房屋租賃糾紛：一審敗訴，萬(wàn)典律師介入，二審撤銷(xiāo)一審，發(fā)回重審

      案件導(dǎo)讀：一審敗訴，萬(wàn)典律師介入，精心謀劃，二審撤銷(xiāo)一審，發(fā)回重審

北京市第二中級(jí)人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

（2015）二中民再終字第00116號(hào)

申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚彵桓?、反訴原告、二審上訴人）：韓xx，女，1946年12月22日出生。

委托代理人：韓勇（韓xx之子），自由職業(yè)。

委托代理人：夏濤，北京萬(wàn)典律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：張x甲，女，1962年9月20日出生。

委托代理人：張x乙（張x甲之兄）。

委托代理人：沈全興，男，北京市東城區(qū)永定門(mén)外街道法律服務(wù)所法律工作者。

申請(qǐng)?jiān)賹徣?/span>韓xx因與被申請(qǐng)人張x甲租賃合同糾紛一案，不服本院（2013）二中民終字第06154號(hào)民事判決，向北京市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。北京市高?jí)人民法院于2014年10月20日作出（2014）高民申字第2414號(hào)民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。韓xx及其委托代理人夏濤，張x甲及其委托代理人張全義、沈全興到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2012年7月，張x甲起訴至北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院稱(chēng)：2012年3月30日，我與韓xx簽訂租賃合同，約定韓xx將位于北京市×××西庫(kù)房獨(dú)院一處出租給我經(jīng)營(yíng)使用，租期為三年，年租金14萬(wàn)元。我于合同簽訂當(dāng)日給付10萬(wàn)元，剩余4萬(wàn)元在韓xx為我安裝電話、協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后再給付。但后來(lái)韓xx告知無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。韓xx未能提供租賃房屋的合法證明，所有權(quán)人、代理人或承租人的證據(jù)，且隱瞞事實(shí)，提供虛假信息，故雙方簽訂的租賃合同應(yīng)屬無(wú)效合同。本案訴訟前，我已騰退租賃房屋，韓xx不及時(shí)接收房屋，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)責(zé)任。租賃合同無(wú)效，韓xx應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還租金和賠償損失的責(zé)任。故我訴至法院，要求：1、確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同無(wú)效；2、韓xx退還租金10萬(wàn)元；3、韓xx賠償3萬(wàn)元。

韓xx辯稱(chēng)并反訴稱(chēng)：雙方簽訂的租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效合同。合同中明確約定租賃房屋為庫(kù)房，因此張x甲應(yīng)當(dāng)知曉庫(kù)房無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且合同中也沒(méi)有約定我要承擔(dān)為張x甲辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)。我簽訂租賃合同是經(jīng)過(guò)授權(quán)和認(rèn)可的，而且也能保證張x甲在三年租期內(nèi)正常使用租賃庫(kù)房。因此，我不同意張x甲的訴訟請(qǐng)求。由于張x甲違約，故我提出反訴，要求：1、解除雙方簽訂的租賃合同；2、張x甲騰退租賃房屋；3、張x甲支付剩余租金4萬(wàn)元。

