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案例介紹 | 二手房買賣中逾期遷出戶口，究竟要支付多少違約金？
二手房買賣中，賣方逾期遷出戶口時有發生，為此，買賣雙方往往在合同中約定戶口逾期遷出的違約責任，比如違約金為房價總額的日萬分之五，尤其是高房價下，日萬分之五的違約金，如果逾期遷出一年的話，那么違約金就是房價款的18%，如果是1000萬的房產，那么逾期一年遷出戶口將是180萬元的巨額違約金。
那么，司法實踐中，賣方逾期遷出戶口該如何承擔違約責任？法院判決可以說千差萬別！
如花、小玉、二哈之間產生的房屋買賣糾紛。
2015年1月，如花、小玉與二哈簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定購買二哈名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付、房屋過戶及交付等主要合同義務。
雙方糾紛起因系該房存在二哈家庭成員外的三人戶口未依約遷出。如花、小玉曾多次向二哈主張其配合戶口遷移，但二哈表示自己家庭成員的戶口已依約遷出，涉案房屋系其父當年購買的二手房，案外三人戶口在出售房屋時他并不清楚，目前也無法配合遷出。
隨后如花、小玉將二哈訴至法院，要求：二哈支付2015年4月17日至2015年5月1日期間的違約金人民幣85000元（以購房款人民幣1700000元為基數，按5%的標準計算）；二哈支付自2015年5月2日至判決生效之日止的違約金（以購房款人民幣1700000元為基數，按每日萬分之五的標準計算）；由二哈承擔本案訴訟費
法院經審理認為，二哈負有將與本房相關的戶口遷出的義務。現雙方糾紛起因系案外人戶口未在合同約定時間內遷出，依據合同相對性原則，二哈構成違約，應承擔違約責任。考慮到二哈已按期將其家人戶口遷出，對履行合同持積極態度。同時，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應基于如花、小玉實際損失，二哈過錯程度等因素，對二哈應支付的違約金數額酌情下調。
判決：二哈于判決生效后七日內向如花、小玉支付2015年4月17日至判決生效之日止的逾期遷移戶口違約金人民幣3萬元；駁回如花、小玉的其他訴訟請求。
二哈不服一審判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責任及違約金的標準，為未能如約遷移戶口時買受人主張違約金提供了依據。強調出賣人承擔戶口未遷移的違約責任具備法律依據。依據合同相對性原則，由合同雙方互擔合同責任，后已承擔合同責任的合同主體可向第三方追償。
此外，從法律價值角度分析，出賣人系締約時的產權人，其在出售房屋時對原有戶口登記情況應了解。在連環交易中，即便其起初不清楚，作為產權人較之后手買受人或居間服務機構都具備更優勢的查詢條件，故應推定出賣人在賣房時對房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責任，應對此承擔責任。
分段計算違約金的審理適用。因戶口遷移行為本身涉及公安機關戶籍管理行政職權，可能出現戶口一直無法遷出的情況，法院應基于當事人訴求，處理違約責任認定及違約金確定。在這類案件中，如當事人約定了一個持續性的違約金計算標準，司法實踐中建議先訴案件審理明確酌情調整違約金的具體原則、依據及涵蓋的損失范圍，當后案當事人對戶口未遷出的持續行為再次主張違約金時，便于審理中區別新損失、新事實，整體把握違約金的標準。
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