以案說法：開發商遲遲不能交房，為啥想退房卻很難？

       ——王衛洲，北京萬典律師事務所律師（本文系根據真實案例撰寫）

   案情簡介：張先生在工作地在北京，因北京市房屋價格過高張先生考慮在天津買房，同年張先生通過人才引進計劃戶口遷移至天津市x區集體戶口上，2018年在天津市x區A地產公司開發的B小區樓盤購買房屋，雙方簽訂《房產買賣合同》作為網簽備案合同，同時售樓處要求簽署《補充協議》，買賣合同約定，張先生向A地產公司支付人民幣88萬元，A地產公司在2019年12月31日之前完成房屋竣工驗收，并向張先生交付房屋。

  截止2019年12月31日A地產公司一直沒有交付房屋，張先生多次致電，A地產公司告知因疫情原因無法交付要求張先生耐心等待，會盡快交付，直到2020年5月樓盤仍然不能交付，張先生到A公司B小區開發的樓盤處現場觀察，發現樓盤尚未完成封頂，距離竣工的時間還很長。張先生因2021年急需解決戶口遷移問題，需要在2020年拿到房產證，2021年小孩入學需要使用，不能繼續等待了，張先生決定購買二手房，快速解決戶口遷移問題。

1、張先生依法要求解除《房屋買賣合同》

   張先生向開發商發書面函告要求三個月內交付房屋，否則解除《房產買賣合同》，2020年8月A房地產開發商仍然不能交付房屋，張先生委托律師向A房地產開發商發出《解除房屋買賣合同的通知》，通知解除雙方的房產買賣合同，并要求A房地產開發商退還已經支付的88萬元購房款，并按照銀行基準貸款利率賠償損失。

  2、開發商亮出補充協議，協議約定不能解除

交涉過程中，開發商提出雙反約定《補充協議》第6條有明確約定：如不能按期交付房屋的，開發商按照每天萬分之五支付給張先生遲延履行金，但是雙方簽訂的《房屋買賣合同》繼續履行。故根據協議約定，張先生無權解除協議。

開發商同時提供《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

   心急撩火的張先生，面對有理有據的開發商頓覺當頭一棒，同時開發商的工作人員，告訴張先生之前有人已經起訴了要求解除合同，但是敗訴了，因為所有的購房者都簽署了這么一條。

  本期律說法問題就是：現在張先生的問題怎么解決？這個房子能不能退？

  萬典律師說法：

1、張先生具有法定解除合同的權利。

《中華人民共和國合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。無論雙方簽署的《房屋買賣合同》是否約定張先生具有約定的合同解除權，張先生均有權利依據法律規定行使法定合同解除權。 依法履行了法定合同解除權的催告及三個月后通知解除的程序，依法具有合同法定解除權。

2、開發商提出的補充協議屬于格式條款，因違反《合同法》規定屬于無效條款。

  格式條款是格式條款又稱為標準條款，是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款，房地產買賣合同一般都是格式條款，不允許購房者改一個字。

   《中華人民共和國合同法》（已廢止）第四十條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、 排除對方主要權利的，該條款無效。”   

《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規定：有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

 本案中，開發商擬定的《補充協議》排除了張先生作為購房者在開發商違約的情況下解除合同的權利，這屬于排除購房者主要權利的行為，故這種條款是無效。因為這種條款的不公平不合理，開發商一般不敢在網簽備案的合同中簽，所以都會在《補充協議》中約定，在此萬典律師提示大家，在購買房屋時，對于開發商提供的《補充協議》一定要高度重視，陷阱非常多。