房地產糾紛能否約定管轄（又稱協議管轄）

房地產糾紛能否約定管轄（又稱協議管轄）

管轄是司法實務中操作性非常強的一個程序性問題。對于當事人來說，它是控制法律風險、實施訴訟策略的首要環節；對于法院來說，他是合法行使審判權的必要前提。因此，管轄對于訴訟各方主體均有非常重要的意義。

1.      協議管轄的基本規定

協議管轄，又稱為約定管轄，即當事人在法律規定允許范圍內以協議的方式選擇糾紛的管轄法院。根據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）第34條的規定，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反《民事訴訟法》對級別管轄和專屬管轄的規定。適用協議管轄應當注意以下幾點：一是適用的案件類型，限于合同和其他財產權益糾紛，不適用于婚姻自主權糾紛等涉及人身關系的案件。二是適用的審級，限于第一審案件，不適用于上訴案件等非初始案件。三是協議管轄的形式，限于書面形式，即口頭約定無效。四是管轄法院的選擇范圍，限于法律規定允許的被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的法院，但可以選擇多個符合法律規定的法院。如果當事人約定兩個以上與爭議有實際聯系地點的法院管轄，原告可以向其中任何一個法院起訴。五是協議管轄不得違反《民事訴訟法》關于級別管轄和專屬管轄的規定。

2.      不動產糾紛專屬管轄

專屬管轄，屬于地域管轄的范疇，即法律直接規定某類案件由特定法院管轄，當事人不能協議變更管轄法院。與其他法定管轄相比，專屬管轄具有顯著的優先性、排他性與強制性，尤其體現在反訴屬于專屬管轄的情形中。通常情況下，若反訴與本訴的訴訟請求基于相同法律關系、訴訟請求之間具有因果關系，或者反訴與本訴的訴訟請求基于相同事實的，受理本訴的法院應當將本訴與反訴合并審理，但如果反訴應由其他人民法院專屬管轄，往往是基于社會公共利益的考慮，或者該類案件與特定法院之間緊密聯系使特定法院對證據審查、案件裁判、執行等具有得天獨厚的便利條件。根據《民事訴訟法》第33條的規定，專屬管轄主要有三類情形：（1）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；（2）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；（3）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

3.      房地產糾紛適用約定管轄的情形

不動產糾紛專屬管轄，是《民事訴訟法》規定的三種專屬管轄中涉及案件類型最多、適用最廣、最受關注的管轄問題。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱《民訴解釋》第28條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產權利確認、分割、相鄰關系引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建筑工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記薄記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。”涉及不動產的糾紛應根據法律關系的不同性質進行區分，將不動產專屬管轄的適用范圍限定于主要是因不動產的所有權、使用權、占有、相鄰關系等發生糾紛而引起的物權糾紛訴訟，而不包括物權變動原因行為引起的不動產債權糾紛。