當事人沒有約定的情形下，對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。該條款中的三個月和一年均為除斥期間，即為不變期間，該期間不存在中止、中斷、延長的情形。

但是在司法實踐中，由于種種原因的影響，亦會導致合同的守約方沒有及時行使合同所約定的解除權，如出賣人因遲遲無法竣工驗收拖延買受人交付房屋、買受人支付部分房款后一直無法履行支付剩余購房款等等。在合同所約定的解除權因逾期行使而消滅后，可能出現該合同既無法解除又無法繼續履行的情況。那么，對于守約方是否還有另行解除合同的救濟途徑，比如合同的守約方是否能夠向對方進行催告，并在對方于合理期限內仍不履行后主張法定解除權。對于守約方來說至關重要。筆者現通過以下一則案例予以分析，以期引起更多思考與爭鳴。

案情簡介：

2016年3月16日，王某于與某房地產開發商甲公司簽訂一份商品房買賣合同。合同中約定：王某購買甲公司開發的某房產項目樓盤某棟1102號房一套，合同約定房屋總價為80萬元，雙方約定付款方式為王某于2016年3月16日支付30%的首付款，在2016年5月30日前支付剩余款項，若王某逾期未支付剩余房款滿30天，則甲公司有權解除合同。

合同簽訂當天，王某向甲公司支付了30%的購房款，之后再未支付房屋款項。甲公司于2017年10月向法院起訴要求解除合同。

在此之前，甲公司未向王某催要過購房款，也未主張過解除合同。王某表示暫時無力向甲公司支付剩余房款，但要求繼續履行合同，不同意解除合同。

律師評析：

由上文《商品房買賣合同解釋》規定可知，本案中，因雙方在合同中沒有約定解除權行使期限，甲公司沒有證據證明其向王某催告要求支付購房款，也沒有在解除權發生之起一年內行使解除權，因甲公司逾期不行使解除權，雙方合同所約定的解除權因過除斥期間而消滅。此時甲公司無法行使合同所約定的解除權，按理合同應當繼續履行，除非王某同意解除合同。

而本案王某并不同意行使解除權，又無力支付購房款，在逾期支付購房款長達一年多的情形下，該合同在履行過程中便出現兩難境地：甲公司因王某無力支付剩余購房款便拒絕交付房屋。而甲公司又無法解除合同，且甲公司在此情形下仍不能擅自使用或將房屋轉賣給他人。這將導致雙方均無法確定未來的交易狀態、也無法確定合同將來是否能夠繼續履行。如此一來出現合同履行僵局，同時，此種情形下亦不利該資產價值的發揮和有效利用，不符合合同法的促進交易精神。

    在出現上文問題的情形下，此時于甲公司而言，其是否還能主張解除合同，通過何種法律救濟途徑解除合同？

應當看到，一方當事人的解除權消滅之后，另一方又不同意解除合同的，享有解除權的當事人可以在對方當事人經催告仍然不履行合同的情形下，主張依照合同約定或者法律規定解除合同。理由如下：

第一，通過分析《合同法》第94條對解除權的規定以及《商品房買賣合同解釋》第15條第一款的內容可知，本案中雙方當事人在合同中約定的解除權與《合同法》第94條規定（主要是第（三）項）的法定解除權，產生的主要事實基礎是一致的，即為一方遲延履行主要債務。

在合同約定的解除權消滅后，并不必然導致其法定解除權當然消滅。亦即法定解除權與約定解除權并非是存廢之關系，而是互相補充之關系。法定解除權系在當事人未約定合同解除條件時，為當事人解除合同提供補充手段。因此，在商品房買賣合同糾紛中，當滿足各自條件時，當事人的約定解除權與法定解除權并存或先后存在的情形均可能出現，比如：合同所約定解除權因逾期形式而消滅后，若出現不可抗力致使不能實現合同目的或者一方當事人明確表示不履行主要債務的，則當事人仍可依據《合同法》第94條的規定主張解除合同。 

第二，設立合同解除權的目的系為了在合同出現約定或者不能達到合同目的之時盡量使當事人擺脫合同束縛。故在處理解除權行使的問題上，應當盡可能為當事人提供充分救濟途徑，避免合同履行中如前文般出現救濟困境和合同履行僵局，將不利于促進社會交易，在一定程度上也會導致資產的閑置甚至浪費。

雖合同所約定解除權因超過除斥期限而消滅，則按常理合同將繼續履行。但合同繼續履行則仍應以有繼續履行的可能或者符合合同目的，即使約定的合同解除權消滅，但是仍符合法定解除權的條件的，亦應能適用法定解除權。

第三，從《合同法》第94條第（三）項，與《商品房買賣合同解釋》第15條第一款來看，在債務人遲延履行主要債務情形下，經催告后在合理期限內仍未履行，是法定解除權產生的前提條件。即只要滿足該條件，法定解除權便產生。

所以，《商品房買賣合同解釋》第15條第二款規定，并不能當然地否定守約方在催告后仍按照合同約定或者法定享有解除權。這一條文并沒有就對方沒有催告的情況下，當事人解除權的行使期限作出規定。那么，對該條文應做如下理解：法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，對方又沒有催告的，當事人可以隨時行使解除權，不受時間限制。但《商品房買賣合同解釋》第15條第二款卻在沒有具體法律條文依據的情況下，將商品房買賣合同當事人本可以隨時行使的解除權限制在了一年之內。