張x甲針對(duì)韓xx的反訴辯稱(chēng)：韓xx不能出示合法的建房手續(xù)和租賃權(quán)，雙方簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。我已經(jīng)將租賃房屋騰退，而且韓xx已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)租。我不同意支付4萬(wàn)元，韓xx應(yīng)當(dāng)退還我已經(jīng)交納的租金。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院一審確認(rèn)，根據(jù)庭審中可以查明的事實(shí)，韓xx與張x甲簽訂的轉(zhuǎn)租期限超過(guò)了韓xx享有的剩余租賃期限，超過(guò)部分的約定無(wú)效。雖然韓xx稱(chēng)其可以保證履行雙方約定的租賃期限，但未能舉證證實(shí)，故對(duì)其抗辯理由難以采信。另，根據(jù)北京鑫誠(chéng)佳華快遞有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫誠(chéng)公司）出具的說(shuō)明，韓xx與該公司之間系委托代理關(guān)系，但鑒于無(wú)明確證據(jù)證實(shí)韓xx在與張x甲簽訂租賃合同時(shí)已向張x甲披露此代理關(guān)系，故張x甲選擇韓xx作為合同相對(duì)方，并無(wú)不妥。在有效租賃期限內(nèi)，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。因?yàn)閰f(xié)助承租人辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照并非合同約定的韓xx應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，故張x甲以韓xx未協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由在2012年6月8日提出解除合同，缺乏合同依據(jù)。故張x甲要求返還已給付的全部租金于法無(wú)據(jù)，不予支持。根據(jù)張x甲提供的雙方于2012年6月18日的電話錄音內(nèi)容，韓xx已于該日開(kāi)始著手另行出租涉案租賃房屋，表明雙方就解除合同已達(dá)成一致意見(jiàn)，且表明韓xx有接收房屋鑰匙的意愿。因此，張x甲應(yīng)當(dāng)給付2012年4月10日至2012年6月18日的租金。雖然合同約定"租賃期未到期時(shí)，乙方提出退租視為乙方違約，租金不予退還"，但考慮到合同并非整體有效，張x甲無(wú)法實(shí)現(xiàn)使用租賃物三年的合同目的，故適用該條款顯失公平。另外，張x甲在審理過(guò)程中曾兩次出示房屋鑰匙要求韓xx接收，但韓xx均表示不同意，相應(yīng)的擴(kuò)大損失部分應(yīng)當(dāng)由韓xx自行承擔(dān)。關(guān)于張x甲主張的損失賠償，因張x甲實(shí)際已使用租賃房屋，且未能充分證實(shí)相關(guān)金額支出與本案的關(guān)聯(lián)性，故其主張的損失，不予支持。關(guān)于韓xx的反訴請(qǐng)求。因雙方均無(wú)意愿繼續(xù)履行租賃合同，故對(duì)韓xx要求解除合同的請(qǐng)求予以支持。因張x甲已實(shí)際騰退租賃房屋，雙方僅未完成房屋鑰匙交接，故僅判令張x甲返還租賃房屋鑰匙。關(guān)于韓xx要求張x甲繼續(xù)給付剩余租金4萬(wàn)元的請(qǐng)求，由于韓xx在2012年6月18日的電話錄音中已表明雙方就不再履行合同達(dá)成一致意見(jiàn)，故對(duì)韓xx的該項(xiàng)請(qǐng)求，不予支持。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院于2012年12月作出（2012）朝民初字第28323號(hào)民事判決：一、確認(rèn)張x甲與韓xx于二○一二年三月三十日簽訂的租賃期限為二○一三年六月二日至二○一五年四月九日期間的《房屋租賃合同》無(wú)效；二、于判決生效之日解除張x甲與韓xx于二○一二年三月三十日簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期限為二○一二年四月十日至二○一三年六月一日）；三、韓xx于判決生效后七日內(nèi)返還張x甲租金七萬(wàn)三千一百五十六元；四、張x甲于判決生效后七日內(nèi)返還韓xx租賃房屋鑰匙；五、駁回張x甲的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回韓xx的其他訴訟請(qǐng)求。

判決后，張x甲、韓xx均不服，均持原審意見(jiàn)上訴至本院，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，予以改判。

本院二審查明，2012年3月30日，出租方韓xx（甲方）與承租方張x甲（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于北京市×××西庫(kù)房獨(dú)院一處出租給乙方經(jīng)營(yíng)使用；租期3年，2012年4月10日至2015年4月9日；年租金14萬(wàn)元；租金提前10日付清，如乙方違約未能按時(shí)交納租金，甲方有權(quán)收回承租使用權(quán)，乙方無(wú)條件搬出；乙方應(yīng)向甲方提交公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式；在租賃期未到期時(shí)，乙方提出退租視為乙方違約，租金不予退還。簽訂合同當(dāng)日，張x甲給付韓xx租金10萬(wàn)元。另，張x甲向韓xx出具欠條一份，內(nèi)容為："2012.3.30已向韓xx支付2012年房屋租金140000元中的100000元整（壹拾萬(wàn)元正），尚欠40000元整。欠款肆萬(wàn)元整，2012.5.30前將欠款還清。"

張x甲提供2012年6月8日向韓xx發(fā)出的解除合同通知及短信，載明因韓xx未協(xié)助其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，要求解除租賃合同并辦理交接手續(xù)。韓xx否認(rèn)收到書(shū)面通知，但認(rèn)可收到短信通知，并表示當(dāng)時(shí)不同意解除合同。張x甲另稱(chēng)已于2012年6月8日搬離租賃場(chǎng)地，并提供照片予以證明。韓xx對(duì)此表示不清楚。

庭審中，張x甲提交2012年6月18日其與韓xx的電話錄音，顯示韓xx要求其協(xié)助看房人看房并同意收回鑰匙，欲證明韓xx同意解除合同且已著手將房屋再行出租。韓xx認(rèn)可錄音的真實(shí)性，但稱(chēng)同意其他人看房是為了幫助張x甲轉(zhuǎn)租。

