父母去世時未取得房產(chǎn)證的拆遷安置房，法定繼承如何分配？

     一、基本案情 
    1、原告楊某一、楊某二訴稱： 
    楊父與楊母育四名子女，即本案的原、被告。楊父于1995年1月26日去世，楊母于1997年6月7日去世。楊父于1992年通過拆遷安置購買了涉訴房屋，該房于1995年交付，2000年辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記在楊父名下。自1995年至2006年，上述涉訴房屋由被告楊某四出租受益，2006年后，涉訴房屋由被告楊某三的兒子居住至今。 
    父母過世后，該房產(chǎn)一直未進(jìn)行處置，父母生前未訂立遺囑或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，原告要求對父母的遺產(chǎn)及房屋租金進(jìn)行分割，但遭到被告拒絕。 
    因此提出訴訟請求，請求依法分割北京市豐臺區(qū)涉訴房屋，二原告分別要求房屋現(xiàn)價值四分之一的折價款；二原告分別要求楊某四支付1995年至2006年涉訴房屋的租金的四分之一。 
    2、被告楊某三、楊某四答辯并反訴稱： 
    1992年5月，楊父、楊母原在豐臺區(qū)1.2.3.4號的平房拆遷，一共分配了兩個兩居室和一個一居室。1號平房系由楊某四一家居住，2號平房由楊父、楊母與楊某三居住，3號平房由楊某二一家居住，4號平房由楊某一一家居住。分得的兩個兩居室系豐臺區(qū)5號房屋，由楊某一一家三口居住，由楊某一承租，涉訴房屋由楊父、楊母、楊某四一家三口居住，由楊父承租，分得的一居室系豐臺區(qū)6號房屋，由楊某二一家三口居住，由楊某二承租。1995年房屋交付時，房屋處于承租公房狀態(tài)。1995年、1997年父母相繼去世。 
    直到2000年，要求購買涉訴房屋，由楊某四出資，其中購房款還向楊某三借了一部分，折合楊父、楊母的工齡，楊某四代替楊父簽訂購房合同，辦理了涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)證，登記在楊父名下。同時，楊某一將5號房屋登記在其名下，楊某二將6號房屋登記在其名下。 
    我們認(rèn)為，5號房屋及6號房屋均系楊父承租的1.2.3.4號房屋的拆遷安置房，1995年1月17日回遷樓建成，此時房屋性質(zhì)是公房，雖然為了房改，工齡優(yōu)惠購房，楊父將自己承租的5號房屋、6號房屋承租人分別改為楊某一、楊某二，但在楊父去世時，上述兩套房屋系公房的性質(zhì)，沒有改變，該兩套房系楊父的遺產(chǎn)，應(yīng)由其合法繼承人共同繼承。 
    涉訴房屋承租人自始至終是楊父，自1992年拆遷到1995年回遷樓建成，楊父、楊母與楊某四一家三口共同自行周轉(zhuǎn)居住。楊父、楊母去世后，以楊父名義承租的涉訴房屋仍然由楊某四一家三口居住。 
    根據(jù)合同法第二百三十四條之規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，公房的承租權(quán)一般情況下不能單獨作為遺產(chǎn)予以繼承，但同住的家庭成員有權(quán)要求變更承租人。楊某四考慮到涉訴房屋房改時，所用楊父、楊母的工齡較長，就沒有要求變更承租人，故楊父去世時涉訴房屋的性質(zhì)是公房，公房的承租權(quán)不能單獨作為遺產(chǎn)予以繼承。 
    2000年8月12日，楊某四以楊父的名義與賣方北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋買賣契約，購買涉訴房屋，8月13日取得該房屋的所有權(quán)證書。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 
    原告訴稱楊父于1992年就購買了涉訴房屋沒有事實根據(jù)，該房屋是2000年8月13日記載于不動產(chǎn)登記簿的，故在楊父去世時，涉訴房屋不是其遺留的財產(chǎn)，本案關(guān)于涉訴房屋不存在繼承問題。楊父死亡時共居人是楊某四，可以依法租賃該房屋，這并不是所謂的承租權(quán)或使用權(quán)的繼承，而是法律的強(qiáng)行規(guī)定，法律上考慮的是“共同居住人”的利益，而不是“繼承人”的利益，“共同居住人”要求繼續(xù)租賃的，出租人不能予以拒絕，“共同居住人”享有的是法定權(quán)利，不是繼承所得的權(quán)利，“共同居住人”繼續(xù)租賃房屋是合同主體變更的問題，故承租房現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該變更為楊某四。 
    依據(jù)以上論點，我們不同意原告要求分割涉訴房屋，涉訴房屋不存在繼承問題，涉訴房屋歸楊某四所有，自1995年至2006年并未對外出租，即便出租了，也與原告無關(guān)。 
    故我們提起反訴，要求依法分割5號房屋，由楊某一分別支付我們5號房屋的折價款各56.5萬元；要求依法分割6號房屋，由楊某二分別支付我們6號房屋的折價款各39.8萬元；楊某四要求確認(rèn)涉訴房屋產(chǎn)權(quán)歸楊某四所有并判決辦理該房屋過戶登記手續(xù)。 
    3、原告楊某一、楊某二針對二被告的反訴辯稱： 
    涉訴房屋現(xiàn)登記在楊父名下，5號房屋及6號房屋原本分別登記在楊某一、楊某二名下，但十幾年前上述兩套房就賣了，如果二被告對5號房屋及6號房屋有異議，應(yīng)另案起訴。 
