案例：未經審批，拍賣劃撥地上房屋，合同成立尚未生效

    案情簡介：2011年，化學廠與拍賣公司簽訂委托拍賣合同。王某以725萬元競買成功。2013年，因化學廠以拍賣房屋系劃撥土地、合同無效為由拒辦過戶手續致訴。

    法院認為：①《房地產管理法》第40條第1款和《拍賣法》第8條規定，拍賣劃撥土地上的房屋，應當報經有批準權的人民政府審批。本案中，化學廠委托拍賣公司拍賣案涉房屋所附著土地，屬國有劃撥土地，且未經有批準權政府審批，確系違反前述法律規定行為。依《房地產管理法》第67條，違反前述規定，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。從國家對轉讓劃撥土地房地產處罰方式來看，政府對劃撥土地的行政管理，是通過對債權合同的管制實現的，而不是通過對物權變動限制來落實對劃撥土地使用權的監管，且并無將違法后果明確為交易或轉讓無效的規定，故上述規定非屬《合同法》第52條第5項和最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規定的效力性強制性規定。②《房地產管理法》第40條第1款和《拍賣法》第8條規定中的“人民政府審批”，是指對債權合同履行行為的審批，即對轉讓劃撥土地上房地產合同應辦理批準手續。對未辦理批準手續的，應適用《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”和最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效”規定。③本案化學廠通過委托拍賣方式轉讓案涉房屋及其附著國有劃撥土地使用權合同行為，因未經有批準權政府審批，應確認依法成立但尚未生效，不涉及認定合同無效問題，故化學廠關于拍賣行為及拍賣成交確認書應屬無效的主張，依據不足，法院不予支持。

    實務要點：未經有批準權的人民政府審批，拍賣劃撥土地上的房屋的合同行為，應確認依法成立但尚未生效，不涉及認定合同無效問題。