買房遇延期交房，難道真的要一直等？約定逾期交房的違約責(zé)任要從這里開始！

近來樓市跌宕起伏，政策對于居高不下的房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但房子對于老百姓來說又是好多家庭必須買的，而買房就會(huì)和開發(fā)商打交道。人們在買房子的時(shí)候其實(shí)都不想遇到延期交房這樣的情況，但是，萬一碰到了怎么辦？如果業(yè)主遇到開發(fā)商逾期交房或逾期不交房的情況那該怎么辦呢?

這里萬典律師建議您

可先發(fā)函催促開發(fā)商，并與開發(fā)商就違約金賠償事宜進(jìn)行協(xié)商。

如果開發(fā)商若自認(rèn)有失偏頗，一般是同意協(xié)商，但若協(xié)商不成，則可向法院提起訴訟，在延期交的訴訟中，最重要的是房屋買賣合同及與支付房款有關(guān)的票據(jù)，需要妥善保管，并將其提交法院。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

房屋買賣合同的簽訂必須是雙方當(dāng)事人自愿所進(jìn)行的，如果內(nèi)容是違法的或者是違背當(dāng)事人真實(shí)意愿的，應(yīng)當(dāng)是屬于無效的。當(dāng)然了，在購房合同是真實(shí)有效的情況之下，就必須按照其中的內(nèi)容履行義務(wù)，如果開發(fā)商晚交房，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

一、開發(fā)商延期交房都需要承擔(dān)哪些責(zé)任呢？

1、違約賠償金

開發(fā)商在延期交房時(shí)，是要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的，但根據(jù)延期時(shí)間的長短，會(huì)有不同的處理辦法，如果開發(fā)商延期交房時(shí)間不算長，一般開發(fā)商只要賠償購房者一定的違約金即可。但若離約定交房時(shí)間太長，開發(fā)商又不打算交房，業(yè)主可邀約一起向開發(fā)商理論，并尋求補(bǔ)償，可根據(jù)合同約定，規(guī)定延期交房需支付多少違約金進(jìn)行賠償，有時(shí)開發(fā)商還會(huì)給予額外賠償或減免一定的物業(yè)費(fèi)。

2、購房人可申請退房

對開發(fā)商而言，延期交房時(shí)間過長或?qū)彿空咴斐傻膿p失較大，購房者就是想申請退房，延期交房時(shí)間過長，說明該樓盤可能存在問題，購房者可以依法解除購房合同，這是有法律依據(jù)的。與此同時(shí)，購房者也可向開發(fā)商索賠相關(guān)損失，如果開發(fā)商拒絕賠償，則購房者可通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

3、承擔(dān)起相應(yīng)的法律責(zé)任

若開發(fā)商延期交房時(shí)間較長，且未提出交房計(jì)劃，購房者可向法院起訴，此時(shí)購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房所造成的損失。購買者還可以向當(dāng)?shù)胤课萁ㄔO(shè)管理部門反映，要求對開發(fā)商的行為進(jìn)行處理，開發(fā)商不但要退還購買者所交的全部房款，還要支付延期交房違約金。

二、那么如何約定逾期交房的違約責(zé)任呢？

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時(shí)，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：

（1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

（2）賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價(jià)款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個(gè)月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。