關(guān)于租賃房屋的來(lái)源，韓xx提交案外人劉朝輝（出租方）與鑫誠(chéng)公司（承租方）簽訂的《房屋租賃合同》，租賃期限為2011年6月1日至2012年6月1日。之后，劉朝輝（出租方）與韓xx（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，租期為2012年6月1日至2013年6月1日。韓xx另提交鑫誠(chéng)公司出具的說(shuō)明，內(nèi)容為：韓xx有權(quán)對(duì)外以其個(gè)人名義代理該公司處理和對(duì)外轉(zhuǎn)租涉案租賃房屋的相關(guān)一切事宜。庭審中，韓xx稱(chēng)雖然其與劉朝輝簽訂的租賃合同租期只有一年，但到期后可以一年一續(xù)簽，而且其也參與了租賃房屋的建造，并為此提交收款人為劉振東的建房費(fèi)和房租費(fèi)收據(jù)佐證。張x甲則表示不認(rèn)可韓xx與鑫誠(chéng)公司之間的代理關(guān)系，僅認(rèn)可韓xx為租賃合同的相對(duì)方。

經(jīng)詢(xún)，張x甲稱(chēng)其主張的賠償金系因韓xx不能協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營(yíng)，給其造成的損失，包括為履行合同產(chǎn)生的運(yùn)費(fèi)、支付的職工工資及搬離租賃房屋的費(fèi)用，并提交相關(guān)票據(jù)和合同等加以證明。

庭審中，張x甲曾出示房屋鑰匙并表示愿意將鑰匙交付給韓xx，但韓xx拒絕接收。

本院二審依據(jù)與一審?fù)瑯拥睦碛?，?/span>2013年5月28日作出（2013）二中民終字第06154號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

本院再審過(guò)程中，申請(qǐng)?jiān)賹徣?/span>韓xx稱(chēng)：1、被申請(qǐng)人張x甲提出解除合同，其解除理由并不是法定解除理由，雙方未就解除合同達(dá)成一致意見(jiàn)。2、合同簽訂后，被申請(qǐng)人張x甲曾通過(guò)書(shū)寫(xiě)欠條的形式承諾支付剩余房租4萬(wàn)元，我方也是信任其承諾向房東繳納房租，且被申請(qǐng)人張x甲因個(gè)人原因退租，與我方無(wú)關(guān)。3、被申請(qǐng)人張x甲起訴前多次要交還給我方房屋鑰匙，我方一直拒絕接收，說(shuō)明我方不同意解除合同，雙方未協(xié)商一致解除合同情況下，單方撤離租賃場(chǎng)地屬于單方違約，應(yīng)就違法解除承擔(dān)違約責(zé)任。4、租賃合同為雙方在自愿平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，不違反我國(guó)法律有關(guān)無(wú)效合同的規(guī)定，應(yīng)為合法有效。租賃合同第7條在合同有效期內(nèi)合法有效，不應(yīng)被認(rèn)定為顯失公平。原一、二審判決為適用法律錯(cuò)誤，所作判決讓我方獨(dú)自承擔(dān)大量損失，對(duì)我方明顯不公。且顯失公平應(yīng)予以撤銷(xiāo)，法院并未撤銷(xiāo)該條款，因此該條款有效，法院應(yīng)根據(jù)該條款判決被申請(qǐng)人張x甲所繳納房租不予退還。5、原一、二審法院以被申請(qǐng)人張x甲提交的2012年6月18日雙方的談話錄音作為證據(jù)認(rèn)定雙方解除合同已達(dá)成一致意見(jiàn)，是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤和適用法律錯(cuò)誤。該錄音是案件起訴后，雙方在庭審中為達(dá)成和解目的所做的談話，不能作為對(duì)我方不利的證據(jù)，而原一、二審卻作為關(guān)鍵證據(jù)認(rèn)定雙方就解除合同達(dá)成了一致意見(jiàn)。據(jù)此請(qǐng)求：1、判令被申請(qǐng)人張x甲應(yīng)履行合同至2013年6月1日。2、判令我方不應(yīng)向被申請(qǐng)人張x甲退還已收取的租金。3、判令被申請(qǐng)人張x甲向我方支付2012年5月30日之前應(yīng)還清的欠款租金4萬(wàn)元。4、判令被申請(qǐng)人張x甲向我方支付因被申請(qǐng)人違約所造成的各項(xiàng)損失7萬(wàn)元。5、被申請(qǐng)人張x甲承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。被申請(qǐng)人張x甲同意原審判決。

本院再審認(rèn)為，本案事實(shí)尚需進(jìn)一步查清，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷(xiāo)本院（2013）二中民終字第06154號(hào)民事判決及北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2012）朝民初字第28323號(hào)民事判決；

二、本案發(fā)回北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院重審。

審　判　長(zhǎng)　　劉　琨

審　判　員　　蔡　洪

代理審判員　　劉忠偉

二〇一五年一月二十日

書(shū)　記　員　　高美玲