關于房屋租賃合同簽訂與履行的法律建議！

在我們的生活當中，相信很多人都會涉及到租別人的房子和把自己的房子租給他人，有的是用中介打理，代價就是要付出一個月的租金，相信還有很大一部分人是選擇的私人租賃，就是不通過中介的方式，租賃人和承租人雙方直接溝通和簽訂租賃合同。

那么，在這個時候就需要知道幾個問題，那就是簽訂房屋租賃協議一定要注意哪些事項？帶入如下案例給大家解釋一下。

2011年3月21日，甲公司與乙公司簽訂廠房租賃合同，甲公司將廠房及辦公樓租給乙公司使用，約定租賃期限為兩年（自2011年3月21日起至2013年3月21日止），租金為每年25萬元，合同簽訂十日內乙公司支付第一年租金，第二年租金在第一年時間到期后一個月內支付。

在甲、乙雙方正常履行租賃合同第一年期滿后，乙公司逾期拒交第二年租金。甲公司經多次催要未果，于2012年8月向法院提起訴訟。

訴訟過程中，乙公司辯稱早已與甲公司解除合同，且已將鑰匙交還于原告并對廠房進行過交接。同時，又以該廠房未取得合法手續、不具備租賃條件為由，主張該租賃合同無效。但乙公司僅能提供證人錄音材料，并無其他證據予以佐證，故抗辯理由未被法院采信，一審法院判決乙公司向甲公司交付租金25萬元并繼續履行合同。

乙公司對判決結果不服提出上訴，二審法院裁定撤銷原判，發回重審。

案件重新審理過程中，甲公司變更訴訟請求，主張乙公司支付實際占有使用該廠房期間的房屋占有使用費28.4萬元。經查明，該租賃房屋土地所有權為村民集體所有，房屋建設未取得建設工程規劃許可證。

從該租賃合同糾紛案例中，可以得到以下啟示

租賃合同簽訂時，承租人應注意對房屋基本情況和狀態進行審查，否則有可能導致合同無效。

租賃合同內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納、爭議解決辦法和違約責任等條款。合同當事人除了審查上述基本內容外，還應當對租賃房屋的建設情況和狀態進行審查。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”

很明顯，本案中甲、乙公司之間訂立的租賃合同由于租賃房屋未取得房屋建設規劃許可證而無效。甲公司只能依法要求乙公司參照租金標準支付房屋占有使用費。

除此之外，以下情形也會導致租賃合同的無效

1、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時城鎮建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。（參見上述司法解釋第三條）

2、有下列情形之一的房屋不得出租： （《商品房屋租賃管理辦法》第六條）

1，屬于違法建筑的。

2，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的。

3，違反規定改變房屋使用性質的。

4，法律、法規規定禁止出租的其他情形。

租賃房屋交付時，雙方當事人應注意房屋交接手續盡可能完備。

出租人交付房屋時，合同雙方均應派代表到現場檢查房產的完好情況，結清前期的水電費、通訊費、閉路電視費及物業費等有關費用，交付房屋鑰匙、電卡等并簽署房產交付確認書和有關財物移交清單。

除此之外，辦理房屋交接還應該注意以下事項：

1、雙方應當對房間內的設備、陳設等詳列清單，一式兩份，雙方備存；

2、房屋、設備、陳設經雙方查驗是否完好，并在交接記錄中明確記明，防止在退房時雙方產生糾紛。

租賃期滿，由承租人將房屋鑰匙等交還于出租人，雙方對房屋狀況予以查驗，對水電費進行結算、屋內設施進行交接，并在《退租確認書》上簽字。

建議《房屋交接書》及《退租確認書》可以租賃合同的附件形式存在，前者作為出租人的交房憑據，后者作為承租人的退房憑據，明確記錄房屋交付時的水電度數、設備的損耗、驗收情況等，并以此來確定房屋租賃合同履行、解除或終止的確切時間。