數百萬房產官司要敗訴，金牌律師接手，連放絕招轉敗為勝

案件導讀：

2020年初，山東省的杜xx因廠房轉讓的官司陷入僵局，因為在他看來本以為是理直氣壯的事，法官卻勸他撤訴，否則會判他輸，杜xx因此非?？鄲?..

2009年，杜xx有一處廠房轉讓給李xx，雙方簽訂協議約定：李xx支付給杜xx380萬元，杜xx將廠房轉讓給李xx，簽訂協議后支付100萬，杜xx將廠房移交給李xx使用，2012年10月李xx支付全款，杜xx將產權證書交付給李xx，有關款項支付至申xx賬戶。隨后李xx支付給杜xx100萬元，杜xx將廠房轉給了李xx，之后李xx因注冊等需要使用產權證書，杜xx把產權證交給了李xx。在杜xx 經營期間，工廠出過一次事故，一個工人因工死亡，雙方口頭約定接手后由李xx處理，李xx接手后，賠償該死亡工人的家屬100萬元。之后杜xx多次找李xx要錢，李xx又在2016年9月支付給杜xx5萬元。在2019年杜xx繼續索要其他剩余款項時，李xx拒絕支付，稱所有款項已經付清了。杜xx感覺到李xx這是抵賴了，于是聘請律師于2019年9月向李xx發出《解除合同通知書》，以李xx未支付相關款項違約為由，通知其解除合同，要求收回轉讓的廠房，之后杜xx聘請了律師向人民法院提起訴訟。

01

有理的官司，面臨敗訴

杜xx訴稱：因李xx長期不能支付合同款項，經李xx多次催要，杜xx依然沒有支付剩余的275萬元，故依據《合同法》的規定，要求解除雙方簽訂的買賣合同。

然而對方律師提出：

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅?！北景冈娴钠鹪V已經超過除法定期間，雙方約定了2012年10月李xx支付全款，如今已經2019年了，已經過去7年，明顯超過合同的除斥期間；

2、李xx在取得廠房時，已經進行了大量的改造，增加了大量的建筑面積，原廠房已經發生了巨大變化，解除合同將造成巨大財產損失，社會資源浪費；

3、合同款項早已付清，否則杜xx不可能將產權證書交給李xx。本來自信滿滿的杜xx被當頭一棒，顯然李xx拒絕之剩余款項時經過咨詢律師的，而且法官也勸杜xx 撤訴，可以減少一半的訴訟費，否則杜xx將會敗訴。并讓杜xx 三天之內給答復，否則就判了。

02

臨陣換將，聘請萬典律師解決難題

走投無路的杜xx 感覺非常委屈，明明有理的官司怎么面臨敗訴，但是律師也無可奈何，此時杜xx的朋友向其推薦，萬典律師事務所的王律師善于解決疑難案件，應該有辦法。于是杜xx撥通了王律師的電話，聽了萬律師的解決方案之后杜xx非常高興，當即在網上與萬典律師事務所簽訂了《委托代理協議》，并辭退了原來的律師。萬典律師事務所指派王衛洲律師和管眾律師組成辦案小組承辦杜xx 的案件。

萬典律師迅速調整制定新方案

第一步：律師要求換法官

王律師告訴杜xx這個法官已經先入為主，其已經形成了判決杜xx敗訴的觀點，必須更換法官，王律師的說法讓杜xx不可思議，怎么還能換法官，律師有這個權利嗎？王律師自信的說只要符合一定的條件是完全可以的。隨后王律師向法院提交了《回避申請書》，以法官未經裁判已經先行準備判決杜xx敗訴，先入為主，并且勸杜xx撤訴，明顯不當的理由申請法官回避，收到回避申請書后，原審法官自行向法院申請回避，法院另行指派三名法官審理本案。

第二步：律師要求重新開庭

更換法官以后，王律師告訴杜xx：“這個案子原審的很多問題庭審辯護觀點不到位，若想打贏，需要重新開庭”，王律師的觀點再次顛覆了杜xx的大腦，已經開過庭了，怎么可能重新開庭呢？王律師告訴杜xx只要符合條件是完全可以的，隨后王律師申請追加申xx為第三人，因為作為合同的受益人具有法定的利害關系，并成為了保障申xx 訴訟權利，請求法院重新開庭，人民法院予以準許。