二被告認(rèn)為涉訴房屋不是遺產(chǎn)，與事實相悖，本案不是承租權(quán)的問題，不能因為拆遷前的房屋承租證上寫的是楊父的名字，分配的房屋就都是楊父的。拆遷協(xié)議上明確寫明了房屋是按照準(zhǔn)成本價購房，也就是說  拆遷協(xié)議實際上等于購房協(xié)議，但因為1992年并沒有建成回遷房，所以沒有辦法辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能因為沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記就否認(rèn)楊父在世時購房的事實。 
    1995年1月，回遷的三套房均交納過房款，在楊父去世前，所有的購房要件都是齊全的，故涉訴房屋是老人的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法繼承，二被告說老人去世時房屋是承租房性質(zhì)與事實不符，不同意二被告的全部反訴請求。 
    二、法院查明 
    楊父與楊母共生育四名子女，即楊某一、楊某二、楊某四、楊某三。1992年11月，楊父承租的北京市豐臺區(qū)1.2.3.4號平房拆遷，楊父、楊某一、楊某二分別作為被拆遷人（乙方）與拆遷人（甲方）北京市豐臺區(qū)某小區(qū)拆遷安置辦公室簽訂三份《北京市豐臺區(qū)某小區(qū)回遷購房安置協(xié)議書》，記載：“甲方為楊父安置了兩居室一套，樓層四層，折合工齡，楊父自付購房款總額預(yù)計3萬元，一次交清優(yōu)惠總額10%為2.7萬元；甲方為楊某一安置了兩居室一套，樓層三層，折合工齡，楊某一自付購房款總額預(yù)計3.5萬元，一次交清優(yōu)惠總額10%為3.15萬元；甲方為楊某二安置了一居室一套，樓層五層，折合工齡，楊某二自付購房款總額預(yù)計3萬元，一次交清優(yōu)惠總額10%為2.7萬元”。 
    1995年1月，回遷樓建成，楊父、楊某一、楊某二分別按照《購房收費明細(xì)表》中計算的數(shù)額交納各自對應(yīng)的房款，并于同月入住。 
    1995年1月26日，楊父去世。1997年6月7日，楊母去世。 
    2000年上述三套房屋需辦理產(chǎn)權(quán)登記，楊某一、楊某二在補交相應(yīng)房款后于同年8月13日，分別取得5號房屋及6號房屋產(chǎn)權(quán)，后楊某一、楊某二將上述兩套房屋出售。 
    因楊父已去世，楊某四代替楊父，以楊父的名義與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋買賣契約》，并補交相應(yīng)房款后，亦于同年8月13日取得涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)登記證書，該涉訴房屋登記在楊父名下。 
    案件審理過程中，楊某一、楊某二申請對涉訴房屋現(xiàn)價值進(jìn)行評估，某評估有限公司出具房地產(chǎn)估價報告，涉訴房屋房地產(chǎn)總價為226萬元。楊某一、楊某二支付評估費。 
    另查，楊某一、楊某二庭審時提交一份《房屋租賃合同》，合同落款甲方“楊某四”字跡系打印，楊某四對該合同不予認(rèn)可，且表示涉訴房屋在1995年至2006年期間并未出租。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可自2006年之后楊某三的兒子在涉訴房屋內(nèi)居住。 
    三、法院判決 
    北京市豐臺區(qū)人民法院經(jīng)審理判決： 
    1、坐落于北京市豐臺區(qū)涉訴房屋由被告楊某四繼承，歸其所有；被告楊某四給付原告楊某一、原告楊某二、被告楊某三房屋折價款各28萬元；原告楊某一、原告楊某二、被告楊某三配合被告楊某四辦理該房屋變更登記手續(xù); 
    2、駁回原告楊某一、楊某二的其他訴訟請求； 
    3、駁回被告楊某四、楊某三的全部反訴請求。 
    四、律師點評 
    繼承從被繼承人死亡時開始。繼承開始后，按照法定繼承辦理。 
涉訴房屋系楊父、楊母于1992年拆遷安置，并于1995年折合二人工齡交納購房款所得，雖該房房產(chǎn)證于2000年下發(fā)，并不影響該涉訴房屋系楊父、楊母的遺產(chǎn)，二人去世后，由楊某一、楊某二、楊某三、楊某 四共同繼承。 
    楊父、楊母去世前一直與楊某四共同生活，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十三條，“同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)予以照顧。對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分”。所以，楊某四對其二人盡了較多的贍養(yǎng)義務(wù)，可以多分。 
    5號房屋及6號房屋系楊某一、楊某二折合自己及配偶的工齡獨自購買，并亦于2000年取得房屋產(chǎn)權(quán)，分別登記在楊某一、楊某二名下，并非楊父、楊母的遺產(chǎn)，故對二被告反訴要求分割5號房屋及6號房屋的訴訟請求，法院不予支持。 
    楊某四認(rèn)為涉訴房屋系其個人財產(chǎn)，非遺產(chǎn)，其觀點與事實相違背，故對其要求法院確認(rèn)涉訴房屋產(chǎn)權(quán)歸楊某四個人所有的訴訟請求，法院依法不予支持。 
    楊某一、楊某二未提交證據(jù)證明涉訴房屋自1995年至2006年由楊某四出租，根據(jù)“誰主張誰舉證”原則，二原告要求分割租金的訴訟請求，證據(jù)不足，法院無法支持。 
    綜上所述，法院的判決是有法律依據(jù)的。