以案說法：違法建筑租賃合同無效但租賃收益受法律保護

    以案說法：違法建筑租賃合同無效但租賃收益受法律保護

        ——王衛洲，北京萬典律師事務所律師（本文根據真實案例撰寫）

  案情簡介：甲公司系一家鋼鐵企業，為降低生產成本到農村區域的租賃乙村村委建設的廠房，2015年2月雙方簽訂《廠房租賃協議》協議約定村委會負責保證廠房的合法性，甲公司每月乙村村委會支付租金20萬元，合作期限五年。合作期限中甲公司因經營不善，從2016年3月開始開始拖欠乙村村委會的租金。2018年5月甲公司被丙公司收購，決定遷址到另一區域，乙村委會向甲公司索要未付的租金520萬元，甲公司提出乙村委會的廠房既沒有土地使用權證書也沒有建設工程規劃許可證，屬于違法建筑，違法建筑不受法律保護，雙方簽訂的《廠房租賃協議》無效，要求村委會返還已經支付的租金280萬元。隨后甲公司向人民法院提起訴訟請求確認《廠房租賃協議》無效，要求村委會返還已經支付的租金280萬元，乙村委會提起反訴要求未付的租金520萬元。

   人民法院經審判認為雙反簽訂的《廠房租賃協議》無效，但是租賃乙村委會廠房的事實客觀存在，應當支付相應的租金，遂判決甲公司向乙村委會支付尚未支付的租金520萬元。

律師解析：

1、因涉案廠房屬于違法建筑，雙方簽訂的《廠房租賃協議》無效。

     關于2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》的效力問題。

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。本案中，乙村村委會作為出租人與甲公司簽訂《廠房租賃協議》時未取得建設工程規劃許可證，至本案法庭辯論終結前亦未取得，故雙方簽訂《廠房租賃協議》無效。

2、對于沒有支付的租金，應當予以支持。

雖然雙方簽訂的廠房租賃協議是無效，但是甲公司客觀存在使用乙村委會廠房的情形，因此獲得了利益，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！辫b于此，村委會要求甲企業支付租金的訴求應當獲得支持。