第三步：排除對方新建建筑物的障礙

之后，王律師向人民法院申請調查取證，調取李xx新建的建筑物是否辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等建設審批手續。經人民法院向相關部門調查，李xx加建所有建筑物都沒有辦理規劃許可和施工許可手續。王律師隨即告訴杜xx，因其建筑物沒有辦理劃許可和施工許可手續，所以不受法律保護，不能因為對方加建違法建筑而影響原告解除合同的權益。

第四步：除斥期間的問題

針對對方提出的超過除斥期間，應當駁回起訴的問題，王律師有不同的觀點，王律師認為：首先，本案是廠房轉讓并非商品房，故不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》；其次，合同法第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”本案雙方協議中并沒有約定合同解除權的行使期限，在此情況下，應當是被告對原告催告行使解除權，原告在合理期限不行使，才會產生解除權滅失的問題。本案被告從未向原告進行過任何催告，合同解除權沒有滅失，起訴符合法定期限的要求，并且，王律師調取了最高人民法院的兩份指導案例，案例的裁判觀點與王律師的觀點是一致的。

關于對方所稱的已經全額支付合同款項的問題，王律師指出：合同約定了收款賬號，收款賬號的銀行流水中僅有105萬的支付，被告稱已經全額支付，但是沒有拿出收據或者銀行流水的證據，應當由被告承擔舉證責任；被告又提出支付的100萬工傷賠償屬于合同款項，王律師又指出：因為合同從未約定這100萬屬于廠房買賣款項，而且合同明確約定了收款賬號與，被告支付的100萬元工傷款與廠房買賣款無關。

重新開庭時，王律師對于對方提出的觀點進行逐條反駁，觀點犀利、依據充分、環環相扣，勝訴的天平瞬間轉到了原告方。

03

一審結局不可思議，竟駁回原告訴求

本案一審宣判，杜xx與王律師、管律師對本案充滿信心，穩操勝券，但意想不到的是，一審的判決出乎意料，合議庭認為：《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的情形下，可以解除合同。杜xx簽訂《買賣合同》的目的是為了得到合同款，本案杜xx起訴被告支付合同款項完全可以實現合同目的，得到合同款，被告尚未構成根本違約，本案不符合解除的條件，故駁回原告訴訟請求。王律師聽完判決結果表示不能認可，對方以“已經全額支付款項”的答辯，實際上已經屬于拒絕履行支付合同款項的義務，怎么不構成根本違約呢？而且，十幾年來物價已經攀升了很多倍，特別是房地產的價格急劇攀升，以前的錢和現在的錢購買力是完全不同的，如果對方僅僅支付合同款項，明顯沒有實現等價交換，是對原告利益的侵害，更關鍵的問題是，如果真的起訴索要合同款，可能會出現超過訴訟時效問題，因為2012年10月李xx支付全款，雖然期間杜xx多次索要剩余款項依法會導致訴訟時效中斷，但畢竟都是口頭的，并沒有留下直接證據。

04

上訴，欲勝訴必須無懈可擊

針對一審裁判的嚴重錯誤，王律師以杜xx的代理律師向上一級人民法院提出上訴。

律師在上訴開庭中指出：

1、被上訴人在答辯中稱已經全額支付合同款，其實質是拒絕履行支付合同款項的義務，其行為已經構成根本違約，造成合同目的不能實現，本案符合解除法定條件。

2、合同目的實現是指得到等價的交換，價值與價格應當匹配，十幾年前的貨幣與現在的貨幣購買力完全不同，故僅僅支付合同約定的未付款項不是合同目的實現。

3、對方在經過上訴人催告后，仍未支付合同款項，屬于《合同法》第九十四條“（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”的情形，屬于法定的解除條件。法律與事實相互匹配，完全可以適用。

面對王律師列出的事實證據，無疑為對方增添了不少壓力。

最終，在訴訟程序的壓倒性優勢下，經法院調解，被上訴人同意賠償上訴人320萬元，上訴人考慮到對方已經對廠房經營多年等客觀情況予以認可，雙方在法庭簽訂調解協議，本案終于獲得圓滿結束！