二手房簽約時要注意的5大細節，中介才不會告訴你呢！

第一，房屋產權是否清晰

為了防止假房東偽造房產證賣房的情況，購房者最好是拿著不動產登記證號，親自去房管局核實房屋產權登記人和房東是否為同一個人；其次還要明確房產證上登記的共有產權人是否同意賣房，只要有一方不同意賣房并簽字，那購房合同就無法生效，房產也不能辦理過戶手續；最后還要看房產是否有抵押、查封情況，一旦買了抵押房和查封房，最終買家很可能錢房兩空，所以買二手房簽合同前一定要核實房屋產權。

第二，是否設有居住權

根據民法典第369、370條規定，居住權不得轉讓、繼承。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權實際是把房屋的居住權和所有權分開，如果你買了設有居住權且期限未滿的房子，即使房產能夠過戶到你名下，但你沒有權利趕走居住權人，買了房子卻要免費給別人住，真的是非常糟心了，所以，為了避免踩雷，買二手房錢一定要去登記部門查一查居住權的登記情況！

第三，房子是否出租

根據民法典第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說如果房屋正處在租賃期間，就算房屋過戶到新房東的名下，新房東也無法趕走租戶，如果遇到一些黑心房東，故意和租戶簽訂20年的長期合同，那買家買了房子無法入住，可能還要走法律途徑維權了，所以買房前一定要調查清楚，房屋是否處在租賃期間。

第四，忽視優先購買權

根據民法典第726-728條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。如果沒有事先通知承租人擅自賣房的，雖然不會影響房屋買賣合同的效力，但是承租人可以請求出租人承擔賠償責任。屆時也會產生很多不必要的糾紛，因此提醒準備買二手房的朋友，如果你看好的二手房處于租賃期間，一定要房東提供租客已經放棄優先購買權的書面證明。

第五，是否有學位

多數家庭買二手房都是為了優質學校的入學名額，但是入手前一定要清楚當地的入學政策，比如，一個戶口有幾個入學名額，學位名額是否被他人占用，對于戶口遷入時間有無限制條件等等，今年北京西城區就改革了劃片入學方式，明確2020年7月31日后新購房或戶籍從本市其他區遷入西城區的，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內派位入學。“731”政策執行后，北京西城區整體二手房價格有所下調。為了避免了買了學區房卻不能入學，以及房子入手即貶值的尷尬局面，買二手房前一定要了解當地的入學政策。