破解“房屋買賣合同”中的27個大坑！——之二

【關鍵詞：定金】

（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？

是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由

買方預先支支付賣方一定數額的金錢作為擔保。

（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？

該“定金”作為一種擔保，當給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權要求賣方退還定金；當收受定金的一方（賣方）不履行約定的內容時，應雙倍返還定金。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內容，則無權要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內容，則須雙倍返還乙10萬元。

（3）交付定金時需注意的事項。

①該“定金”的具體數額由合同雙方當事人約定，但不得超過房屋總價款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關法律規定。

②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規定。

法律風險提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現實生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當困難的，因為這小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會產生疑問：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了……

例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息，很容易給買方造成誤解，當買方交付定金后才發現問題，若此時買方提出：之前對該房屋存在誤解，現在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。

例二：房屋買賣雙方談好價格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了，不想賣了，于是就會千方百計的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結果要么是走上漫長的法律維權之路，要么是自認倒霉任對方宰割……

律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對于交付“定金”的數額沒有一個統一的標準，只有一個不得超過主合同標的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下，要爭取跟房主協商適當交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應在一定期限內（比如30日內）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責任如數退還。（買方一定要保留好交付定金的收據，而且收據上一定要明確交付定金的時間及接收定金的主體）